（2015）沪一中民二（民）终字第1149号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-08
案件名称
孟干诉黄志耀土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟干,黄志耀
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1149号上诉人（原审被告、反诉原告）孟干。委托代理人刘子兵，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄志耀。委托代理人高善来，上海市大明律师事务所律师。上诉人孟干因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第37057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人孟干及其委托代理人刘子兵、被上诉人黄志耀的委托代理人高善来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年12月30日，上海市浦东新区村委会就本市浦东新区公路与原村委办公楼间的一块地出租给黄志耀作为临时堆场使用，租期从2012年6月1日至2017年5月31日，双方签署租赁协议；同时，上海市浦东新区村民委员会同意黄志耀在不违背协议框架下转租场地。上述土地的权利人为上海市浦东新区镇永新村农民集体，土地现状为耕地。2012年12月23日，以黄志耀作为甲方与孟干作为乙方签署《协议书》，内容为：因乙方需要停车、修理集装箱场地，向甲方租用场地，甲方将坐落在公路的一块空地面积为拾亩临时租给乙方使用，作停放空车、维修集装箱使用，不得暂落空箱；租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；租金以每年每亩51，764元，场地使用以先付租金后使用的原则进行，以半年支付一次即258，820元，并以押金支付5万元，一次付清；在租用期间，乙方不得私自随意搭建房屋及一切建筑物，如有发现，甲方可立即终止本合同，租金不予退还，乙方应无条件及时搬出场地；……。《协议书》签订后，黄志耀向孟干交付上述场地。孟干以上述场地作为其为法定代表人的公司使用。孟干向黄志耀支付了租金及押金5万元。从2014年7月1日起孟干未再向黄志耀支付租金。在使用上述土地期间，孟干在土地上设置了钢丝网围墙、建造了厕所、搭建了上下两层的数门临时房（以双方庭审共同确认签字的照片为准）及单间挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的临时门房，同时还将近三分之二的土地浇筑混凝土进行场地水泥硬化。2014年9月17日，黄志耀委托律师出具律师函，表示因孟干在租赁场地上擅自建造建筑物，违反了《协议书》的约定，现依照《协议书》解除双方签署的《协议书》，并要求于2014年9月30日将场地恢复原状后返还并补缴拖欠租金。该份律师函孟干表示于2014年10月8日收到。2014年10月，黄志耀诉至原审法院，要求判令：1、确认双方的《协议书》于2014年10月8日解除；2、孟干拆除搭建房屋及构筑的水泥地，清移临时可移动的集装箱房屋，恢复土地原状返还10亩土地（该土地西面不临上海市浦东新区公路，东临原村委会、北临河道、南临农田，双方庭审中在图纸上确认土地位置）；3、孟干向黄志耀支付2014年7月1日至10月8日间拖欠的租金人民币（以下币种相同）112，155.33元，以月租金43，136元计算，计算至日以每月30天计算；4、孟干向黄志耀支付从2014年10月9日起至其返还场地之日止的场地使用费（每月按43，136元计算，计算至日以每月30天计算）。孟干辩称，《协议书》本身无效，故因《协议书》无效不存在解除的问题。即使《协议书》有效，其也不同意解除，其并未在场地上搭建房屋，只是安装了可移动的集装箱活动房；另外其确实构筑了四千五百平方米左右的水泥场地，但系得到黄志耀口头认可，其没有违反《协议书》约定。其在黄志耀的委托下还搭建了厕所，花费了3万元，但黄合资耀仅支付1万元，租赁场地上有其的投入，在双方没有谈妥之前其不愿意退出。2014年7月1日其确实停止支付租金，但应将其投入费用清算后再做结算，就黄志耀所主张租金及使用费的计算标准和计算构成无异议。审理中，孟干提起反诉，请求判令：1、确认双方间《协议书》为无效；2、黄志耀返还从承租期开始孟干所支付的所有租金776，460元，押金50，000元。针对孟干的反诉请求，黄志耀辩称，双方的《协议书》应为有效，不同意孟干要求返还其已支付的所有租金及押金；即使是合同无效下，孟干已客观使用土地也应承担相应的使用费，故不存在返还的问题；愿意按照合同约定处理押金；租赁土地上大部分硬化是孟干在2014年国庆放假期间突击浇注，硬化地面面积总共四千平方米左右。另外，孟干表示：就场地上搭建上下两层的数门临时房（以双方庭审共同确认签字的照片为准）花费27万元，单间挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的临时门房花费2万元，建造厕所花费3.80万元，把场地围起来的铁丝网围墙2.20万元，监控设备全套（布线、摄像头及监控所有的材料）花费2.50万元，浇注混凝土土地水泥硬化费88万元，进场费10万元，车辆损失6.40万元（发生两次施救及修理，其中施救费一次4千元多，手工费一次3千元多，气囊一坏就换四个，一个气囊6，500元，气囊更换支付了5.20万元），发电机租赁费11万元左右，发电机用油花费4万多元；上述费用无论是解除还是合同无效，都要求黄志耀进行赔偿。对此，黄志耀表示，对孟干提出的铁丝网围墙花费2.20万元，监控设备全套（布线、摄像头及监控所有的材料）花费2.50万元，金额本身认可，同意作为损失范围由法院根据双方过错进行判定；就厕所及上下两层的数门临时房、单间挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的临时门房花费金额均不认可，上述确实在进场时就搭建了，但均为违章建筑物，黄志耀不承担赔偿责任。如法院认定属于赔偿范围，就金额本身不认可；关于浇注混凝土土地水泥硬化行为是违法的，也未得到黄志耀的认可，违反了协议书的约定，不同意赔偿；进场费金额不确认，但愿意按照孟干实际发生金额赔偿，即便孟干提供不出依据，黄志耀自愿补偿2万元；就孟干提出的车辆损失以及发电机产生费用，均与合同无关，也与场地使用不存在关系，也属于其经营中的生产成本，不同意赔偿。对于黄志耀不确认的相关项目金额，孟干在法院之后给予的举证期限内并未进一步提供证据举证。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争土地为耕地，即使曾因非农业建设占用该土地，但在相关事项完毕后，土地仍应依照原先的用途使用，现该系争土地用于停放空车、维修集装箱使用，违反了相关法律规定，故孟干提出双方签订的《协议书》无效，法院依法予以确认。合同无效为自始无效。《协议书》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现黄志耀要求孟干拆除厕所及构筑的水泥地，清移临时可移动上下两层的数门临时房及单间挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的临时门房，恢复土地原状返还；孟干要求黄志耀返还押金5万元，均于法有据，双方对返还土地及押金，也不持异议，法院予以支持。孟干实际占用了拾亩的租赁场地，应当支付相应的场地使用费，鉴于其占用租赁场地至今已超过两年之久，原先已支付的租金可直接抵作使用费，就2014年7月1日后至场地实际返还之日止的占有使用费，黄志耀提出要求依照协议书约定的租金标准即每月按43，136元计算，计算至日以每月30天计算，支付房屋占有使用费。孟干对使用费表示愿意支付，但表示在诉讼中因供电问题导致孟干无法正常经营，故应按照黄志耀与永新村村委会间租赁协议标准支付，对此法院认为，供电的标准并没有在双方的协议书中有所明确，也不能直接看出其与双方对场地用途是否有关联性，何况因供电影响到正常经营问题，孟干对此并未提供任何证据证明，由此法院对其陈述不予采信，就黄志耀关于占有使用费的主张，于法有据，法院予以支持；孟干主张将之前已支付所有租金776，460元返还，并提出2013年1月至8月没有使用土地的意见，对此在没有提供证据证明且在黄志耀已交付场地下，法院对孟干的陈述不予采纳，就其要求返还租金的请求不予支持。对黄志耀将耕地出租给孟干作为停车及修理集装箱之用，其存在过错；孟干则在承租时未对租赁土地详尽了解，亦未尽到必要的谨慎注意义务，其自身亦存在过错。就孟干提出的合同无效后的相关赔偿：一、场地铁丝网围墙花费2.20万元，监控设备全套（布线、摄像头及监控所有的材料）花费2.50万元，黄志耀对金额认可，要求按照过错比例承担，法院根据过错责任及实际履行情况酌定黄志耀承担3万元；二、进场费10万元，黄志耀表示对于进场费愿意依照实际作为赔偿项目，但孟干所提出的进场金额不予认可，基于孟干对此项费用并未进行举证，黄志耀表态自愿补偿2万元，并无不可，可予准许；三、上下两层的数门临时房27万元，挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的单间临时门房2万元以及建造厕所3.80万元；黄志耀确认上述建造在孟干进场时形成，在相关合理期间内，黄志耀并未提出异议，但就上述建造的金额黄志耀均不确认也不愿意承担。对此，法院认为，关于厕所，在第一次庭审中，孟干表示系黄志耀委托其建造，花费3万元，但黄志耀就给了1万元，依照孟干的陈述反映，厕所费用黄志耀当时是有所承担并收取了1万元，就收取的款项当时没有提出异议，现孟干再次要求黄志耀承担厕所的费用，且未提供建造花费的证据下，法院不予支持；关于上下两层的数门临时房以及挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的单间临时门房，孟干表述为活动房，那么并不是附着在土地上不可拆除物，协议无效后，黄志耀要求清移，对此孟干应予拆除；四、就土地浇注混凝土硬化费用88万元，首先根据双方的协议书明确写明“在租用期间，乙方不得私自随意搭建房屋及一切建筑物，如有发现，甲方可立即终止本合同，租金不予退还，乙方应无条件及时搬出场地”，孟干虽表示该硬化土地是得到了黄志耀的同意，在黄志耀否认下，并不能提供其同意的相关证据，虽孟干表示整体硬化分七次完成，即2014年7月底完工，但黄志耀对其陈述不予认可，就孟干该行为也于2014年9月发函提出异议，因而，在孟干无证据证明该土地硬化是得到黄志耀同意下进行的，现要求黄志耀承担损失，并无事实及法律依据，法院难以支持；五、关于车辆施救维修损失以及发电机租赁费、用油花费；黄志耀表示该花费均与土地使用无关，也属于其经营中的生产成本，不同意赔偿。对此，法院认为，孟干在签订协议书前看过场地现场，承租时又按土地现状接收了场地，说明其已认可了租赁场地当时的状况，况且也没有证据证明上述费用的发生与场地使用存在必然关联，由此孟干要求黄志耀赔偿，并无依据，不予支持。庭审后，黄志耀表示除庭审中就进场费自愿补偿2万元外，另行自愿补偿孟干6万元，对此并无不可，法院予以准许。原审法院审理后于二〇一五年三月六日作出判决：一、原告（反诉被告）黄志耀与被告（反诉原告）孟干于2012年12月23日订立的《场地租赁协议书》无效；二、被告（反诉原告）孟干应于本判决生效之日起三十日内拆除搭建的厕所及土地上浇注的水泥地面，清移上下两层的数门临时房以及挂有“公司”及“公路＊＊＊号”牌子的单间临时门房，恢复土地原状，向原告（反诉被告）黄志耀返还10亩土地（该土地于上海市浦东新区公路东面，以双方在上海市浦东新区图纸上共同确认土地位置为准）；三、原告（反诉被告）黄志耀于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）孟干押金5万元；四、被告（反诉原告）孟干于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）黄志耀从2014年7月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费（按照每月43，136元计算，算至日以每月30天计算的标准）；五、原告（反诉被告）黄志耀于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）孟干铁丝网围墙及监控设备损失3万元；六、原告（反诉被告）黄志耀于本判决生效之日起三十日内补偿被告（反诉原告）孟干8万元；七、驳回被告（反诉原告）孟干的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，175元，减半收取计1，587.50元，由被告（反诉原告）孟干负担；反诉案件受理费6，032元，由原告（反诉被告）黄志耀负担900元，被告（反诉原告）孟干负担5，132元。判决后，孟干不服，上诉至本院称：一、原审时不管是被上诉人的四项诉请还是上诉人的三项反诉诉请，均没有提到赔偿问题，因此原审违反民事诉讼“不告不理”的原则。退一步而言，即使处理具体项目的赔偿金额，因涉及到专门性问题，故属于法院依职权委托鉴定的范围，而不是根据个人的想法确定损失金额。二、被上诉人提供的场地存在诸多问题，最大的问题就是地基太软，根本不能达到合同目的，且供电不足，几千米的场地仅仅靠老村委会的一根民用电供应，且2013年6月电源被切断，由于供电不足问题导致车辆损失及外借发电机损失，但上诉人原审时对该问题的表述与土地使用费标准无关。上诉人原审中提出土地使用费应当按照被上诉人的实际获利（或称实际损失）进行确定，因为被上诉人实际支付的租金远低于其说声称的租金损失。三、上诉人于2013年5月底开始分批次就土地浇筑混凝土，共硬化了七次，且四千多平方米不是一天或者一个月就能完成的，事实上黄志耀在超过一年半的时间里多次查看场地，对土地硬化是明知的，更何况上诉人为了合同目的之需要在硬化前还多次催促黄志耀主动硬化，但原审法院却视而不见。综上，原审法院没有看到农村土地租赁中的实际背景情况，没有看到缔约双方的强弱对比和信息优势情况，进而有所偏袒的作出过错责任的分配，导致判决有所偏颇，请求二审依法改判。被上诉人黄志耀辩称，尽管镇实际上已经没有农用地了，只是未给予当地农民补偿，但被上诉人没有证据证明涉案土地是非耕地，因此原审认定合同无效是正确的。上诉人建造的是违法建筑，拆除行为是消除违法行为的后果，因此拆除水泥场地及建筑的费用不应由被上诉人承担。土地使用费计算标准也是正确的，一审一并处理后果也是正确的，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。本院认为，鉴于上诉人孟干与被上诉人黄志耀于2012年12月23日签订的《协议书》涉及的土地系耕地，而孟干在承租涉案土地后搭建建筑物，并将近三分之二的土地浇筑混凝土进行场地硬化，既违反了《协议书》的约定，又违反了相关法律规定，因此原审确认《协议书》无效是正确的。而鉴于合同无效，双方签订的《协议书》即终止履行，因此原审一并处理双方的权利义务、一并解决双方争议，符合法律规定，并无不当。而对于合同无效后果的处理，由于本案主要系孟干违反约定造成合同无效，且孟干又未提供充分、确凿的证据证明出租人黄志耀对造成合同无效亦存在过错，因此，应由孟干承担本案合同无效的责任。而孟干在未征得黄志耀同意的情况下搭建建筑物、进行场地硬化等，孟干应当按照《协议书》的约定恢复原状，只是黄志耀在此基础上自愿对孟干进行适当赔偿及补偿，系于法相合，并无不当。上诉人孟干要求被上诉人黄志耀承担主要赔偿或补偿责任的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。原审判决并无不当，但主文第四项中“房屋”的表述有误，应为“场地”，本院依法予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第37057号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第37057号民事判决第四项“被告（反诉原告）孟干于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）黄志耀从2014年7月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费（按照每月43，136元计算，算至日以每月30天计算的标准）”为“被告（反诉原告）孟干于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）黄志耀从2014年7月1日起至场地实际返还之日止的场地占用使用费（按照每月43，136元计算，算至日以每月30天计算的标准）”。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币8，407元，由上诉人孟干负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年六月十七日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：