（2015）龙民一初字第111号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-01-11
案件名称
李治国与海南迅冷环保工程有限公司租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南迅冷环保工程有限公司,李治国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第111号原告海南迅冷环保工程有限公司。法定代表人杨俊鹏，董事长。委托代理人郑晓强，海南京园律师事务所律师。被告李治国。原告海南迅冷环保工程有限公司（以下简称原告）与被告李治国（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑晓强到庭参加诉讼。被告经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月25日，原被告签订《房屋租赁合同》。原告将位于海口市国贸X横路XX号XXXX大厦（原XX大厦）第九层、十层租赁给被告。租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日。合同约定，租金2013年2月1日至2015年1月31日，每月30140元。2015年2月1日至2017年1月31日，每月33154元。合同约定，被告如果拖欠租金、管理费、水电费等，按拖欠数额每天1%计算赔偿违约金。被告租用房屋后从2014年6月开始拖欠租金，同时自2014年5月开始拖欠水电费和管理费等。原告为此多次催被告缴纳拖欠的款项，但被告总是躲着不见。原告在报纸发布公告，要求解除《房屋租赁合同》，但时至今日，被告仍然不出面解决问题，并占据原告的房屋不退还。综上，被告违反合同约定，已经构成违约。原告特向法院起诉，请求依法判令：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2014年11月14日解除；2、被告将租赁原告的位于海口市国贸X横路XX号XXXX大厦（原XX大厦）第九层、十层返还给原告；3、被告支付租金373736元（从2014年6月1日起至2015年5月31日止）；4、被告支付水电费及管理费等43468元（从2014年5月1日起至2015年5月8日止）；5、被告向原告支付违约金25000元（按逾期缴纳，每日1%计算至2015年5月31日止）；6、被告承担本案的诉讼费用及公告费780元。被告未作答辩。经审理查明，原告与被告于2012年11月25日签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其合法拥有的座落在海南省海口市国贸X横路XX号XXXX大厦（原XX大厦）第九层、第十层租赁给被告使用。建筑面积共548平方米。2、租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日，共五年。3、承租人有下列违约情形之一的，原告可以终止或解除合同，收回房屋，扣除押金：（1）被告擅自将房屋转租或转借的；（2）被告利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；（3）被告拖欠租金、管理服务费、水电费等费用，按拖欠数额每天1%计算赔偿违约金。被告拖欠超过30天，原告有权终止或解除合同，由此造成的损失全部由被告承担。合同期满后，如原告仍继续出租房屋，被告享有优先权。4、押金为90420元，在签订本合同当日由被告支付给原告，原告开具押金收条（盖原告公章）予被告。在被告出现上述违约情形时，原告有权将押金作为违约金扣除；合同期满后，如被告无上述违约情形，原告全额退还该押金（不计利息）。5、2013年2月1日至2015年1月31日，每月租金人民币30140元；2015年2月1日至2017年1月31日，每月租金人民币33154元；2017年2月1日至2018年1月31日，每月租金人民币36469元。6、被告于2013年2月1日支付租金为3个月即人民币90420元，之后按季缴纳租金（即每三个月付一次），以现金形式支付租金。7、被告应于每季1日前付清当季租金。8、被告必须按照约定向原告缴纳租金。如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始原告向被告每天按实欠租金1%收取违约金。8、管理服务费、停车费及水电费：被告按规定每月自行向公司交纳。相关收费标准：房屋管理费3元／平方米，水费5元／吨，电费1.5元／度。月度的管理费及水电费等费用由被告在每月10日支付给原告。上述合同签订后，原告将涉案房屋出租给被告经营使用至今。被告于签订合同当日向原告支付押金90420元，支付租金至2014年5月31日。被告租用房屋后从2014年6月1日开始拖欠租金，同时自2014年5月1日开始拖欠水电费和管理费。原告为此多次催促被告缴纳拖欠的款项，但被告均以各种理由推拖。原告经催讨无果后，于2014年11月14日在《海南日报》上刊登公告，向被告送达了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，其内容为“你方在2012年11月25日与我司签订《房屋租赁合同》，租赁位于海口市国贸三横路XX号国苑商务大厦第九层、第十层。由于你方从2014年6月起拖欠租金以及相关费用，我司多次向你方催缴，但你方一直没有缴纳。鉴于你方违约，现正式通知你方：自本通知公告之日起，解除你方与我司的《房屋租赁合同》；请你方在七日内腾空房屋，与我司办理交接手续；请你方办理交接手续时结清拖欠的租金、相关费用、违约金等。”原告根据合同约定通知被告双方签订的合同于2014年11月14日解除，被告应搬离涉案房屋等。但公告至今，被告仍然占据原告的房屋不退还，也不支付拖欠的租金及其相关费用。原告遂诉至本院，请求判如所请。另查，原告已合法取得海口市国贸X横路XX号XX大厦的房屋所有权证【海口市房权证海房字第HKYL417XXX**号】。又查，原告要求被告支付违约金25000元的截止时间是2015年5月31日。以上事实，有《房屋租赁合同》、往来凭证、解除《房屋租赁合同》通知书、公告费的票据、房屋所有权证及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告于2012年11月25日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行该合同约定的义务。根据合同约定，被告拖欠租金、管理服务费、水电费等费用超过30天，原告有权终止或解除合同，现在被告拖欠租金及其相关费用已远超过了30天，原告依据合同的约定，书面通知被告解除合同，该解除合法合约，本院予以确认。原告要求被告搬离房屋、并支付水电费、管理费共计43468元的诉请，亦于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付自2014年6月1日起至2015年5月31日的租金，由于涉案房屋已交由被告管理并实际经营和产生收益，被告未举证证明其已支付该期间租金，故原告主张被告向其支付该期间租金373736元（30140元／月×8月＋33154元／月×4月），有事实和法律依据，本院予以支持。被告应按约于租金开始的每季第一个月的7日内支付原告当季租金，但被告未按约履行支付租金义务，构成违约。由于原、被告合同约定的违约金每日按实欠租金1%过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算。被告应向原告支付违约金24368.19元（30140元／月×3月×0.0003×（358＋266）天＋（30140元／月×2月＋33154元／月）×0.0003×175天＋33154元／月×3月×0.0003×85天］。原告主张超出部分，本院不予支持。根据合同约定，在被告出现合同违约情形时，原告有权将押金作为违约金扣除。因本案中违约金24368.19元不足以扣除押金90420元，故本院认定，在被告应向原告支付的租金373736元中予以扣除，扣除押金后，被告应向原告支付租金283316元（373736元-90420元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告海南迅冷环保工程有限公司与被告李治国于2012年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月14日解除；二、限被告李治国于本判决生效之日起十日内腾空位于海口市国贸X横路XX号XXXX大厦（原XX大厦）第九层、第十层房屋，并将该房屋退还给原告海南迅冷环保工程有限公司；三、限被告李治国于本判决生效之日起十日内向原告海南迅冷环保工程有限公司支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金283316元及违约金24368.19元；四、限被告李治国于本判决生效之日起十日内向原告海南迅冷环保工程有限公司支付2014年5月1日至2015年5月8日的水电费及管理费共计43468元；五、驳回原告海南迅冷环保工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6344元，由原告海南迅冷环保工程有限公司负担644元，被告李治国负担5700元。公告费780元，由被告李治国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 沈玉华人民陪审员 王惠兰人民陪审员 岑诗楠二〇一五年六月十七日书 记 员 余红梅