（2015）荔民初字第233号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-23
案件名称
福建帝源置业有限公司与林武、中国建设银行股份有限公司莆田分行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建帝源置业有限公司,林武,中国建设银行股份有限公司莆田分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百三十条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第233号原告福建帝源置业有限公司（以下简称帝源公司），住所地福建省莆田市荔城区荔园小区北侧临东圳路（荔城区拱辰街道办事处办公大楼内）。法定代表人张亚发，总经理。委托代理人范少阳，福建普阳律师事务所律师。委托代理人林紫英，福建普阳律师事务所律师。被告林武，男，1977年10月1日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称建行莆田分行），住所地福建省莆田市城厢区文献西路1129号。法定代表人黄勇超，行长。委托代理人郑朝升，男，1982年12月6日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。委托代理人林忠模，男，1969年1月13日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。原告福建帝源置业有限公司因与被告林武、第三人建行莆田分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭进行了审理，原告帝源公司的委托代理人范少阳、林紫英，第三人建行莆田分行的委托代理人林忠模到庭参加诉讼，被告林武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建帝源置业有限公司诉称：2012年6月19日，原、被告就红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）第2幢19层1917号的商品房买卖达成一致，并签订合同编号为L201201377的《商品房买卖合同》（以下简称商品房合同）及相关《合同补充协议》，其中附件六《合同补充协议》约定在原告作为被告贷款担保人期间，被告每月应如期向银行交付所约定的还款，若被告连续两个月未按期向银行还款，且银行从原告账户中扣除被告所欠款项的，逾期不付清者，原告有权视被告违约，并有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。之后，原告协助被告向第三人办理抵押按揭贷款用于支付购房款并承担阶段性保证担保责任。截至2014年12月25日，被告违约未及时支付两期“月供”，致使第三人直接从原告账户划扣人民币4936.22元用于偿还被告拖欠的“月供”。原告收悉第三人的《扣划款项通知书》后，立即联系被告并让其及时清偿“月供”以免原告账户内的款项被继续划扣，但被告却置若罔闻。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。请求判令：1、依法解除原告与被告签订的合同编号为L201201377的《商品房买卖合同》；2、被告偿还原告替其向第三人暂垫付的款项及利息［垫付款暂计至2014年11月24日为人民币2460.52元（当庭变更为人民币4936.22元），利息自2014年11月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算］；3、被告向原告支付违约金人民币21000元；4、依法解除被告与第三人、原告签订的编号为2012年建莆营个房借字925号《个人住房借款合同》；5、依法判令被告在第三人出具《预售商品房抵押登记注销申请书》后立即协助原告到莆田市住房和城乡建设局办理房地产备案登记注销手续；6、本案诉讼费用由被告全部承担。被告林武无作答辩。第三人建行莆田分行辩称：1、其对被告享有合法有效的债权和抵押权，被告已严重违反合同约定，其有权要求被告归还贷款本息，并处置其抵押房产所得优先受偿；2、原告为被告向其借款提供连带责任保证，在被告未能按合同约定履行债务时，其有权要求原告在其保证范围内承担保证责任；3、即使原告根据约定收回被告所购房产，其收回的房产也是负有抵押的房产，该房产的抵押权应自我行贷款清偿之日方能解除；4、无论原、被告双方所签《商品房买卖合同》是否解除，被告都应清偿其贷款，原告对此承担保证责任后，才能解除原告涉案《个人住房借款合同》项下保证义务。综上所述，请求依法判令被告归还其贷款本息，处置被告所抵押的房产所得优先用于清偿其贷款本息；依法判令原告承担连带清偿责任，驳回原告所有诉讼请求。经审理查明：原告帝源公司以出让方式取得位于荔城区拱辰辰街道拱辰居委会、编号为莆国用（2010）第N2010234号地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2010）第N2010234号。经批准，原告帝源公司在该地块上建设商品房，名称为红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#。建设工程规划许可证号为建字第350300201008017号荔，施工许可证号为荔建管证（2010）047号，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第46号。2012年6月19日，原告福建帝源置业有限公司（出卖人）与被告林武（买受人）订立《商品房买卖合同》［合同编号为MF-2007-01-L201201377）一份，约定被告以单价每平方米人民币7579元（总价款人民币432458元）向原告购买红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）第2幢19层2梯1917号的商品房一套（建筑面积共57.06平方米，其中套内建筑面积40.70平方米、公摊面积16.36平方米）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人（被告）于2012年6月19日前支付首付款人民币222458元，余款210000元办理银行按揭贷款，并按附件六执行；该合同第七条第1项约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10﹪向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。附件六《合同补充协议》第二条关于办理银行按揭相关问题的约定：（四）买受人向银行按揭贷款的，在出卖人作为买受人贷款担保人期间，买受人每月应如期向银行交付所约定的还款，若买受人连续两个月未按期向银行还款，且银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的。逾期不付清者，出卖人有权视买受人违约，并按《商品房买卖合同》第七条第1项处理。合同签订后，被告林武依约交纳购房首付款人民币222458元。2012年7月6日，被告林武与第三人建行莆田分行签订《个人住房借款合同》（编号：2012年莆建营个房借字925号）一份：约定被告通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为人民币210000元，借款期限从2012年7月6日至2022年7月6日止，担保方式为抵押加阶段性保证，原告作为保证人提供连带担保责任。该款于2012年8月3日直接划至原告帝源公司的账户：35001632433059777777，原告确认收到该款项。被告林武及案外人陈碧莎并向第三人出具《土地使用权抵押声明》及《不可撤销之财产抵押声明》各一份，并办理讼争房地产的预购商品房抵押权预告登记。原告已将讼争房屋交付给被告使用。贷款后，被告林武尚能按时归还贷款，但自2014年10月起未能按借款合同约定向建行莆田分行按时归还贷款，致建行莆田分行分别于2014年11月24日、12月25日从原告公司账户中扣划保证金分别人民币2460.52元、2475.70元，共计人民币4936.22元，该款被告林武至今尚未归还，也未继续履行归还银行贷款本息。2014年10月8日，原告向被告邮寄《通知书》一份，主要内容如下：被告购买位于红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#1912、1913、1914、1915、1916、1917号的商品房，银行按揭贷款金额人民币133万元整，因被告未及时按约缴纳按揭贷款，导致原告保证金被扣缴纳31353.6元，要求被告务必于2014年10月27日之前付清其被扣缴的保证金及利息共计31353.6元，否则，其将按照《商品房买卖合同》第七条和《附件六等相关约定，从被告的首付款中扣除相应的违约金，并采取相关法律措施，解除《商品房买卖合同》。2014年12月24日原告帝源公司诉至本院，因被告未到庭参加诉讼，致本院无法调解。上述事实，有原告、第三人的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份；2、个人贷款扣划款项通知书、个人贷款还款凭证各二份；3、《个人住房借款合同》一份；4、通知书、EMS快递回单各一份；第三人提供的1、2012年建莆营个房借字925号《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证各一份；2、《商品房买卖合同》（编号MF-2007-01-L201201377号）、《不可撤销之财产抵押声明》、《土地使用权抵押声明》和《房屋预告登记证明》复印件各一份；3、中国建设银行个人贷款对账单一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为：本案《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》系两份独立的合同。从原、被告签订的《商品房买卖合同》来看，该合同系原、被告双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。同时，原、被告均全面履行了自己的义务：即被告林武按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分已全部支付给原告帝源公司；原告帝源公司也按约定将讼争房屋交付给被告林武使用。因此，该商品房买卖合同已履行完毕，双方均不存在违约行为。从被告林武、原告帝源公司与第三人建行莆田分行三方签订的《个人住房借款合同》来看，原、被告之间系保证合同关系。在被告林武未按约定向银行履行还款义务时，原告帝源公司代被告林武偿还部分拖欠的贷款本息，系原告履行了保证义务，可依法向被告追偿。故原告依据《合同补充协议》第二条第四项和《商品房买卖合同》第七条第1项的约定，请求解除原、被告签订的合同编号为MF-2007-01-L201201377的《商品房买卖合同》和编号为2012年建莆营个房借字925号的《个住房借款合同》，不具有事实依据，本院不予支持。原告帝源公司与被告林武签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》（附件六），双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告林武自2014年10月起未能按借款合同约定按时向第三人归还借款本息，致第三人分二次从原告公司账户中扣划保证金计人民币4936.22元，且被告林武至今尚未归还，也未继续履行归还银行借款本息，至今均已超过二个月，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1项约定，被告林武（买受人）应按累计应付款人民币4936.22的10﹪向原告支付违约金，故原告请求被告林武偿还原告代其向第三人垫付的款项人民币4936.22元及自起诉之日（2014年12月24日）起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息和支付给原告违约金人民币493.62元（4936.22元×10﹪），具有合同及法律依据，本院予以支持。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法不能解除，故原告请求被告在第三人出具《预售商品房抵押登记注销申请书》后协助原告到莆田市住房和城乡建设局办理房地产备案登记注销手续，不具有事实及法律依据，本院不予支持。被告林武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林武应在本判决生效之日起十日内支付给原告福建帝源置业有限公司代偿款计人民币4936.22元及自2014年12月24日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，利随本清；二、被告林武应在本判决生效之日起十日内支付给原告福建帝源置业有限公司违约金计人民币493.62元；三、驳回原告福建帝源置业有限公司对被告林武的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8139元，由被告林武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 陈向阳代理审判员 陈 力人民陪审员 黄德禄二〇一五年六月十七日书 记 员 宋寅颖附注法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”