（2015）穗中法民五终字第2966号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-18
案件名称
劳惠华与广州市广都房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
劳惠华,广州市广都房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2966号上诉人（原审原告）：劳惠华，身份证住址广东省遂溪县。委托代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。委托代理人：韩烨，广东格林律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市广都房地产有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：熊文辉，职务：董事长。委托代理人：黄坤河，广东法全律师事务所律师。上诉人劳惠华因与被上诉人广州市广都房地产有限公司（以下简称广都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：劳惠华户籍地址为广东省遂溪县建新镇坡塘村108号，为非本市户籍居民。劳惠华与广都公司双方于2013年9月16日签订了编号为0000375《（东湖映月）认购书》，约定：劳惠华在签订《认购书》后7个工作日（即2013年9月23日前）前往广都公司售楼现场交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》等，在上述规定的时间内，劳惠华未与广都公司签署《商品房买卖合同》并交纳首期款的，自上述规定的时间届满之时起，本认购书自动失效，广都公司有权不通知劳惠华而将该商品房另行出售，劳惠华无权要求返还定金，因此造成的一切责任和损失，由劳惠华自行承担。当天，劳惠华向广都公司交纳了30000元定金。2013年11月18日，广州市人民政府办公厅发布了穗府办（2013）44号文，要求自本文发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。诉讼中，劳惠华并提交了个人社保费清单，主张其在签订《（东湖映月）认购书》时是具有购房条件，但在穗府办（2013）44号文发布后其就不具有购房条件。2014年8月1日，劳惠华向原审法院提起本案诉讼，请求广都公司向劳惠华返还定金30000元并承担本案诉讼费用。原审法院审理认为：劳惠华与广都公司签订的《（东湖映月）认购书》是双方真实的意思表示，双方应当遵照执行。本案中，根据《（东湖映月）认购书》的约定，劳惠华应于2013年9月23日前到广都公司售楼现场交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》等文件，否则，广都公司有权依照《（东湖映月）认购书》第三条第四款的规定没收劳惠华交纳的定金。劳惠华并未前往交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》等文件。诉讼中，劳惠华虽主张其是因穗府办（2013）44号文发布后其丧失购房资格才没依约购房，但穗府办（2013）44号文的发布时间明显后于劳惠华按照约定应交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》等文件的时间，故原审法院认为广都公司在穗府办（2013）44号文发布前依约没收劳惠华交纳的定金的行为并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回劳惠华的全部诉讼请求。本案受理费275元，由劳惠华负担。上诉人劳惠华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.劳惠华在《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的当天前往广都公司处要求签订合同，但双方就《商品房买卖合同》中部分内容未能达成一致，广都公司要求劳惠华回家等结果，但此后再无任何消息。一审法院在未查清这一基本事实的情况下认定劳惠华未履行合同义务，属认定事实错误。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。劳惠华与广都公司因在2013年9月23日就《商品房买卖合同》的具体条款无法达成一致意见，此后因购房政策调整导致无法签订《商品房买卖合同》，故本案属于不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，广都公司应当将定金返还劳惠华，原判适用法律错误。3.出卖人处于强势地位，双方没有订立《商品房买卖合同》对其没有造成任何损失，如果因为商谈合同和购房政策原因在二个多月时间内没收30000元，显失公平。4.一审法院适用简易程序审理违反民事诉讼法及司法解释的有关规定，剥夺了劳惠华的诉讼权益。被上诉人广都公司答辩称：1.关于案件事实：劳惠华并未在2013年9月23日前往广都公司处要求签订《商品房买卖合同》，如劳惠华认为有，请劳惠华提供相应证据。根据《认购书》第三条第1点的规定：“《商品房买卖合同》等文件样版亦已提前发布，劳惠华对此已充分了解，无异议，并同意购买该商品房”。可见，劳惠华在签订认购书后没有对合同提出异议的权利，既然签订了《认购书》就应毫无异议地和广都公司签订商品房买卖合同。劳惠华提出在签订合同时对条款有异议恰好证明劳惠华存在违约的情形。2.关于适用法律：劳惠华一审提交的证据已经证明其违约的事实及广都公司没收其定金的依据，根据谁主张谁举证的原则，广都公司没有义务提交证据。本案不属于不可归责于双方的事由导致合同不能订立的情形，而是属于一方违约另一方有权没收定金的情形，因此原审适用法律正确。3.关于公平合理原则：《认购书》是经过双方平等协商，意思达成一致而订立的协议，诚信守约是公平合理原则的具体体现。由于劳惠华违反诚信守约，广都公司没收定金符合公平合理原则。4.结合本案具体事实来看，本案适用简易程序完全符合法律的相关规定。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明：劳惠华与广都公司签订的《（东湖映月）认购书》中第三条第1点约定：在签署本认购书前，广都公司已告知该商品房及东湖映月项目的建筑设计、项目用地、配套场所及设施设备、园林绿化等项目规划情况以及项目周边用地的市政规划和交通环境状况等事项的现状及将来可能发生的变更，交楼标准、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》等文件样版亦已提前发布，劳惠华对此已充分了解，无异议，并同意购买该商品房。本院认为，劳惠华与广都公司签订的《（东湖映月）认购书》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点是广都公司是否有权没收劳惠华所交的定金。劳惠华与广都公司签订的《（东湖映月）认购书》约定劳惠华应在2013年9月23日前前往广都公司售楼现场交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》等文件，否则劳惠华无权要求返还定金。劳惠华上诉提出其曾在约定时间内前往广都公司处要求签订合同，因双方就《商品房买卖合同》中部分内容未能达成一致意见而导致合同最终未能订立，但劳惠华对此未能提供相关的证据予以证实，且根据《（东湖映月）认购书》第三条第1点的约定，劳惠华在签订《（东湖映月）认购书》前已充分了解《商品房买卖合同》的相关内容并对此无异议，故对劳惠华上述主张不予采信。劳惠华上诉提出，其是因穗府办（2013）44号文调整购房政策才无法签订《商品房买卖合同》，故本案属于不可归责于双方的事由致使合同未能订立的情形。根据原审查明事实，穗府办（2013）44号文发布时间在双方约定的签订《商品房买卖合同》及交纳首期款时间之后，因此劳惠华该上诉理由亦不能成立。《（东湖映月）认购书》是双方协商一致后订立的协议，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，亦应根据约定承担相应的违约责任。劳惠华所称原审判决违反公平合理原则及程序违法的理由缺乏事实依据和法律依据，不予采信。原审判决依据《（东湖映月）认购书》的约定认定广都公司有权没收劳惠华交纳的定金，并无不当。综上所述，上诉人劳惠华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人劳惠华负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖俊莲审 判 员 覃信群代理审判员 林锐君二〇一五年六月××日书 记 员 熊志遥 微信公众号“”