（2015）一中民终字第03388号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-29
案件名称
杨昊与北京中汇京华物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨昊,北京中汇京华物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03388号上诉人（原审被告、反诉原告）杨昊，男，1978年4月17日出生。委托代理人李代星，北京市元坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中汇京华物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦3层301室。法定代表人胡滨，执行董事。委托代理人欧阳继华，北京市中同律师事务所律师。上诉人杨昊因与被上诉人北京中汇京华物业管理有限公司（以下简称中汇京华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第15432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨昊及其委托代理人李代星与被上诉人中汇京华公司之委托代理人欧阳继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中汇京华公司在原审法院诉称：2011年12月30日，我公司作为出租方与承租方北京宜居悦嘉酒店管理有限责任公司（以下简称宜居悦嘉公司）签署《楼宇物业租赁合同》。租赁合同约定：1、出租方向承租方出租，承租方向出租方承租原宣武区莲花池东路102号天莲大厦十八、十九层两层为宾馆经营场所，租赁建筑面积共计2427.28平方米，一楼大厅的总吧台以及室外灯箱广告牌两个；2、此租赁合同的期限为七年，自2012年1月1日起至2018年12月31日止；3、合同生效日起91日为免租期，即自2012年4月1日开始计算租金；4、租金的付款方式为押壹付陆，即首期支付一个月的保证金和六个月的租金，后续租金每六个月交纳一次，承租方应于每年6月25日和12月25日前交下期的租金，如逾期未交，则每延期一天出租方有权向承租方收取1%的滞纳金，滞纳金最高不超过欠付金额的20%，等等。另外，我公司（甲方）还于2012年1月1日与承租方北京宜居悦嘉酒店管理有限责任公司（乙方）签署了《楼宇物业租赁合同》的补充协议，《补充协议》约定：1、乙方租赁天莲大厦十八层（整层）、十九层（整层）及一楼吧台部分，总计租金为贰佰万元整；2、免租期增加一个月即推迟自2012年5月1日起开始计租。3、租金的付给方式：签订合同之日起乙方向甲方交纳16.6668万元保证金及半年租金100万元，合计首付金额116.6668万元，租金支付方式为每半年支付一次（每半年提前一个月打下半年的房租）。本协议是原楼宇物业租赁合同的补充，与原合同具有同等法律效力。合同履行至2012年8月，宜居悦嘉公司将所租赁的房屋承租权及租赁物的装修等全部转让给了杨昊。2012年8月10日，中汇京华公司（甲方，出租方）、北京宜居悦嘉酒店有限责任公司（乙方、承租方、转让方）杨昊（丙方、受让方）签署《备忘录》，约定：1、甲方与乙方于2011年12月30日签署了《楼宇物业租赁合同》，于2012年1月1日签署《补充协议》一份，约定：由甲方将位于北京市西城区（原宣武区）莲花池东路102号天莲大厦18、19层两层房屋租赁给乙方作为宾馆经营场所等相关内容；2、以上合同签署后，乙方向甲方支付首付保证金、房屋租金计70万元，尚欠应首付的租金46.6676万元，甲方依照合同约定的时间将租赁标的物移交给乙方，乙方对房屋进行装修，现已装修完毕。《备忘录》的主文部分约定：甲乙丙三方协商一致同意自本备忘录签署之日起，以上所签署的《楼宇物业租赁合同》及《补充协议》所涉及的各项权利、义务、责任、权益以及租期、租金交纳时限等约定均由丙方受让，丙方同意全部完整的延续原合同的执行。以上合同签订后，杨昊支付了尚欠的首付租金46.6676万元。根据《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》的约定，杨昊应当于2012年10月1日前支付2012年11月1日至2013年4月31日共计半年的租金100万元，逾期未交纳，则每延期一天，我公司有权收取1%的滞纳金，滞纳金最高不超过欠付金额的20%。我公司多次催要租金，但杨昊未予支付，现我公司要求解除双方签订的《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》，判决杨昊将天莲大厦十八、十九层及一楼吧台腾空交付我公司，杨昊向我公司支付自2012年11月1日至搬出之日的租金，以200万元／年计算，杨昊支付逾期付款的违约金，以上述租金的20%为依据计算，诉讼费由杨昊负担。杨昊在原审法院辩称：根据租赁合同的约定，2011年12月30日，中汇京华公司作为出租方与承租方宜居悦嘉公司签订楼宇物业租赁合同。宜居悦嘉公司承租天莲大厦十八、十九层两层和一楼大厅的总吧台以及室外灯箱广告牌两个，用做宾馆经营场所。此租赁合同期限为2012年1月1日至2018年12月31日止。合同生效日起91天为免租期，即2012年4月1日开始计算租金。2012年1月11日中汇京华公司与宜居悦嘉公司签署的楼宇物业租赁合同补充协议第10条约定，原合同其实际执行日改为2012年2月1日起计算，即2012年5月1日起开始计算租金。第4条约定，签订合同之日起，宜居悦嘉公司向中汇京华公司交纳16.6668万元保证金及半年租金100万元。2012年8月10日我与中汇京华公司和宜居悦嘉公司签署备忘录，我受让宜居悦嘉公司权利义务后交纳余款466676元，履行了承租方的义务。根据约定，租赁物为天莲大厦十八、十九层两层和一楼大厅的总吧台以及室外两个灯箱广告牌，但中汇京华公司自2013年2月22日才向我交付合同中约定的一楼大厅的总吧台。一楼大厅吧台作为房屋租赁合同中约定的租赁场地，是双方租赁标的物不可分割的部分。由于我承租房屋是用于经营宾馆，是否把接待吧台放置在一楼对于宾馆的经营产生直接影响。中汇京华公司于2013年2月22日从大厦出租方取得大厦一楼大厅总吧台及监控办公室的使用权。故中汇京华公司将天莲大厦十八、十九层两层和一楼大厅吧台出租给宜居悦嘉公司，并与我签订备忘录时，其并没有获得一楼大厅吧台的承租权利，故中汇京华公司在签订合同时具有欺诈行为。由于中汇京华公司存在延迟交付租赁场地的违约行为，故我享有履行抗辩权。由于中汇京华公司迟至2013年2月22日向我交付一楼总吧台，故我所交纳的半年租金100万元应自2013年2月22日起算。由于中汇京华公司未向我全面履行交付租赁场地的义务，故我需要在收到吧台后，重新装修及安装公安机关对于经营特殊行业所需要的计算机信息管理系统及调试，故应给予合理的免租期。我于2013年4月8日办理特行许可证，2013年4月27日办理企业法人营业执照，才具备依法经营的条件。2013年5月30日正式营业。故中汇京华公司应对此期间的租金予以免除。我享有业主给予的三个月的免租期。因原先在天莲大厦十八、十九层内原有注册北京云中商务酒店有限公司，该公司未及时迁出，导致我无法取得营业执照，该公司于2012年10月31日注销。中汇京华公司向业主交涉，业主给予其3个月免租期，用于办理天莲大厦18、19层酒店经营手续。我与中汇京华签订的备忘录第四条也提到关于共同向业主索赔，最终索回的损失赔偿，部分或全部作为补偿转让给丙方。免租期因同一个事由而获得，业主已给予中汇京华公司免租期，故我也应享有这种补偿，我没有延期交付租金的事实，故不同意中汇京华公司的诉讼请求。同时提出反诉，由于中汇京华公司迟至2013年2月22日方才向我交付约定的一楼大厅吧台，故直接影响我经营的宾馆开业，造成我人员工资及基本物业费支出的损失，另外，根据《楼宇物业租赁合同》第9条约定，提供冷气时间为早7点到晚22点。但在实际履行过程中为早8：30—晚18：30，入伏后为早7：30—晚21：00。2012年6月17日由于水管检修，大厦无法提供热水，故我经营的宾馆因无法向入住的客人提供热水洗漱遭到投诉、退房，无法正常营业。由于中汇京华公司不能提供与租赁协议签订时一致的热水供应标准，致使我不能正常使用房屋，故应承担赔偿损失的违约责任，现我反诉要求中汇京华公司赔偿经济损失328984.41元（空调40台共91458元，热水器25台共25700元，人员工资211826.41元），反诉费由中汇京华公司负担。中汇京华公司对于杨昊的反诉辩称：在签订的楼宇物业租赁合同中，我公司未收取一楼大厅吧台的租金，仅为天莲大厦18、19层，双方对于交付吧台并没有明确的约定，故我公司不存在违约的情形。杨昊要求赔偿空调及热水器的费用，其是经营酒店，应保证客户的冷暖供应，故其该项损失不成立。另外如果其未开业，应不存在人员工资的损失，故不同意杨昊的反诉请求。原审法院经审理查明：位于北京市西城区（原宣武区）莲花池东路94、96、98、100、102、104号房屋的所有权人为贺世天莲经贸发展（北京）有限公司（以下简称：贺世天莲公司）。本案争诉租赁房屋天莲大厦第18、19层房屋属于上述房屋范围。2011年1月贺世天莲公司与内蒙古贺世工贸有限公司（以下简称贺世工贸公司）签订房屋租赁合同，贺世天莲公司将位于北京市西城区莲花池东路102号（天莲大厦）第17层至第19层的房屋租与贺世工贸公司使用，使用期限自2011年1月10日至2019年3月31日。2011年1月6日，贺世天莲公司同意贺世工贸公司在租赁期间转租承租房屋。贺世工贸公司与中汇京华公司签订《房屋租赁合同》，贺世工贸公司将上述房屋出租与中汇京华公司，租赁期限自2011年1月20日至2019年3月31日。贺世工贸公司应于2011年1月15日将房屋按现状交付中汇京华公司。租金标准为前两个租赁年度为人民币200万元／年，第三、四个租赁年度为220万元／年。中汇京华公司可以在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，但中汇京华公司应就受转租人的行为向甲方承担责任。2011年12月30日，中汇京华公司（出租方，甲方）与宜居悦嘉公司（承租方，乙方）签订《楼宇物业租赁合同》，约定：承租方向出租方承租天莲大厦十八、十九层两层为宾馆经营场所。租赁建筑面积为2427.28平方米。一楼大厅的总吧台、以及室外灯箱广告牌两个。租赁期限：自2012年1月1日起至2018年12月31日止。免租期：合同生效日起91天。即2012年4月1日起为正式交纳租金日。标的物日租金为2.3703元／平方米，平均月租金175000元，合计年租金210万元。以上租金含大厦公共部分的维修费用、物业管理费、夏季冷气费和冬季取暖费，不含电费、冷水和热水费用。租金的付款方式为押1付6。即首期支付一个月的保证金和六个月的租金，后续租金每六个月交纳一次。承租方应于每年6月25日和12月25日前交纳下期的租金。如逾期未交，则每延期一天出租方有权向承租方收取1%的滞纳金，滞纳金最高不超过欠付金额的20%，延期超过一个月，出租方有权选择终止本合同。向承租方所租的房间提供中央空调（费用已含在租金中），提供时间为暖气24小时，冷气晨6：00-晚23：00。协助承租方在免租期内变更营业执照，如因出租方的原因导致承租方在4月1日不能正常经营的，出租方应顺延免租期，原证照的债权、债务由原经营者承担。承租方未按合同及其他补充条款及付款项目及时支付各项租金费用，属承租方违约，出租方有权按日历天数向承租方加收年利率为10%的延期付款利息。2012年1月1日，双方签订《楼宇物业租赁合同》的补充协议：1、乙方租赁天莲大厦十八层（整层）、十九层（整层）及一楼吧台部分，总计租金200万元。……4、租金给付方式：签订合同之日起乙方向甲方交纳16.6668万元保证金及半年租金100万元，每半年支付一次（每半年提前一个月打下半年房租）。5、甲方负责协调大厦物业管理公司配合乙方对所租部分空调、消防、上下水的改造工程事宜。如因甲方原因使乙方不能正常改造和如期使用，甲方应顺延免租期和租期。7、甲方保证天莲大厦应具备消防审批手续。本合同签订之日起出租方负责协调原云中酒店变更给乙方经营或迁出、注销，如做变更应保证酒店证照合法齐全，如因甲方原因在乙方装修完成前未能变更、迁出或注销，则免租期顺延。9、甲方保证水电暖的正常供给，提供暖气时间为24小时，供冷气（空调）的时间为早7：00-晚22：00，因乙方酒店的实际经营需要冷气延长开启时间，则由乙方与大楼物业协商供应，产生的费用由乙方负责，由乙方跟大厦物业结算。10、根据实际情况，经甲乙双方商定，原合同起始执行日改为2012年2月1日起计算。2012年8月10日，中汇京华公司（甲方，出租方）、宜居悦嘉公司（乙方，承租方，转让方）与杨昊（丙方，受让方）签订《备忘录》，约定：“1、甲方与乙方于2011年12月30日签署《楼宇物业租赁合同》，于2012年1月1日签署了《补充协议》一份，约定：由甲方将位于北京市西城区（原宣武区）莲花池东路102号天莲大厦18、19层两层房屋租赁给乙方作为宾馆经营场所等相关内容；2、以上合同签署后，乙方向甲方支付了首付保证金、房屋租金70万元，目前尚欠首付的租金46.6676万元；甲方依照合同约定的时间将租赁标的物移交给了乙方，乙方对房屋进行了装修，现已装修完毕。现经甲乙丙三方充分协商，就以上合同的履行事宜，各方达成以下条款：1、甲乙丙三方协商一致同意自本备忘录签署之日起，以上所签署的《楼宇物业租赁合同》及《补充协议》所涉及的各项权利、义务、责任、权益以及租期、租金缴纳时限等约定均由丙方受让，丙方同意全部完整地延续原合同的执行；2、甲方已收取的乙方的租金、保证金不再退还乙方，剩余尚欠甲方的首付租金由丙方于本协议签署当日交给甲方；3、甲方同意乙方将租赁物就目前的现状转让给丙方，即就租赁物的承租权、使用权转让给丙方，就租赁物上新添加的附着物、装修物、家俱设备等转让给丙方。……5、甲乙双方互不再追究对方的违约责任，丙方也不再依据受让的权利和协议条款追究甲方的违约责任。6、原北京云中商务酒店证照注销公告已于2012年7月28日在北京晚报上刊出，租赁标的物的办理营业执照由乙方自行办理，并承担相应后果，依法需要甲方配合的甲方应予以配合……”。上述备忘录签订后，杨昊取得天莲大厦十八层、十九层租赁房屋。杨昊于2013年2月22日取得一楼吧台。杨昊向中汇京华公司补足备忘录中所涉款项，即中汇京华公司收取保证金16.6668万元，六个月租金共计100万元。此后，杨昊未交纳租金。在法庭审理过程中，杨昊主张中汇京华公司未向其交付一楼总吧台，导致未全面履行交付义务，致使其不能使用吧台，因此酒店无法设立服务台，致使营业执照不能办理。经询，酒店吧台并非必须安装于一层，可安装于各个楼层。杨昊称因其不能开业支付人员工资，未向法院出具充分证据。杨昊称由于所承租的物业大厦的空调及供应热水的时间与约定不符，致其购买空调及热水器，系其损失，应由中汇京华公司予以赔偿，未向法院出具充分证据。另查，北京云中商务酒店有限公司注册地址为北京市西城区莲花池东路102号天莲大厦一层东侧17-19层，注销日期为2012年10月31日。中汇京华公司因北京云中商务酒店有限公司延期注销，自其承租方处获得免租期3个月。庭审中，中汇京华公司称免租期应通过协议的方式加以约定，双方未达成一致，但表示可以相应给予杨昊免租期二个月。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证书、贺世天莲公司与贺世工贸公司签订的房屋租赁合同及补充协议、贺世工贸公司与中汇京华公司签订的房屋租赁合同、《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》等证据在案佐证。原审法院审理后认为：中汇京华公司与宜居悦嘉公司签订的《楼宇物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，后中汇京华公司、宜居悦嘉公司、杨昊签订的《备忘录》系三方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，亦属合法有效，三方通过签订备忘录，中汇京华公司与杨昊承受《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》约定的权利义务。本案争议的焦点在于，根据《补充协议》的约定，中汇京华公司应向杨昊交付一楼总吧台，如中汇京华公司未按时交付，是否构成根本违约，是否影响杨昊实现开办宾馆的合同目的。根据法院查明，开办宾馆所需服务台，可以设置在租赁楼层，并非以在一楼大厅设立吧台为唯一性，另外，在《楼宇物业租赁合同》中，虽然约定交付一楼吧台，但未约定交付时间，宜居悦嘉公司接收天莲大厦十八层、十九层后，在签订备忘录时，三方并未就一楼吧台交付的时间做出约定，故杨昊以中汇京华公司未向其全面交付房屋为由，拒付租金的抗辩理由，法院不予采信。根据《补充协议》的约定，原合同的起租日期变更为2012年2月1日，因双方在备忘录中提到关于北京云中商务酒店有限公司的注销手续而导致的真实直接损失，并协议，收集相关资料，同向业主方贺世工贸公司索赔，最终索回的损失赔偿，部分或全部作为补偿转让给杨昊。因北京云中商务酒店有限公司的注销问题，贺世工贸公司给予中汇京华公司三个月免租期。虽然中汇京华公司主张其与杨昊并未就是否给予免租期一节进行协商，但考虑到杨昊租赁争诉房屋亦是开办宾馆，故因北京云中商务酒店有限公司未及时办理注销手续，导致杨昊亦不能办理工商登记手续，结合双方在《备忘录》中的约定，本着公平的原则，中汇京华公司亦应将相应的免租期让与杨昊，故法院确定起算交纳租金的日期为2012年8月1日，杨昊交纳的100万元租金应用于2012年8月至2013年2月。根据补充协议的约定，双方虽然改变了起租日期，但在备忘录中对于约定的租金交付日期未重新约定，故杨昊应于每年6月25日和12月25日交纳下半年的租金，由于杨昊未按时交纳，故中汇京华公司要求按照合同约定的解除条款，解除其与杨昊签订的《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》，符合合同约定，法院支持。双方签订的相关合同被解除后，杨昊应将租赁房屋及一楼吧台一并返还给中汇京华公司，故中汇京华公司要求杨昊腾退上述房屋的诉讼请求，法院支持。关于杨昊要求赔偿经济损失的反诉请求，根据双方签订的《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》，杨昊承租房屋所在大厦并非24小时提供中央空调制冷及热水供应的服务，而杨昊系开办宾馆，故其购买空调及热水器实为经营需要，其以此作为损失，要求中汇京华公司进行赔偿，依据不足，法院不予支持。关于人员工资一节，杨昊提供的证据尚不充分，且法院已酌情给予杨昊相应的免租期，故其该项诉讼请求，法院不予支持。关于中汇京华公司主张要求杨昊支付违约金的诉讼请求，因中汇京华公司未能全面履行交付义务，亦存在一定过错，故其要求杨昊支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百二十条，判决如下：一、解除北京中汇京华物业管理有限公司与杨昊签订的《楼宇物业租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》；二、杨昊于本判决生效后六十日内将位于北京市西城区莲花池东路一〇二号天莲大厦十八、十九层房屋、一楼吧台腾退交与北京中汇京华物业管理有限公司；三、杨昊于本判决生效后七日内向北京中汇京华物业管理有限公司支付二〇一三年二月一日至腾退之日的租金，以每日五千四百七十九元四角五分的标准计算；四、驳回北京中汇京华物业管理有限公司其它诉讼请求；五、驳回杨昊的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，杨昊不服，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回中汇京华公司该两项诉讼请求；2、撤销原判第三项，依法改判杨昊自2014年3月1日起支付租金；3、撤销原判第五项，改判中汇京华公司赔偿杨昊经济损失328984.41元（空调机40台共91458元，热水器25台共25700元，人员工资211826.41元）；4、本案一、二审全部诉讼费用由中汇京华公司承担。上诉理由为：1、合同约定和现有证据可以证明，租赁标的物应该包括一层吧台，但中汇京华公司因没有取得承租吧台的权利，故没有及时将吧台交付给杨昊，吧台对于杨昊使用租赁物进行经营有重大影响，故中汇京华公司构成重大违约；2、因中汇京华公司没有完全交付租赁物，杨昊延期交付租金是行使同时履行抗辩权，不构成违约，中汇京华公司不能据此解除合同；3、2013年2月22日中汇京华公司交付一层吧台，杨昊于5月30日具备经营条件，计算3个月免租期，杨昊应当从2013年8月30日开始交付租金，杨昊已经交纳半年租金100万元，故应当至2014年3月1日再次交付租金；4、因中汇京华公司延期交付一层吧台，杨昊做好经营准备却无法进行经营，故此期间的人员工资损失是由于中汇京华公司违约造成的，应当由中汇京华公司赔偿；5、中汇京华公司违反合同关于提供冷气和热水的约定，给杨昊经营造成的损失应当由中汇京华公司赔偿。中汇京华公司对此答辩称：1、一层吧台并非租赁标的物，没有约定交付时间，故没有交付吧台不构成违约。我公司取得吧台使用权后立即交付给了杨昊，没有另外收取费用；2、杨昊从未主张过同时履行抗辩权，且租金的支付日期是明确的，吧台的交付是口头约定的，未约定明确日期，不存在同时履行抗辩权；3、杨昊要求的三个月免租期没有依据；4、不认可杨昊的人员工资损失，不认可其所主张的因供冷、制热导致的损失，杨昊购买空调、热水器的行为是经营的必要，不是违约所导致的。中汇京华公司对原审判决有异议，但未提出上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案双方争议焦点之一为中汇京华公司是否取得解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中汇京华公司、宜居悦嘉公司、杨昊签订《备忘录》后，杨昊即取得承租人地位，受到《楼宇物业租赁合同》及《补充协议》的约束。《楼宇物业租赁合同》第4条D项约定，承租人延期交纳租金超过一个月，出租方有权选择终止合同。故判定合同约定的解除条件是否成就，应当先考察杨昊是否存在逾期支付租金超过一个月的情形。关于租金交纳时间，《楼宇物业租赁合同》第4条D项约定，承租方应于每年6月25日和12月25日前交纳下期租金。而《补充协议》第4条约定，租金支付方式为：每半年支付一次（每半年提前一个月打下半年房租）。中汇京华公司亦依《补充协议》之约定提起诉讼。可见，《补充协议》中关于租金支付时间的约定对于《楼宇物业租赁合同》进行了变更，应以《补充协议》之约定为准。依据双方关于起租日期和三个月免租期的约定，以及贺世工贸公司因北京云中商务酒店有限公司的注销问题而给与的三个月免租期，杨昊所支付的100万元应用于支付截至2013年1月31日之前的租金。杨昊最迟应于2013年1月1日前交纳下半年租金。由于杨昊尚未支付，已构成逾期。判断双方约定的合同解除条件是否成就还应当考察杨昊逾期支付租金是否存有正当理由。杨昊主张未支付租金系由于中汇京华公司未能交付一层吧台，其行使同时履行抗辩权，不构成违约。就此本院认为，《备忘录》签订后，杨昊取得天莲大厦十八层、十九层租赁房屋，中汇京华公司已向杨昊交付了绝大部分租赁标的物，杨昊亦应履行己方主要义务。此外，《楼宇物业租赁合同》中未约定吧台交付时间，在宜居悦嘉公司未取得一层吧台的情况下，三方在《备忘录》中仍未明确约定一层吧台的交付时间。杨昊亦未能举证证明一层吧台未交付导致其无法实现合同目的。故在中汇京华公司交付十八、十九层租赁房屋后，杨昊所持其不支付全部租金系行使同时抗辩权以及其应自中汇京华公司交付一层吧台后开始交纳租金的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。据此，《楼宇物业租赁合同》中约定的合同解除条件成就，中汇京华公司要求解除合同于法有据，一审法院予以支持正确。就杨昊所主张的经济损失赔偿，本院认为，杨昊就人员工资损失一项未能提供充分证据，且亦未能证明中汇京华公司未交付吧台系导致其无法开业经营的必要原因，故其主张中汇京华公司赔偿其人员工资损失依据不足，本院不予支持。因杨昊系开办宾馆，《楼宇物业租赁合同》与《补充协议》均未约定中汇京华公司提供24小时的制冷，杨昊购买热水器与空调为其正常的经营需要，且杨昊并未举证证明其该项支出系由于中汇京华公司的违约行为所致的损失，故对于杨昊要求中汇京华公司赔偿其购买热水器与空调的支出的上诉请求，本院亦不予支持。综上，杨昊的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一万五千六百元，由北京中汇京华物业管理有限公司负担四千三百元（已交纳），由杨昊负担一万一千三百元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费二千六百五十三元，由杨昊负担（已交纳）。二审案件受理费一万五千六百元，由杨昊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 夏根辉代理审判员 徐 冰二〇一五年六月十七日书 记 员 叶康喜 微信公众号“”