（2015）湖吴民初字第646号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-28
案件名称
谢梁龙与吴兴时代名家建材商行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢梁龙,吴兴时代名家建材商行,湖州百姓家居装饰广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十六条，第八条第一款，第六十条第一款，第八十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖吴民初字第646号原告：谢梁龙。委托代理人：邵云天，浙江东唐人律师事务所律师。被告：吴兴时代名家建材商行，住所地湖州百姓家居装饰广场。经营者：林董源，男，1974年4月19日出生，汉族，住所地浙江省玉环县陈屿镇西居，公身份号码3326277********。委托代理人：姜浩学，浙江文垠律师事务所律师。委托代理人：方赛飞，浙江文垠律师事务所实习律师。第三人：湖州百姓家居装饰广场有限公司，住所地湖州市东街321号。法定代表人：吴斌，该公司执行董事。委托代理人：唐跃强，该公司总经理。原告谢梁龙诉被告吴兴时代名家建材商行（下简称时代名家商行）、第三人湖州百姓家居装饰广场有限公司（下简称百姓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员沈毓明适用简易程序于6月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邵云天，被告时代名家商行经营者林董源及其委托代理人姜浩学，第三人百姓公司委托代理人唐跃强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢梁龙起诉称：2012年4月27日，被告与湖州市百姓家居装饰广场（下简称家居广场）签订了《家居广场营业房租赁合同》，合同约定：被告租赁家居广场东街239号4幢、9幢一楼402号营业房（面积：161.25平方米，下简称402号营业房），租赁期为一年，日期为自2012年4月28日至2013年4月27日，年租金为40635元，服务费为94815元。2013年10月25日、12月27日，被告支付租金40635元，服务费19365元，被告尚欠402号营业房租金75450元。上述租期到期后被告续租，截止2014年4月30日，被告欠402号营业房租金、服务费、滞纳金99188元。2014年4月4日因公司内部股权装让，公司已将该债权转让原告，并于2014年10月19日将该债权转让的事实通知了被告。家居广场的举办者是百姓公司。原告认为：被告签订的租赁合同合法有效，债权转让合法有效，请求判令：1、被告支付给原告402号营业房租金、服务费、滞纳金99188元，庭审中变更金额为99198元［其中服务费75450元，2014年4月28至30日三天的租金和服务费1113元，滞纳金22635元（2013年4月28日至2014年12月27日，75450×0.05%×20个月×30天）；2、被告承担本案诉讼费。被告时代名家商行辩称：1、服务费即为租金，所以诉讼时效也为一年，本案诉请时效已过；2.第三人收取租金开取的发票是将服务费和租金混同；3、2014年3月7日至2014年4月27日期间因装修停业，租金、服务费应扣除，且原告应赔偿被告停业期间损失，该损失应从2014年1月起至2014年3月7日止，已超过原告诉请的服务费，故服务费也无须支付，也无须支付滞纳金。第三人百姓公司认为：第三人已经赔偿了被告家居广场从开始装修到结束期间给被告造成的全部损失。经审理查明：2012年4月27日，被告时代名家商行与家居广场签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2012年合同）。合同约定：被告时代名家商行租赁家居广场402号营业房，面积161.25平方米，租赁期限1年，自2012年4月28日起至2013年4月27日止，租赁期内租金为40635元、服务费为94815元，被告租金按时向家居广场支付，每期租金于到期日前5日内支付完毕，逾期以应付年租金和服务费的0.5%按天计付滞纳金，合同第十一条还约定：给予优惠4元每平方一年（2012年4月28日至2013年4月27日）。合同签订后，家居广场按约提供了租赁房屋，2012年租赁合同期限届满后，家居广场于2013年3月28日被告发出通知，通知载明：402营业房租赁合同已于2013年4月27日到期，按2012年合同的规定，请准时办理有关续租手续，并在通知中列名年租金42957元，年服务费100233元，合计143190元，半年一付，金额71595元。后被告与家居广场未签订续租合同，但被告仍经营402号营业房。并于2013年10月25日给付租金30000元，2013年12月27日给付租金10635元、服务费19365元。其余款项被告逾期仍未支付。2014年3月7日家居广场进行改建装修，2014年3月20日，家居广场（甲方）与被告经营者林董源（乙方）又签订了《家居广场营业房租赁合同》（下简称2014年合同），合同约定：被告租赁家居广场一楼A-19号营业房，面积199.2平方米，期限一年，自2014年4月27日起至2015年4月28日止，年租金44462元、服务费103743元，合同第十二条约定：乙方原商铺402号营业房，面积161.25.16平方米，原位置不作调整，甲方统一制作营业房门头，其中玻璃部分由乙方承担；因市场改建施工停业影响，甲方给予乙方免收一个月租金；本次改建营业房含装修、移位及施工造成经营期间的影响等补偿合计总金额110000元；前述补偿甲方以折抵乙方租金形式兑现，不再另行支付现金；甲方向乙方承诺营业房租金、服务费2年内不作调整。由于第三人百姓公司内部股权变更，由第三人举办的家居广场截止2014年4月30日前对被告的租金和服务费等债权99188元转让给原告谢梁龙，2014年10月11日家居广场作出转让债权通知，并通过顺丰速运（湖州）有限公司于2014年10月19日向被告邮寄送达了债权转让通知。另查明：坐落于湖州市吴兴区东街239号4幢、9幢房屋产权属于湖州建设房地产开发有限公司，该公司将前述房屋出租给家居广场，并同意家居广场转租，租赁期限自2011年1月1日起至2014年5月30日止。上述事实由原告提交的2012年合同、债权转让通知和快递单、发票、收据、通知（2013年3月28日）、房屋产权证和湖州建设房地产开发有限公司说明、服务费发票，被告提交的2014年合同，以及当事人陈述等证据予以确认。本院认为：家居广场与被告签订的2012年合同系真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故确认租赁合同合法有效。2012年合同规定租金于每期租金到期日前5日内支付，但又没有约定具体的每期付款期限，结合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，本案合同的租金付款期限为合同期满前5日内。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，并结合被告仍继续使用402号营业房之事实，应认定家居广场与被告间仍存在合法的租赁关系，2012年合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然家居广场于2013年3月28日发出的续租通知中提出了租金半年一付，但由于续租合同未签订，故租金的支付期限仍按2012年合同的规定，即于合同期满前5日内支付。由于2013年4月28日起的租赁期限为不定期，因此，“期满前5日内”应以不定期租赁状态结束之时间节点为考量。结合本案事实，这种不定期状态随着2014年合同的签订而于2014年4月27日结束，本案租金的诉讼时间应从2014年4月27日起算，2014年10月家居广场向被告邮寄送达了债权转让的通知，被告对债权转让的通知邮寄快递单没有异议，说明债权转让的通知在2014年10月19日到达了被告，而该债权转让的通知中明确载明了转让的租金、服务费等债权99188元由被告支付给原告谢梁龙的内容，显然该通知除了通知债权转让外，还具有通知被告付款的意思表示。原告据此主张诉讼时效中断，应予采信。此后，原告于2015年5月14日起诉主张租金和服务费，仍在诉讼时效内。因此，被告关于原告诉请已过诉讼时效的主张，本院不以采纳。由于原告转让取得的债权金额明确为99188元，结合转让债权的基础2012合同，该债权中包含了截止2014年4月30日止的服务费和租金，根据庭审原告方的陈述，该债权中还包括了自2013年4月28日起至2014年12月27日止之延付租金、服务费滞纳金22635元和2014年4月28日起至4月30日间三天的租金、服务费1113元。根据前述时效问题中的论述，2012年合同后至2014年4月30日止之租金和服务费的最迟付款期限应认定为2014年4月27日，因此，原告关于2013年4月28日起至2014年4月27日期间为被告延付租金、服务费的期限之主张不能成立，据此主张滞纳金诉请也不能成立，相应诉请，本院不予支持。对于原告关于2014年4月28日至4月30日间三天的租金和服务费权利主张，虽然2014年合同已将该期限列入，但此后家居广场的债权转让中又明确转让给原告的债权范围截止2014年4月30日。因此，原告的该节诉请依法有据，被告在履行2014年合同在履行中应扣除相应期限内的租金、服务费。对于被告应付的租金和服务费金额，2012年合同的第十一条载明优惠4元每平方一年（2012年4月28日起至2013年4月27日），对此理解应根据合同的租赁面积和租金金额，结合诚实信用和公平原则及通常逻辑，理解为2012年4月28日起至2013年4月27日一年中每月每平方优惠4元更符合双方的真实意思表示逻辑。但该租金优惠应该仅特指2012年4月28日起至2013年4月27日期间，对于此后的不定期合同期间并不当然适用。故不定期租赁期间的租金标准仍应按年租金40635元考量。对于被告要求原告扣除家居广场2014年改建装修期间的租金、服务费，并赔偿装修造成其经营各项损失的抗辩和请求，不仅具体的损失计量证据不足，而且2014年合同中，家居广场已经对改建装修造成被告的损失与被告达成协议，并作了补偿，从2012年合同、2014合同和期间的不定期租赁主体看，出租方均为家居广场，装修和赔偿主体均是家居广场，因此，家居广场的举办者百姓公司提出的2014年合同中的补偿约定是针对家居广场整个装修期间对被告造成的损失之观点，本院予以采信。综上所述，原告的诉请本院予以支持，但具体金额以本院审核为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴兴时代名家建材商行（经营者林董源）应给付原告谢梁龙租金、服务费76563元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、驳回原告谢梁龙其他诉讼请求；如被告吴兴时代名家建材商行（经营者林董源）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2280元，减半收取1140元，由原告负担260元，被告负担880。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 沈毓明二〇一五年六月十七日书记员 韩 亦 关注微信公众号“”