（2014）江宁民初字第3847号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-06-22
案件名称
原告南京市江宁区物资（集团）总公司诉被告张仁武房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京市江宁区物资（集团）总公司,张仁武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）江宁民初字第3847号原告南京市江宁区物资（集团）总公司，住所地南京市江宁区东山街道上元大街761号。法定代表人孙峰，该公司总经理。委托代理人徐兴明、谷强，江苏三法律师事务所律师。被告张仁武，男，1963年12月11日生，汉族。委托代理人汪小清、吴泉，江苏东银律师事务所律师。原告南京市江宁区物资（集团）总公司（以下简称物资公司）诉被告张仁武房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物资公司的委托代理人徐兴明、谷强，被告张仁武及其委托代理人汪小青、吴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物资公司诉称：原中山改装厂于1996年改制。该厂下岗职工张仁武（即被告）多次向该厂主管单位（即原告）提出请求，愿意购买原中山改装厂宿舍楼宅院门卫室两间。其考虑到被告生活困难，故将涉案房屋出售给被告，并委托原江宁县物资局物业管理办公室办理相关转让手续。后其进行资产登记清点时发现涉案房屋因历史原因无法办理产权证书，不具备出售条件，双方之间的房屋买卖应属无效，其多次要求被告腾空房屋均遭拒绝，故其诉至法院要求判令：1、双方之间的房屋买卖合同无效；2、被告迁出原中山改装厂宿舍楼宅院门卫室并向其移交该房屋；3、原告支付房屋使用费20000元。被告张仁武辩称：原告对涉案房屋不享有管理和处分的权利；原告的诉讼请求没有依据，涉案房屋产权的办理情况不影响双方买卖行为的效力，该房屋当时属于规划范围内的建筑；原告与被告之间存在合法的买卖合同关系，其基于买卖取得涉案房屋，并已实际占有使用房屋多年，其系该房屋的实际产权人，原告应当配合其办理产权证，无权要求其迁出涉案房屋，双方之间的房屋买卖合同有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2001年12月30日，江宁区商业局与江宁区物资局合并成立江宁区商贸局，后江宁区商贸局更名为江宁区商务局。同年，原江宁县物资局物业管理办公室划归南京市江宁区物资（集团）总公司，继续负责物资局各属企业职工住宅小区及办公区管理。2006年5月29日，被告购买原中山专用汽车厂宿舍楼宅院门卫室房屋2间，被告于当日向江宁县物资局物业管理办公室缴纳了购房款8000元。尔后，涉案房屋交付被告占有使用至今。2008年3月3日，江宁区物资局物业管理办公室出具证明一份，载明紧靠变压器旁两间小平房已出售给被告。同年3月5日，原告在该证明上标注“情况属实”并盖章。2014年7月17日，南京市江宁区城市管理行政执法局（以下简称江宁城管局）向被告作出宁城法江限通字（2014）第东092号限期整改通知书，载明：“你于1992年在江宁区东山街道泥塘社区104国道南侧建设平房的行为，经查未能提供合法依据，现依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的有关规定，限你叁日内提供合法手续或自行拆除”。被告主张江宁城管局已撤回了该通知书，但未提交证据证明。审理中，双方均未能提交涉案房屋的合法建房规划许可手续和权证。上述事实，有证明、江宁委发（2001）76号文件、收据、限期整改通知书及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：江宁区党政机关机构改革中，原江宁县物资局物业管理办公室划归物资公司，相关权利义务由物资公司承继，物资公司系适格的原告，故对被告主张原告对涉案房屋不享有管理和处分的权利，主体不适格的意见，本院不予采纳。法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋无合法建房规划许可手续，无法办理房屋所有权证和国有土地使用权证，该房屋不得上市交易，原、被告之间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故对原告要求确认双方之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对涉案房屋是否应予返还，本院认为无效制度设立的目的尽管主要是为了维护公共利益，维护国家的强制性规范的实施，但是它也要体现民法的诚信原则。对于承认自己违法来主张合同无效，特别是对于否认原来的合同基础与事实，仅从趋于有利于自己的法律后果提出合同无效的，如支持其诉讼请求，与诚信原则对立，故不应获得到支持，再者涉案房屋已实际交付被告使用多年，考虑到房屋实际情况，现涉案房屋不适宜返还。涉案房屋买卖时，房屋价格亦系经过双方平等自愿协商达成的，无需再进行折价补偿，综上，对原告要求被告迁出涉案房屋并向其移交涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告基于买卖取得涉案房屋并支付了相应购房款，原告要求被告支付房屋占有使用费，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告物资公司与被告张仁武之间的房屋买卖合同无效。二、驳回原告物资公司的其他诉讼请求。本案应收案件受理费540元，由原告物资公司负担490元，被告张仁武负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。审 判 长 乔 华代理审判员 韩文涛人民陪审员 吕 敏二〇一五年六月十七日书 记 员 赵俊驰 来自