（2015）开民初字第1741号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-23
案件名称
大连协和物业管理有限公司与辽宁中医药大学物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连协和物业管理有限公司,辽宁中医药大学
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第1741号原告：大连协和物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区37#小区东北四街210号。法定代表人：斋藤正臣，总经理。委托代理人：陈业伟，辽宁弘权律师事务所律师。委托代理人：彭丽红，辽宁弘权律师事务所律师。被告：辽宁中医药大学，住所地沈阳市皇姑区崇山东路**号。法定代表人：杨关林，校长。委托代理人：孙冰，辽宁中医药大学法务职员。委托代理人：刘刚，辽宁中医药大学综合处职员。原告大连协和物业管理有限公司诉被告辽宁中医药大学物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马茵独任审判，公开开庭进行了审理。原告大连协和物业管理有限公司的委托代理人陈业伟、彭丽红，被告辽宁中医药大学的委托代理人孙冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为被告的大连校区提供物业管理服务已有八年之久，双方于2013年9月1日签订的《辽宁中医药大学大连校区物业保洁合同》一直履行至今。2015年2月5日，被告突然通知原告解除双方的物业服务合同，并责令原告限期离开大连校区，停止物业管理服务。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金45943.20元；2、被告支付原告员工工资损失28895元；3、被告支付原告清洁服务费30443.03元（自2015年1月1日起至2015年2月5日止）；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、被告属合法解除合同，不存在违约行为。原、被告双方签订的《辽宁中医药大学大连校区物业保洁合同》于2014年8月31日到期后，双方未续签合同，按照法律规定，双方继续履行的合同为不定期合同，被告有权随时解除，故被告解除合同不构成违约；2、被告系根据国家后勤管理统一招标规定，对后勤服务公司进行统一招标，因原告没有参与投标，双方没有继续履行合同，故双方都不存在违约行为；3、原告主张的违约金过高，合理数额应为损失的30%。经审理查明，2013年9月1日，原、被告签订《辽宁中医药大学大连校区物业保洁合同》，约定被告委托原告为其提供保洁服务；合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，共计十二个月，原、被告任何一方在合同期满一个月前，如无书面意愿表示合同终止或条款变更，则合同以同一合同条件自动延续；每月服务费合计28895元（假期二个月每月按30%计算为8669元），被告验收后于每月10日前付清上月清洁服务费；任何一方在合同期未满前单方面提出终止合同，应提前30日以书面形式通知对方，同时支付对方相当于合同年总标的额的15%作为违约金。2015年2月3日，被告向原告出具《关于辽宁中医药大学大连校区与大连协和物业管理有限公司合同到期交接事宜的说明》，称其与原告签订的案涉合同于2014年8月31日到期，因需履行重新招标程序，其已通知原告在新的招标结果公布前，自动顺延原合同，双方履行各自的权利义务。同时，告知原告其已于2015年1月就大连校区物业服务进行了政府招标，中标单位为沈阳朗迪物业公司，原告未中标。要求原告启动物业公司交接相关事宜，于2015年2月5日前完成交接工作。2015年2月4日，被告向原告发出《告知函》，限原告于2015年2月5日12时前到被告大连校区进行交接，于2015年2月5日18时前撤出大连校区内的所有保洁人员，被告付费截止时间为2015年2月5日24时。原告若不按规定及时撤出，所产生的一切费用及不良后果由原告承担。被告称其于2014年12月口头通知过原告解除合同，但未提供证据证明。原告于2015年2月5日撤离被告大连校区。2015年3月1日，原告向被告开具自2015年1月1日至2015年2月5日期间的清洁服务费发票，发票金额为30443.03元。被告认可尚欠原告清洁服务费30443.03元未付。本院所确认的上述事实，有原告提交的辽宁中医药大学大连校区物业保洁合同、关于辽宁中医药大学大连校区与大连协和物业管理有限公司合同到期交接事宜的说明、告知函、发票及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，证据材料业经开庭质证及本院审查，能够证明案件事实，作为定案证据。本院认为，原、被告于2013年9月1日签订的《辽宁中医药大学大连校区物业保洁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故前述合同合法、有效，合同双方当事人均负依约履行之义务。案涉合同期满后按照合同的约定以同一合同条件延续至2015年2月5日止，即原告实际履行合同义务至2015年2月5日止，被告应当依约支付原告清洁服务费至2015年2月5日止，故原告要求被告支付清洁服务费30443.03元（自2015年1月1日起至2015年2月5日止）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。案涉合同约定任何一方在合同期未满前单方面提出终止合同，应提前30日以书面形式通知对方，同时支付对方相当于合同年总标的额的15%作为违约金。原告据此要求被告支付违约金45943.20元［（28895元／月×10个月＋8669元／月×2个月）×15%］。被告对原告主张的违约金过高提出抗辩，请求予以调整。按照合同的约定，合同延续期间适用原合同条件，故被告单方终止合同构成违约，应当承担违约责任。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告支付原告违约金28895元（28895元／月×1个月），原告该项主张超出部分不予支持。原告要求被告支付员工工资损失28895元的诉讼请求，因原告未能提供该损失存在的相关证据，故证据不足，本院不予支持。被告关于其解除合同合法，不存在违约情形的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告辽宁中医药大学于本判决生效之日起十日内支付原告大连协和物业管理有限公司清洁服务费30443.03元；二、被告辽宁中医药大学于本判决生效之日起十日内支付原告大连协和物业管理有限公司违约金28895元；三、驳回原告大连协和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1203元，由原告大连协和物业管理有限公司承担525元，由被告辽宁中医药大学承担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 马 茵二〇一五年六月十七日书记员 王晓阳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 更多数据：搜索“”来源：