（2015）辰民初字第2304号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-21
案件名称
陶双全与天津市金色阳光投资有限公司、天津市北辰区双口镇后堡村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶双全,天津市金色阳光投资有限公司,天津市北辰区双口镇后堡村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2015）辰民初字第2304号原告陶双全。委托代理人刘德起，天津安尊律师事务所律师。被告天津市金色阳光投资有限公司。法定代表人刘万强，该公司总经理。委托代理人王巧玲，该公司客服经理。被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会。负责人冯庆臣，该村村委会主任。委托代理人林子福，该村支部委员。原告陶双全与被告天津市金色阳光投资有限公司、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月23日立案受理，依法由代理审判员陈达适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶双全及其委托代理人刘德起与被告天津市金色阳光投资有限公司的委托代理人王巧玲及被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会的委托代理人林子福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶双全诉称，坐落于北辰区双口镇后堡村的“快乐老家小区”系第一被告出具土地，第二被告投资建设的住宅项目，二被告系合作建房关系。2011年9月21日，原告与二被告签订购房合同一份，约定原告购买“快乐老家”小区X-X-XXX号房屋，单价每平方米4319.08元，房屋面积93.77平方米，总房款405000元；原告应于2011年9月21日交纳房款205000元，剩余20万元为贷款，二被告应于2012年12月31日前交付房屋。原告于当日交付房款197500元，连同9月15日交纳的定金1万元，合计共交付207500元，被告金色阳光投资有限公司为原告出具了收据。签订购房合同时，诉争房屋尚未建成。后原告得知，诉争房屋尚未取得国有土地使用权，也未取得商品房销售许可证，原告与二被告所签购房合同违反了法律强制性规定应属无效，故呈诉。请求依法判令：1、确认原告与二被告签订的购房合同无效；2、二被告退还原告购房款207500元并支付自2011年9月22日至实际给付之日止的利息；3、案件受理费由二被告负担。被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会（以下简称后堡村委会）与被告天津市金色阳光投资有限公司（以下简称金色阳光公司）辩称，该合同属于内部认购合同，二被告正在进行产权证的办理，该项目属于二被告与双口镇政府三方合作项目，现房屋已经建好，无法退房，且无资金予以返还，故不同意原告诉讼请求。原告为支持其主张，提供证据如下：证据1、《购房合同》一份，用于证明原告与被告签订了房屋买卖合同被告承诺房屋系大产权房；证据2、天津市企业单位往来收据2张，用于证明被告已经收取原告购房款207500元；证据3、中国农业银行转账单2张，用于证明被告已经收取原告购房款；证据4、北方网政府回复打印件4张，用于证明被告销售房屋系小产权房。经庭审质证，被告后堡村委会与被告金色阳光公司发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性与证明目的无异议；对证据4因系纸质版，故对其真实性与证明目的均不予认可。被告金色阳光公司为支持其主张，提供证据如下：证据1、《开工证》一份，用于证明诉争房屋建设项目的合法性，其可以正常投资、开发、建设、销售；证据2、《会议纪要》一份，用于证明诉争房屋是合法建筑，是大产权，现在手续只是正在办理当中；证据3、《后堡村改造协议书》一份，用于证明诉争房屋建设项目系被告与双口镇政府、后堡村委会合作开发的项目。原告对被告金色阳光公司提供的证据的真实性与证明目的均不予认可。被告后堡村委会对被告金色阳光公司提供的证据的真实性与证明目的均无异议。经审理查明，2011年9月21日，原告与被告后堡村委会签订了《购房合同》，合同约定该被告向原告出售坐落于天津市北辰区双口镇后堡村快乐老家小区X号楼X门XXX室住宅一套，建筑面积93.77平方米，每平方米价格为4319.08元，总房款405000元，该被告于2012年12月31日前将房屋交付原告，原告于2011年9月21日付款205000元，剩余20万元办理贷款等内容。该合同末尾签字盖章处加盖有二被告的公章。次查，2011年9月15日原告交付被告金色阳光公司购房定金1万元，同年9月21日交付被告金色阳光公司购房补款197500元，上述款项合计207500元，被告金色阳光公司于上述两日为原告出具了收款收据。再查，庭审中二被告均承认原告购买的上述房屋系由被告后堡村委会提供土地、被告金色阳光公司投入资金的合作建房。二被告至今亦未取得上述诉争房屋的商品房销售（预售）许可证。上述事实，有原、被告的陈述、购房合同、收款收据、开工证、会议纪要、协议书等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点一是：原告与被告后堡村委会签订的《购房合同》是否无效；二是：该合同如无效二被告是否应返还原告购房款并赔偿其利息损失。被告后堡村委会与原告所签购房合同中的末尾签字盖章处加盖有二被告的公章，被告金色阳光公司向原告收取了购房全款，被告后堡村委会为原告出具了收款收据。庭审中二被告均承认原告购买的上述房屋是被告后堡村委会提供土地、被告金色阳光公司投入资金的合作建房，故上述《购房合同》应为二被告与原告共同签订的房屋买卖合同。二被告向原告出售上述诉争房屋时没有取得商品房预售许可证明，且至原告起诉前亦未取得商品房预售许可证明，二被告亦未有证据证实其向原告出售上述诉争房屋时具有符合法律规定的可预售房屋的条件，该《购房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。故原告提出要求确认上述《购房合同》无效的主张，本院依法予以支持。庭审中，二被告提出了该合同属于内部认购合同，二被告正在进行产权证的办理，该项目属于二被告与双口镇政府三方合作项目，现房屋已经建好，无法退房，且无资金予以返还，故不同意原告诉讼请求的主张，因导致上述《购房合同》无效的原因是二被告的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故二被告有过错，对此二被告应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告金色阳光公司通过上述无效合同取得的原告钱款，应当返还给原告，并应赔偿原告因此所受到的损失。被告后堡村委会与被告金色阳光公司应承担连带给付责任。故原告提出要求二被告连带返还购房款207500元并给付其利息损失的主张，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陶双全与被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会、被告天津市金色阳光投资有限公司2011年9月21日签订的《购房合同》为无效合同；二、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会与被告天津市金色阳光投资有限公司于本判决生效后十日内连带返还原告陶双全购207500元，并连带给付原告陶双全自2011年9月22日至判决确定给付之日止的利息（以207500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2533元，由被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会、被告天津市金色阳光投资有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 陈达二〇一五年六月十七日书 记 员 刘仁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”