（2015）阳中法民一终字第371号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-28
案件名称
敖道醒与黄爱兰以及杨苏体房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
敖道醒,黄爱兰,杨苏体
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第371号上诉人（原审被告）：敖道醒，男，1972年7月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：梁文华，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄爱兰，女，1949年12月25日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。原审第三人：杨苏体，女，1968年11月2日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。上诉人敖道醒因与被上诉人黄爱兰，原审第三人杨苏体房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年12月15日作出的（2014）阳城法闸民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：座落于阳江市甲镇乙大道边的房屋（房地产权证：粤房地证字第C5×××××6号）的权属人为黄爱兰。黄爱兰委托杨苏体管理该房屋。2010年10月14日，杨苏体（作为甲方）与敖道醒（作为乙方）签订《租屋合约》，将该屋的首层及四楼的两个房间租给敖道醒。该合约主要约定：乙方租用甲方位于阳江市甲镇丙码头（即水产交易所背后）的一幢四层钢筋水泥框架结构的房屋首层做海产品生意，四楼的两个房间做住宿用；该屋首层和四楼两个房间内、外安装有水表、电表（总表）及水、电分表，供水、供电、照明设备齐全，排水、排污系统配套完善；乙方租用甲方房屋三年，即从2010年10月14日至2013年10月14日止；因甲方需要资金周转，向敖道醒（即乙方）借到人民币壹拾万元整（即100000元），乙方租用甲方房屋的首层和四楼两个房间的租金为甲方付给乙方借款的利息（即叁年的租金，借用期限为叁年，即从2010年10月14日至2013年10月14日止）；乙方租用甲方房屋租期满后不用续租，甲方无条件将借款壹拾万元归还给乙方。租赁期间，杨苏体支付租金给黄爱兰，黄爱兰没有异议。租期届满之后，敖道醒与杨苏体、黄爱兰均未再签订续租合同。黄爱兰表示不再出租上述房屋，敖道醒因杨苏体之间的债务纠纷未能解决，拒绝解除合同，继续使用上述房屋。三方经协商，无法达成一致意见，黄爱兰经多次要求敖道醒返还房屋无果，遂于2014年11月4日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认黄爱兰与敖道醒的房屋租赁关系至2013年10月14日终止；2、敖道醒立即退出并返还其占用的位于阳江市甲镇乙大道边（丙路）房屋（房产证号：粤房地证字第C5××××××6号）的第一层及第四层两个房间给黄爱兰；3、敖道醒承担本案诉讼费。原审判决认为：本案系因房屋租赁而产生的纠纷，案由应定性为房屋租赁合同纠纷。黄爱兰将案涉房屋委托杨苏体管理。杨苏体与敖道醒签订《租屋合约》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。黄爱兰虽然不是直接参与签订本合同，但其知悉杨苏体将该屋出租，并收取杨苏体支付给其的租金，可见黄爱兰也认可上述合同，该《租屋合约》对黄爱兰具有约束力，黄爱兰、敖道醒、杨苏体三方应依约履行合同。《租屋合约》约定，敖道醒在租赁期满后不用续租，杨苏体应将借款100000元归还给敖道醒。因此，租赁期限届满，敖道醒应搬迁出屋，将房屋返还黄爱兰；杨苏体也应将借款100000元归还给敖道醒。敖道醒认为租赁期满，该《租屋合约》继续履行，理据不足，不予支持；敖道醒主张与杨苏体之间的个人债务纠纷未能解决，拒绝解除合同、搬出上述房屋的理由不能成立，不予采纳。因此，黄爱兰请求确认其与敖道醒的《租屋合约》关系于2013年10月14日终止，敖道醒应将位于阳江市甲镇乙大道边（丙路）房屋返还给黄爱兰，理据充分，予以支持。至于黄爱兰表示，敖道醒可以在2015年1月30日前搬迁，应予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限敖道醒在2015年1月30日前返还占用的座落阳江市甲镇乙大道边（丙路）房屋（房地产权证：粤房地证字第C5××××××6号）的第一层及第四层两个房间给黄爱兰；二、限杨苏体在2015年1月30日前返还借款100000元给敖道醒。本案一审受理费8800元，由敖道醒负担4400元，杨苏体负担4400元。上诉人敖道醒不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决主文错误，损害敖道醒的合法权益，应予撤销。原审判决敖道醒在2015年1月30日前返还占有房屋给黄爱兰没有法律依据，且未考虑到判决生效情况，变相剥夺了敖道醒的上诉权。因为敖道醒及代理人在2015年1月27日才收到判决书，但该判决却判令敖道醒在2015年1月30日前返还房屋。根据《合同法》第二百三十二条，即使黄爱兰有权解除《租屋合约》，但应当在合理期限内通知敖道醒，一审判决违反合同法的上述规定，应予撤销。一审判决杨苏体在2015年1月30日前返还借款100000元给敖道醒，超过了黄爱兰的诉讼请求，违反了不告不理原则。同时也损害了敖道醒的合法权益，因借款时，两人明确约定借款利息为月利率2%，原审漏判了杨苏体支付利息，也损害了敖道醒要求杨苏体与卢二东夫妻共同偿还的权益。敖道醒在本案一审判决前已另案对杨苏体与卢二东夫妻提起诉讼要求共同偿还欠款。原审判决适用法律错误，应予撤销。二、租赁期限届满后，杨苏体因没钱偿还给敖道醒，同意继续出租房屋给敖道醒，双方在原租屋合约基础上延长租期，形成新的附条件的不定期租赁。原审判决认定杨苏体与敖道醒签订的《租屋合约》对黄爱兰有约束力正确。原租赁期满后，杨苏体和黄爱兰均没有向敖道醒提出异议，因杨苏体没有还清借款，双方就延长租屋期限达成新的合意，即租赁期限直至杨苏体还清敖道醒借款10万元时止。根据《合同法》的相关规定，该种约定属于不定租赁，而该不定期又设置了一个附加条件，即至杨苏体还清欠款10万元时止。因为原《租屋合约》第六条约定租用房屋期满后敖道醒不用续租，杨苏体无条件将借款10万元归还敖道醒。该条应理解为敖道醒租用房屋期满后要求续租，杨苏体可延长借款期限。现杨苏体未还清10万元借款，而达成续租合意，《租屋合约》继续有效，租赁期限为附条件的不定期租赁。黄爱兰请求判决确认房屋租赁关系于2013年10月14日终止，依法无据，应予驳回。综上所述，请求撤销原审判决，改判驳回黄爱兰对敖道醒的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由黄爱兰负担。被上诉人黄爱兰答辩称：敖道醒的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。敖道醒与杨苏体的借款关系与黄爱兰无关，合同到期后，黄爱兰多次通知敖道醒，要求其搬迁，但敖道醒没有搬迁，同时，黄爱兰也通知杨苏体，要求其通知敖道醒搬迁。原审第三人杨苏体答辩称：同意黄爱兰的意见。房屋租赁合同约定房屋租至2013年10月14日，到期后，杨苏体通知敖道醒不再出租房屋。杨苏体与敖道醒是好朋友关系，敖道醒为了帮助杨苏体才借款10万元给杨苏体。本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚、属实，本院予以确认。另查明：敖道醒在二审期间同意在房屋租赁合同中约定的借给杨苏体的10万元借款在本案中处理。本院认为：杨苏体受黄爱兰委托管理本案讼争的房屋，杨苏体在管理该房屋过程中，将房屋出租给敖道醒，双方订立的租赁合同没有违反法律规定，应为有效合同。黄爱兰知道杨苏体出租本案讼争的房屋，没有提出异议，并收取了杨苏体支付的租金，因此，黄爱兰实际追认了杨苏体与敖道醒签订的房屋承租合同。本案讼争焦点是，杨苏体与敖道醒签订的租赁合同到期后，双方是否形成新的合同关系，及敖道醒应否返还承租的房屋给黄爱兰。杨苏体与敖道醒签订的租赁房屋合同到期后，双方没有重新签订新的租赁合同，原来租赁合同关系已终止。黄爱兰在原租赁合同期限届满后要求敖道醒返还该房屋给其，表示黄爱兰不同意在原房屋租赁期限届满后继续出租房屋给敖道醒。因此，敖道醒应将该承租的房屋返还给黄爱兰。由于敖道醒承租该房屋时出借10万元给杨苏体，并约定以该借款利息抵作租金，故在敖道醒返还承租房屋时，杨苏体亦应偿还借款10万元给敖道醒。敖道醒上诉称租赁期满后，因杨苏体未能还清10万元借款，双方形成新合意，形成附条件的不定期租赁，在所附条件未成就时，不应解除租赁合同，敖道醒不应返还讼争房屋给黄爱兰。由于讼争房屋所有人是黄爱兰，黄爱兰在原租赁合同期满后，不同意继续出租给敖道醒，是黄爱兰对自己物权的权利处分。而敖道醒借款给杨苏体，约定以借款利息抵作租金，仅涉及到租金如何支付问题，不涉及到房屋的实体权利。原租赁合同到期后，杨苏体是否偿还借款给敖道醒，不影响黄爱兰向敖道醒主张收回承租房屋的权利，同时，敖道醒未能提供证据证明双方在原租赁合同期满后形成新的附条件的不定期的租赁合同关系。敖道醒上述上诉主张理据不足，本院不予采纳。对于敖道醒出借10万元给杨苏体，是否应在本案中处理及应否支付利息问题。由于双方在租赁合同中约定敖道醒出借10万元给杨苏体，一审在处理房屋出租关系时一并对10万元借款作出处理并无不当，而敖道醒在二审审理期间表示同意10万元借款在本案中一并处理。因此，原审判决在判决敖道醒返还讼争房屋给黄爱兰的同时判决杨苏体返还10万元借款给敖道醒并无不当，应予维持。敖道醒上诉称原审漏判杨苏体支付借款的利息。由于双方当事人确认10万元借款利息抵作敖道醒承租房屋租金，且敖道醒租赁期间实际由杨苏体向黄爱兰支付了房屋租金。原租赁合同期满后，敖道醒未返还房屋给黄爱兰或杨苏体，实际占用讼争的房屋，理应支付房屋占用费给黄爱兰或杨苏体。因此，该段时间的房屋占用费亦应以其借款的利息抵顶。原审判决双方同时履行生效判决确定的义务，因此，在敖道醒返还其承租的房屋给黄爱兰之前的借款利息应抵作房屋占用费，不存在原审漏判借款利息。敖道醒主张原审漏判决杨苏体支付借款利息，理据不足，不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予以支持，但原审判决确定履行时间欠妥，应予纠正。敖道醒的上诉理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更阳江市江城区人民法院（2014）阳城法闸民初字第222号民事判决第一项为：限敖道醒在本判决发生法律效力之日起三十日内返还占用的座落于阳江市甲镇乙大道边（丙路）房屋（房地产权证：粤房地证字第C5××××××6号）的第一层及第四层两个房间给黄爱兰；二、变更阳江市江城区人民法院（2014）阳城法闸民初字第222号民事判决第二项为：限杨苏体在本判决发生法律效力之日起三十日内返还借款100000元给敖道醒。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由敖道醒负担4400元，杨苏体负担4400元；二审案件受理费3612元，由敖道醒负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘审 判 员 何桂霞代理审判员 姜玉华二〇一五年六月十七日书 记 员 冯梅瑰 关注公众号“”