（2015）张商终字第236号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-29
案件名称
宋某与唐海珍、宋雪昆确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐海珍,宋某,宋雪昆
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张商终字第236号上诉人（原审被告）唐海珍。委托代理人唐东旭。委托代理人张颖，河北思洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋某。法定代理人佟伟婷。委托代理人王慧贤，河北正硕律师事务所律师。原审被告宋雪昆。上诉人唐海珍因确认合同无效纠纷一案，不服张家口市桥西区人民法院（2013）西民初字第559号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐海珍及其委托代理人唐东旭、张颖，被上诉人法定代理人佟伟婷及其委托代理人王慧贤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告系被告宋雪昆的女儿，2011年11月23日，原告的母亲佟伟婷与被告宋雪昆离婚时，约定被告宋雪昆婚前购买的位于张家口市桥西区赐儿山庄园8号楼1单元201室楼房归佟伟婷所有，约定诉争房屋的所有权归原告所有，待原告年满18岁将房屋过户至孩子名下，宋某母亲佟伟婷与宋雪昆结婚并生子一直居住于此。后宋雪昆与唐海珍之子唐东旭因借款，2013年8月21日，宋雪昆将房屋过户至唐海珍名下。2014年6月8日唐海珍将诉争房屋门锁进行更换与佟伟婷因此发生纠纷，遂向新华街派出所报警，双方经协商，一致同意将房屋查封后，原告诉至法院，请求依法确认唐海珍与宋雪昆房屋买卖协议无效。庭审中，原告提供户口本一份、出生证明一份，证明原告与佟伟婷的母子关系，离婚证一份，离婚协议一份，提供社区证明材料一份，证明原告及其母亲从原告出生就在赐儿山庄园8号楼1单元201室居住，提供被告宋雪昆父亲宋廷禹的书面证言一份并由宋廷禹出庭作证，证明被告宋雪昆欠被告唐海珍儿子唐东旭高利贷，故将诉争房屋抵顶给了被告唐海珍，原告方证人赵某出庭作证，陈述其与宋雪昆从2011年开始同居生活，期间宋雪昆曾对其说过借了唐东旭的高利贷，唐东旭多次给宋雪昆打电话催要借款的事实。庭审中，被告对原告提供的户口本、出生证明离婚证、离婚协议、佟伟婷与被告宋雪昆签订协议、社区证明材料的真实性不持异议，但认为离婚协议体现的内容与实际情况不符，该协议约定的房屋归属外人无法得知，故对于被告没有约束力。庭审中，被告提供借条两张，证明宋雪昆欠被告唐海珍的儿子唐东旭本金380000元，利息65000元，由于宋雪昆无法还款将诉争房屋抵顶给被告唐海珍。原审法院认为，被告宋雪昆与佟伟婷在解除婚姻关系时，将宋雪昆婚前所购置的房屋赠与女儿宋某，双方并签订房屋赠予协议，但由于宋某尚未年满十八周岁，未能办理产权转移手续，宋某与其母亲一直在该房屋居住，宋某已经实际取得该房屋，宋某是诉争房屋的所有权人，宋雪昆对于诉争房屋无权处分，其将房屋抵顶给被告的行为未经原告同意且在事后未得到原告的追认。因此，宋雪昆将诉争房屋过户给被告唐海珍抵顶借款的行为无效。被告主张其系善意取得该房屋，在庭审过程中，被告唐海珍的儿子陈述其从2013年1月认识被告宋雪昆时就知道其有孩子，双方在2013年8月21日办理房屋过户手续时才知道宋雪昆已经离婚，宋称该房屋系其婚前财产，后唐东旭与宋雪昆一起到桥东区婚姻登记处开具了离婚证明，是有条件获得被告宋雪昆与佟伟婷离婚协议的，该协议已经明确提到的房屋并不归属被告宋雪昆。唐海珍的儿子还陈述在办理房屋过户手续前从未去过该房屋，直至2014年6月唐海珍也没有找过原告要求其腾房，该行为不符合常理，故不能认定唐海珍系善意取得。唐海珍主张替被告宋雪昆偿还住房贷款约4万元，未提供证据证实，且原告不予认可，关于代为偿还住房贷款，被告唐海珍可在获得证据后另行提起诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款之规定，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决，被告宋雪昆与被告唐海珍之间签订的房屋买卖合同无效。案件受理费1200元、保全费1200元，二被告各负担1200元。唐海珍上诉称，一审法院认定上诉人取得涉案房屋不属于善意取得属于认定事实不清，上诉人依法构成善意取得。《物权法》第一百零六条之规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据《物权法》的相关规定，上诉人完全符合善意取得的要件。（一）上诉人受让该不动产是善意的。根据我国物权法的规定，不动产以登记为准。上诉人与一审被告宋雪昆双方自愿签订了房屋买卖合同，并去房屋登记机关进行了登记，从物权法讲该房屋的所有权就归上诉人所有。从物权上讲，在房屋未进行变更登记前，一审被告宋雪昆才是该房屋的所有权人。双方在房管部门办理了全部手续后，在去向地税局交纳契税时，被上诉人才发现原审被告宋雪昆已经离异，但是离异证明只是地税部门看是否是二套房的问题，与该房产是否有瑕疵没有任何关系，所以，作为普通公民，上诉人认为上诉人已尽到了注意义务，取得该动产时是善意的。上诉人受让该房屋时是以合理的价格受让的。原审被告宋雪昆向上诉人借款本金30多万元，因宋雪昆无法偿还主动提出以自己所有的位于桥西区南瓦盆窑大街20号赐儿山庄园8号楼1单元201的房屋抵顶债务，并在房管部门进行登记变更。上诉人按照相关规定在房管部门进行了登记，履行了全部手续。综上，上诉人认为上诉人完全符合物权法规定的善意取得的要件，请二审法院查明事实依法改判。二审法院查明事实与一审法院查明事实相同，对一审法院查明的事实二审法院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，宋雪昆因拖欠唐海珍欠款，双方协议用该房屋进行抵顶，将房屋过户至唐海珍名下。故唐海珍受让该房屋的行为构成善意取得。关于宋雪昆是否有权处分的问题，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。宋雪昆与佟伟婷在解除婚姻关系时，将宋雪昆婚前所购置的房屋赠予女儿宋某，但未办理产权转移手续。故本案中宋某法定代理人佟伟婷主张，宋雪昆擅自处分其女儿宋某的房产，其行为侵害了宋某的权益，双方用该房屋抵顶借款行为应认定无效的理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销张家口市桥西区人民法院（2013）西民初字第559号民事判决。二、驳回被上诉人宋某要求确认唐海珍与宋雪昆房屋买卖合同无效的诉讼请求。一审案件受理费1200元，保全费1200元，双方各负担1200元，二审案件受理费1200元，由被上诉人宋某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王艳龙审 判 员 王 悦代理审判员 姜 兵二〇一五年六月十七日书 记 员 梁秀峰 来源：百度搜索“”