（2015）枣民五终字第5号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-14
案件名称
邱新亮与苏士磊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏士磊,邱新亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民五终字第5号上诉人（原审被告）：苏士磊，个体工商户。委托代理人：陈龙，山东善国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱新亮。委托代理人：姜伟清，山东真谛律师事务所律师。委托代理人：石金峰，山东真谛律师事务所律师。上诉人苏士磊因与被上诉人邱新亮房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2014）滕民初字第2353号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年6月4日，被告向原告借款75万元，双方签订借款合同一份。合同约定，借款金额75万元，借款期限2个月（自2013年6月4日至2013年8月3日）。借款月利率为20‰，合同上有原、被告的签名、捺印。滕州市公证处于2013年6月5日以（2013）滕证经字第136号公证书，对借款合同进行了公证，签订合同之日，原告通过中国建设银行股份有限公司滕州支行将75万元转给被告。借款到期后，被告不能归还该笔借款。2014年1月9日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定，被告将其所有的位于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼22号营业房出卖给原告，房屋交易价168万元（含过户费），实际交易价158万元，合同上有原、被告的签名。合同签订后，原告于2014年1月9日通过中国建设银行股份有限公司滕州支行转给被告房款83万元。同日，被告苏士磊向原告出具收条一份。载明今本人苏士磊收到邱新亮交来的购房款158万元，收条上有被告的签名、捺印。并于2014年1月10日办理了房产过户登记，将该房产过户登记到原告名下，原告获取了滕房权证城区字第××号房屋所有权证书。2014年1月10日，原、被告签订了土地使用权转让协议书一份，协议中约定，被告出让给原告位于滕州市大同北路东侧营业房占用面积为167.87平方米的土地一宗，土地及地面建筑物转让总价为人民币158万元，原告于2014年1月9日将158万元付清，房屋已在房地产管理部门过户，本协议生效后，被告单方面解除协议或者延时履行本协议超过五日的，即为根本违约，被告应赔偿原告合同标的额30‰的违约金，协议有原、被告的签名、捺印。滕州市公证处于2014年1月14日以（2014）滕证经字第17号公证书对该协议进行了公证。协议签订后，被告至今未办理土地过户手续，原告于2014年5月29日诉至原审法院，请求判令被告向原告履行买卖房屋合同的土地过户义务，并承担6万元的违约金及15万元的房屋过户费用。另查明，2009年11月24日，位于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼22号营业房是经山东天合拍卖有限公司拍卖，由被告苏士磊购买。2009年11月20日，山东天合拍卖有限公司收到苏士磊保证金30000元。后由苏士磊用户名为张忠献的银行账号通过中国建设银行股份有限公司滕州支行分别于2009年11月24日、2009年11月27日分四次转入山东天合拍卖有限公司4063500元，其中成交金387000元，其他印花税19350元。后将该房产过户到被告苏士磊名下。庭审中被告辩称，该房产的全部购房款是由张忠献支付的，张忠献以苏士磊的名义购买的。2014年1月8日张忠献与原告签订一份房屋买卖说明。该说明记载，双方约定如张忠献把欠原告的158万元借款还完后，原告无条件把房屋过户到张忠献指定的人名下。同时约定，在苏士磊的房产证、土地使用权证过户到原告的名下后，张忠献在北京的朝阳区双惠苑甲5号楼的房产证原件，购房发票、契税票、借款人为刘杨50万元的借据原件、借款公证书原件、张忠献签字的房屋买卖合同原件等资料全部归还张忠献。以上约定三个月内未按时完成，本协议作废，此房屋由张忠献出售，所得购房款在扣除所欠邱新亮欠款后由张忠献所有（时间为1个月）。如过期视为张忠献自动放弃，由原告自行处理此房，说明上有张忠献及邱新亮的签名、捺印。另查明，滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼占用土地的土地使用权证号为滕国用（2010）099号，占用土地性质为出让，土地使用者为滕州市墨府置业有限公司，使用面积14890㎡，商品房国有土地分割转让登记中记载，2号楼22号营业房的土地使用权人为苏士磊，使用面积合计分摊167.87㎡。原审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，原告已将购房款全额支付给被告，被告已将房屋过户给原告，该房屋买卖合同合法有效。房产过户后，原、被告双方于2014年1月10日签订了该房屋国有土地使用权转让协议，该协议亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。双方应按约定期限2014年1月9日履行各自义务，但被告至今未予履行，原告请求判令被告履行土地使用权过户的义务，于法有据，依法应予支持。土地使用权转让协议中约定，如一方延时履行协议超过5日，即为根本性违约，应赔偿合同标的额的30％作为违约金，该协议约定的土地使用权及地面建筑物转让总价为人民币158万元，违约金按合同计算应为45万元。原告要求被告承担6万元的违约金，是原告对自己权利的处分，依法应予支持。原告要求被告承担15万元的过户费用，于法无据，不予支持。被告辩称，此房是张忠献出资购买，并以被告苏士磊的名义办理房产证等手续，无事实依据，不予采信。原告与张忠献签订的房屋买卖说明，约定的是在原、被告办理完房屋产权变更登记、土地证过户后，双方对该房产的处置意见，与本案不是同一法律关系，该院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告苏士磊将座落于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼滕国用（2010）099号土地使用权证项下的22号营业房占用的167.87㎡土地使用权过户登记到原告邱新亮名下；二、被告苏士磊支付原告邱新亮违约金6万元。以上一、二项于判决生效后十日内履行完毕。驳回原告邱新亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由被告承担。上诉人苏士磊不服原判上诉称，一、原审认定“邱新亮与张忠献签订的房屋买卖说明，约定的是在邱新亮、苏士磊在办理完房屋产权变更登记、土地证过户后，双方对该房产的处置意见，与本案不是同一法律关系，本院不予审查。”此一认定与事实不符。苏士磊提交的相关证据证明，涉案房产所有权归张忠献享有，苏士磊仅为名义上的产权人。二、苏士磊并非是本案适格的诉讼主体，苏士磊与邱新亮签订的《房屋买卖合同》的行为纯属苏士磊作为《合同法》第六十五条规定的第三人按照其二人约定向债权人（邱新亮）履行合同债务的行为。苏士磊作为第三人不履行合同或履行合同不符合约定的，应当由债务人张忠献承担相关责任。邱新亮起诉苏士磊，将苏士磊列为原审被告，要求其履行合同义务，无事实和法律依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人邱新亮答辩称，苏士磊与邱新亮之间签订的房屋买卖合同真实有效，且邱新亮已履行完合同约定的义务，苏士磊违反合同约定，拒不办理房屋土地过户手续，因而苏士磊负有继续履行房屋、土地过户的义务。该案并不是苏士磊主张的第三人代为履行。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审查明的事实一致，对于原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：被上诉人邱新亮与上诉人苏士磊签订的房屋买卖合同及土地使用权转让协议应为有效。被上诉人邱新亮已将购房款全额支付给上诉人苏士磊，上诉人苏士磊将其房产已过户给被上诉人邱新亮，但上诉人苏士磊未履行土地使用权转让协议约定的义务，且违反了合同约定，因而上诉人苏士磊负有向被上诉人邱新亮履行合同约定的土地使用权过户的义务。上诉人苏士磊上诉称，其不是本案适格的诉讼主体，并认为房屋是张忠献出资购买，是以苏士磊的名义办理房产证等手续。本院认为，依据山东天合拍卖有限公司拍卖成交确认书及收款凭证上记载买受人及交款人均为苏士磊、纳税人亦为苏士磊，据此，足以证实该房屋买受人应为苏士磊，而并非是案外人张忠献。原审予以认定苏士磊作为本案原审被告其诉讼主体适格，符合法律规定。被上诉人邱新亮与张忠献签订的房屋买卖说明，约定的是在邱新亮与苏士磊办理完房屋产权变更登记、土地证过户后，邱新亮与张忠献对该房产的处置意见，与本案不是同一法律关系，原审对此不予审查，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人苏士磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹 枫审 判 员 杜 磊代理审判员 翁加伟二〇一五年六月十七日书 记 员 张 婕 来源：百度“”