（2015）镇民终字第00647号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-06
案件名称
杜圣全、章丽珍与江苏华东兴业集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜圣全,章丽珍,江苏华东兴业集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第00647号上诉人（原审原告）杜圣全。上诉人（原审原告）章丽珍。被上诉人（原审被告）江苏华东兴业集团有限公司，住所地句容市经济开发区温州商贸城内。法定代表人罗祖秋，系该公司董事长。委托代理人王兴安，江苏德擎律师事务所律师。上诉人杜圣全、章丽珍因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2013）句民初字第2407号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明，2010年3月4日，本案双方分别签订商品房买卖合同五份。双方约定：江苏华东兴业集团有限公司（以下简称华东公司）将其开发的句容温州商贸城5幢103、203、104、204、215号商铺出售给杜圣全、章丽珍，以上房价合计为699160元。上述房产层高均为4.6米，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，杜圣全、章丽珍按约支付房款。华东公司将上述房产交付给杜圣全、章丽珍后，杜圣全、章丽珍发现上述房屋层高不符合合同约定。杜圣全、章丽珍遂于2013年10月15日向原审法院起诉，要求赔偿损失151718.15元。一审审理中，经原审法院委托，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对争议房产的层高进行鉴定结论为：商贸城5幢103号层高4198mm，104号层高两处检测结果为4191mm和4198mm，203号层高3587mm，204号层高3594mm，215号层高3595mm，均小于合同约定的4.6m。为此，杜圣全、章丽珍支出鉴定费用1万元。一审庭审中，杜圣全、章丽珍表明愿意接受上述房产，不愿退房。另查明：华东公司开发的上述房屋规划设计层高一层为4.2m，二层为3.6m。华东公司委托南京海峰置业顾问有限公司对外销售其开发的房产。以上事实，有商品房买卖合同五份、江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的鉴定报告一份、委托销售代理合同复印件一份、补充协议复印件二份、销售代理公司南京海峰置业顾问有限公司出具的情况说明一份、图纸复印件一张以及当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，本案双方签订的五份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。杜圣全、章丽珍已按约履行支付房款的义务，华东公司应按约交付符合合同约定的层高的房屋给杜圣全、章丽珍。华东公司辩称，其开发建设的商铺规划设计层高与其施工相吻合，合同中的层高4.6米系销售公司造成，要求驳回杜圣全、章丽珍的诉请。合同的权利义务，应以双方签订的商品房买卖合同为依据，故对华东公司的辩称意见，不予采纳。华东公司所交付房屋层高不符合合同约定的4.6m，但该商铺层高符合《商店建筑设计规划》规定的标准即不低于3.5m的标准。杜圣全、章丽珍要求华东公司按减少的房屋体积比例支付损失的意见，因该损失计算方法非为双方约定，层高不符合同约定的违约责任，双方签订的合同中无约定，且其购买的商铺面积符合合同约定，华东公司交付商铺层高亦符合国家规定的标准。一审庭审中，杜圣全、章丽珍表明不同意退房。鉴于华东公司交付的房屋层高虽不符合合同约定，但对正常使用效能影响不大，综合考虑标的物质量不符合约定的瑕疵程度，酌情确定应减价数额为6991.62元。遂判决：华东公司于判决生效后十日内给付杜圣全、章丽珍人民币6991.62元。宣判后，上诉人杜圣全、章丽珍不服上述判决，向本院提起上诉称：1、本案商品房销售合同合法有效，被上诉人未能交付合同约定的房屋，构成违约，应当按照合同约定履行，而不应执行《商店建筑设计规划》的规定；2、上诉人购买商品房的目的是用于经营，双方约定层高4.6米也是为了可以隔层、设架、摆设财务设备、商品等，但被上诉人交付的房屋不能达到上述目的，对该商品房的经营影响非常大；3、原审判决被上诉人承担购房款1%的违约责任明显不合理，上诉人认为应当按照被上诉人交付房屋实际减少的体积相应扣减房款。请求撤销原审判决，改判被上诉人赔偿损失151718.15元（699162元×21.7%）或发回重审。被上诉人华东公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人杜圣全、章丽珍提供镇江仲裁委员会（2011）镇裁字第171号裁决书，拟证明有类似案件是按照体积计算损失，并已经法院执行。被上诉人华东公司对该证据质证认为，对该证据的真实性无异议，但仲裁委的裁决书理由不当，没有考虑案件的实际情况，并不适用于人民法院裁判案件，且在原审法院法官在判决本案之前已经知晓该仲裁委的裁决。本案二审争议焦点主要为：被上诉人赔偿责任的认定问题。本院认为，本案双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且买卖房屋有建设工程规划许可并验收合格，该合同合法有效。双方在商品房买卖合同中约定房屋层高4.6米，被上诉人作为销售方应当向上诉人交付符合合同约定的房屋。但涉案房屋规划许可的层高分别为一层层高4.2米，二层层高3.6米。从被上诉人的建设行为看，被上诉人的建设行为符合法律规定，其建设行为应当受法律保护。但被上诉人订立的商品房买卖合同所约定的房屋层高明显高于建设工程规划许可的房屋层高，层高超过规划许可的部分因不符合我国《城乡规划法》的规定而无效。被上诉人作为房屋销售方与上诉人订立超过规划许可层高的房屋致使合同部分无效，被上诉人存在过错，由此给上诉人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。上诉人认为应当按照实际减少的房屋体积相应减少房屋价款认定被上诉人的赔偿责任。本院认为，上诉人虽认为其购买层高高的房屋能够发挥更大的使用价值，但上诉人并未能提供相应证据证实其所发生的实际损失，且双方在合同中并未对本案所涉及的问题做出约定，故上诉人主张按照房屋实际减少的体积相应减少房屋价款认定被上诉人的赔偿责任，缺乏法律和事实依据。但考虑到本案双方系商品房买卖合同关系，对上诉人的损失认定应当主要参考因房屋层高变化而在房屋销售价格上给房屋购买人带来的影响。因涉案房屋符合规划许可，且该房屋层高符合我国《商店建筑设计规划》规定的不低于3.5米的标准，对超过3.5米层高商业用房销售价格的确定，其层高的增加对销售价格的影响并不十分明显，而且涉案房屋价值较高的一层房屋实际层高与约定层高仅有约40厘米差距。但该约定亦超出了该建筑的规划许可。综合考量上述因素，原审判决认定上诉人的损失为6991.62元，并无明显不当。基本在销售价格变化的合理范围内。综上，上诉人杜圣全、章丽珍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3334元，由上诉人杜圣全、章丽珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年六月十七日书 记 员 宜 芳 搜索“”