（2014）槐民初字第1932号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-20
案件名称
绿地集团山东置业有限公司与朱修合商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿地集团山东置业有限公司,朱修合
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二十五条，第二条第一款，第十三条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第1932号原告（反诉被告）绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市。法定代表人金成发，总经理。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。被告（反诉原告）朱修合，男，1981年6月9日出生，汉族，住山东省菏泽市。被告（反诉原告）委托代理人张超，山东瑞麟律师事务所律师。被告（反诉原告）委托代理人郑媛，山东瑞麟律师事务所律师（实习）。原告绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告朱修合商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理。审理中，被告朱修合在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院审查后，制发（2014）槐民初字第1932-1号民事裁定书，裁定驳回了其对管辖权提出的异议。被告朱修合不服该裁定，其向山东省济南市中级人民法院提起上诉。该院审查后，作出（2014）济中立终字第781号民事裁定书，裁定驳回被告朱修合的上诉，维持原裁定。审理中，被告朱修合提出反诉，经本院审查，决定合并审理。本案原由代理审判员张斌适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿地公司的委托代理人高强，被告（反诉原告）朱修合的委托代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）绿地公司诉称：2010年6月13日，上海绿地集团山东置业有限公司（简称绿地集团）与被告朱修合签订的《绿地新里·卢浮公馆订购协议》，约定被告朱修合订购绿地集团开发的坐落于济南市槐荫区经四路2幢2号1101室，商品房预售许可证编号济建开预许字第（2010）136号。同时约定被告朱修合应当在2010年6月17日之前前往绿地新里·卢浮公馆售楼处与绿地集团签订《济南市商品房预售合同》。合同签订当日，被告朱修合交付定金5万元整，但是没有在约定的时间内签订《济南市商品房预售合同》。2011年2月23日，因绿地集团工作人员疏忽，绿地集团将该套房产在济南市城乡建设委员会网签，在济南市住房保障和房产管理局备案，合同编号销售（字）201117307。另，绿地集团于2012年6月11日变更为现名称。原告认为，原、被告签订的《绿地新里·卢浮公馆订购协议》，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应得到执行。因被告朱修合在约定的时间内未与绿地集团签订《济南市商品房预售合同》构成违约，因此无权收回定金。订购协议是一种预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为，因此原告与被告朱修合之间不存在房屋买卖合同关系。原告（反诉被告）绿地公司诉至本院，要求判令：1、确认被告朱修合交付的50000元定金归其所有。2、诉讼费由被告朱修合承担。审理中，原告（反诉被告）绿地公司增加一项诉讼请求，请求确认其与被告朱修合之间不存在房屋买卖合同关系。被告（反诉原告）朱修合辩称：原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系，原告应按照双方约定履行合同，接受付款，并向我方交付房屋，2010年6月13日双方签订了《绿地新里·卢浮公馆订购协议》，双方就房屋买卖已经达成了合意，我方虽未在订购书规定的期限内与原告签订预售合同，但原告于2011年2月23日在建委为我方办理了网签，在房管局进行了备案，足以表明原告愿意与我方继续履行合同。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷第5条，合同法第37条的规定，原被告之间的合同不但成立，而且有效。但在网签备案以后，我方至原告处付款时，原告临时要求加价否则拒绝接受付款。我方愿意履行合同，请求法院确认双方商品房买卖合同关系合法有效，判令原告继续履行合同，5万元定金转为购房款，并承担本案全部诉讼费。被告（反诉原告）朱修合反诉称：2010年6月13日，反诉人与被反诉人签订了《绿地新里·卢浮公馆订购协议》，2011年2月23日，被反诉人为反诉人办理了网签及备案登记，但之后却要上涨所售房屋价格。现被告（反诉原告）朱修合诉至本院要求判令：原告（反诉被告）绿地公司继续履行合同（已经网签备案的合同）。原告（反诉被告）绿地公司针对反诉辩称：原、被告之间不存在商品房买卖关系，因此不存在继续履行合同的问题。经审理查明，原告（反诉被告）绿地公司原企业名称为绿地集团，2012年6月11日其变更为现名称。2010年6月13日，原告（反诉被告）绿地公司作为甲方，被告（反诉原告）朱修合作为乙方，双方签订《绿地新里·卢浮公馆订购协议》一份。该协议约定：被告（反诉原告）朱修合以单价8390元／平方米的价格购买原告（反诉被告）绿地公司开发的济南市槐荫区经四路绿地新里·卢浮公馆小区2幢2号1101室房屋一套，该房屋预测建筑面积140.96平方米，总价1182654元，购房定金50000元。该协议特别约定：一、乙方应当在2010年6月17日之前前往绿地新里·卢浮公馆售楼处与甲方签订《济南市商品房预售合同》（乙方在签订本协议前，已经充分了解甲方所采纳的《济南市商品房预售合同》及补充条款之样本，且无任何异议，届时不得以双方就买卖条款不能达成一致为由要求退还定金），逾期者视同违约，甲方不另行催告，本协议自然作废、房源另售，所缴的定金不予退还；二、在本订购协议期间内，甲方若未经乙方同意将该房屋另售第三方，乙方有权要求甲方双倍返还定金；三、签订合同时应携带材料……四、房款缴纳办理：1、一方选择一次性付款的，应在签定预售／出售合同的同时付清全部房屋，定金自动转为房款；2、乙方选择银行按揭付款的，应在签定预售／出售合同的同时付清首期款，定金自动转为房款；3、乙方选择银行转账支付的应提前到银行转账，以保证签订合同时已转帐至甲方帐下，购房款到账日期以甲方出具的收据或发票日期为准；五、本协议的乙方应为商品房预售／出售合同购买人或者购房共有人，乙方不得以任何理由要求变更，否则视为乙方违约；……八、本协议所指建筑面积为预测面积，仅供参考，以政府最后批准文件为准。签订上述协议后，被告（反诉原告）朱修合向原告（反诉被告）绿地公司交纳了50000元定金。绿地集团取得了上述房屋的商品房预售许可证，许可证编号为济建开预许字（2010）136号。绿地新里·卢浮公馆预售登记为绿地新城小区。以上事实有原告（反诉被告）绿地公司提交的《绿地新里·卢浮公馆订购协议》、《收据》、《商品房预售许可证》、工商登记查询信息等证据及双方当事人陈述为凭。原告（反诉被告）绿地公司向本院说明，上述协议约定的签约期限到期后，被告（反诉原告）朱修合未到约定的签约地点与其签订正式的商品房买卖合同。其另说明，2011年2月23日，因工作人员失误，其将上述协议中所涉房屋，以被告（反诉原告）朱修合为买受人在济南市城乡建设委员会进行了商品房买卖合同网签，并在济南市住房保障和房产管理局进行了商品房买卖合同备案。其向本院提交了该网签备案编号为销售（字）201117307的《商品房买卖合同》，载明：被告（反诉原告）朱修合以每平米7970.495元，总价为1123521元的价格购买其开发的济南市槐荫区绿地新城2号楼2单元1101号房屋（以下简称1101号房屋）。该商品房建筑面积140.96平方米，套内建筑面积108.82平方米。付款方式为被告（反诉原告）朱修合支付首付款343521元，剩余房款办理银行按揭贷款。房屋交付时间为2012年7月31日。该合同第二十三条约定该合同自双方签订之日起生效。该合同落款时间为2011年2月23日。该合同还约定了房屋面积差异处理、违约责任等内容。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装修、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。该合同及附件仅显示签约时间为2011年2月23日，但无双方当事人的签章或捺印。其并说明其系2014年6月左右发现网签错误的事实。被告（反诉原告）朱修合认可双方签订《绿地新里·卢浮公馆订购协议》后，其没有与原告（反诉被告）绿地公司签订商品房买卖合同。其主张，在签订订购协议后，因原告（反诉被告）绿地公司工作人员与其重新商定了房屋价格，且该工作人员承诺按照商定的价格为其进行商品房网签备案，故其没有按照约定期限与原告（反诉被告）绿地公司签订商品房买卖合同。其认可原告（反诉被告）绿地公司提交的《商品房买卖合同》及附件的所有内容，认可该合同中的房屋与订购协议中的房屋系同一套房屋。其要求原告（反诉被告）绿地公司按照该合同及附件内容履行合同义务。其并说明，其系在商品房买卖合同网签备案后，在原告（反诉被告）绿地公司与其联系的情况下，得知了涉案房屋进行了网签备案手续。在其得知该消息后，其要求与原告（反诉被告）绿地公司按照网签备案合同的内容签订正式的商品房买卖合同，但原告（反诉被告）绿地公司要求提高房屋价格，双方为此未能达成一致，故没能最终签订正式的商品房买卖合同。被告（反诉原告）朱修合为证明其与原告（反诉被告）绿地公司之间存在商品房买卖合同关系，其提交上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司向其邮寄的《物业服务催缴函》一份，该催缴函向其催缴2012年9月1日至2014年12月31日期间绿地新城2-2-1103号物业服务费6328元。其认为该物业费虽然将其房号错误的写出1103号，但催收物业费的行为可以证明其与原告（反诉被告）绿地公司之间达成过购买房屋的合意。原告（反诉被告）绿地公司对催缴函的真实性没有异议，但其认为该证据系基于物业服务合同纠纷发生，不以房屋买卖合同为前提，该证据与本案没有关联性。以上事实有原告（反诉被告）绿地公司提交的网签备案的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案证明》，被告（反诉原告）朱修合提交的《物业服务催缴函》等证据及双方当事人的陈述为凭。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告（反诉被告）绿地公司主张，因其工作人员失误，其将1101号房屋以被告（反诉原告）朱修合为买受人进行了网签备案。就其该主张，其有义务提交证据证明。但原告（反诉被告）绿地公司并未就其工作人员的具体工作失误进行举证。网签备案手续作为房管部门对商品房买卖进行规范管理的行政手段，其办理手续需要由房地产企业输入购房者信息、房屋价格、付款方式等众多内容，原告（反诉被告）绿地公司为一家大型房地产企业，其在办理该手续时应当尽到审慎的注意义务。且其说明其系2014年6月左右才发现网签错误的问题，此时距离网签时间已将近三年半，也超过了该楼幢交房将近两年的时间，在被告（反诉原告）朱修合并未交纳除定金外的购房款的情况下，其此时才发现网签错误，与常理不符。其主张系因工作人员失误导致1101号房屋被网签的事实，证据不足，本院不予采信。原告（反诉被告）绿地公司向济南市城乡建设委员会提供的网签合同文本，内容具体明确，权利义务关系清楚，应当视为原告（反诉被告）绿地公司作出的签订合同的要约意思表示。该意思表示因已在房管部门备案，其具有公示性及公信力，在该意思表示到达被告（反诉原告）朱修合后不应被随意撤销。原告（反诉被告）绿地公司主张其在2014年6月发现网签错误后告知了被告（反诉原告）朱修合该事实，但被告（反诉原告）朱修合则主张其在网签后不久即获知了该合同的内容，只是因为原告（反诉被告）绿地公司临时要求提高价格，双方未能签订纸质合同。本院认为，双方对于各自主张的被告（反诉原告）朱修合获知合同内容的时间，存在分歧，且均未提交证据证明，本院对双方的主张均不予采信。但可以确定的是，在庭审中，被告（反诉原告）朱修合已就合同的具体内容进行了详细的了解，并明确表示愿意履行该合同。其该意思表示，应视为其对原告（反诉被告）绿地公司作出的要约的承诺，其承诺在庭审中已经到达原告（反诉被告）绿地公司。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”据此，双方之间关于1101号房屋的房屋买卖合同关系已经成立。故，原告（反诉被告）绿地公司要求确认其与被告（反诉原告）朱修合之间不存在关于1101号房屋的房屋买卖合同关系的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因双方之间已经建立起了房屋买卖合同关系，故被告（反诉原告）朱修合依据双方签订的预约合同《绿地新里·卢浮公馆订购协议》交纳的50000元定金，应当依该协议中的约定，转为1101号房屋的购房款。被告（反诉原告）朱修合要求履行合同，其对50000元定金转为购房款的约定并未提出异议，在该款项已经交付原告（反诉被告）绿地公司的情况下，该笔款项的所有权属于原告（反诉被告）绿地公司。原告（反诉被告）绿地公司要求确认该款项归其所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但需要特别指出，该款项的性质应作为被告（反诉原告）朱修合交纳的购房款归原告（反诉被告）绿地公司所有，而非原告（反诉被告）绿地公司所主张的被告（反诉原告）朱修合在约定时间内未与其签订《济南市商品房预售合同》构成违约，因而无权收回。通过上述分析，因本院已经认定原、被告双方之间已经建立了关于1101号房屋的房屋买卖关系，且经网签备案的《商品房买卖合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依据该合同约定，履行合同义务。被告（反诉原告）朱修合要求原告（反诉被告）绿地公司履行该合同的反诉请求，于法有据，本院予以支持。需说明的是，因双方对该合同一直存有争议，导致合同中约定的部分合同义务的履行期限已过期，如再按该合同原约定的期限履行已不现实，故新的合同履行期限应当自本判决生效之日起，按照原合同约定的具体期间，予以顺延。另因被告（反诉原告）朱修合原交纳的定金50000元已转为购房款归原告（反诉被告）绿地公司所有，故双方在销售（字）201117307号《商品房买卖合同》中约定被告（反诉原告）朱修合应交清的首付款343521元中扣减该款项。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第十三条、第二十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱修合向原告（反诉被告）绿地集团山东置业有限公司交纳的定金50000元于本判决生效之日转为购房款归原告（反诉被告）绿地集团山东置业有限公司所有。二、原告（反诉被告）绿地集团山东置业有限公司与被告（反诉原告）朱修合经网签备案的济南市槐荫区绿地新城2号楼2单元1101号房屋的《商品房买卖合同》及附件合法有效，双方应当继续履行（合同中所涉各合同义务的履行期限，自本判决生效之日起，按照合同约定的具体期间，予以顺延）。三、驳回原告（反诉被告）绿地集团山东置业有限公司要求确认其与被告（反诉原告）朱修合之间不存在关于济南市槐荫区绿地新城2号楼2单元1101号房屋的房屋买卖合同关系的诉讼请求。案件受理费1050元、反诉费7440元，由原告（反诉被告）绿地集团山东置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 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