（2015）宜秀民一初字第00618号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-14
案件名称
原告施发林诉被告安庆市青花瓷商贸有限公司、程姗姗、何世生、郭晓珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安庆市宜秀区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施发林,安庆市青花瓷商贸有限公司,程姗姗,何世生,郭晓珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国侵权责任法》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）宜秀民一初字第00618号原告：施发林，男，1975年2月20日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市潜山县。委托代理人：余团结，男，1968年12月21日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告：安庆市青花瓷商贸有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。法定代表人：宣元坤，该公司总经理。委托代理人：杨积芳，安徽中天人律师事务所律师。被告：程姗姗，女，1989年11月10日出生，汉族，个体户，住安徽省安庆市岳西县。委托代理人：余清，男，1989年5月4日出生，住安徽省安庆市岳西县,系被告程姗姗丈夫。委托代理人：祁文平，安徽中天人律师事务所律师。被告：何世生，男，1963年4月21日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。被告：郭晓珍，女，1965年6月15日出生，汉族，住址同上，。上述两被告共同委托代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。原告施发林诉被告安庆市青花瓷商贸有限公司（以下简称青花瓷商贸）、程姗姗、何世生、郭晓珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理。依法由代理审判员赵艳华适用简易程序独任审理。根据被告程姗姗的申请依法追加被告何世生、郭晓珍为被告，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告施发林的委托代理人余团结、被告青花瓷商贸的委托代理人杨积芳、被告程姗姗的委托代理人余清、祁文平、被告何世生及其与被告郭晓珍的共同委托代理人刘和文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施发林诉称：2011年3月18日，原告与被告青花瓷商贸的（原）法定代表人金怡军签订《房屋租赁合同》一份，将位于安庆市开发区雷池路与浮山路交汇处银馨花园7幢3单元205室、7幢一层7室门面住宅型房屋租赁给被告青花瓷商贸，租期从2011年3月18日至2015年3月17日止，共48个月。2014年11月5日，原告父亲发现该房屋由被告程姗姗经营土菜馆，当即告知被告程姗姗到期后归还原告房屋。被告程姗姗以年租金6万元承租、租期未到和已支付11.95万元租金和转让费为由拒不归还原告房屋。事后经原告与被告程姗姗谈好年租金7万元，被告程姗姗至今未支付。被告青花瓷商贸在原告不知情的情况下，将原告的房屋转租给他人，他人再次将房屋转租给被告程姗姗，被告程姗姗与他人签订的房屋租赁合同对原告没有法律上的约束力。在原告多次通知的情况下，被告程姗姗并没有及时归还原告的房屋或按时交纳与原告谈好的年租金7万元重新签订房屋租赁合同。故诉请判令：1.被告安庆市青花瓷商贸有限公司、程姗姗立即归还原告房屋（按年租金7万元以实际天数计算）；2.被告安庆市青花瓷商贸有限公司、程姗姗从2015年3月17日至归还原告房屋时租金损失；3.被告安庆市青花瓷商贸有限公司、程姗姗承担本案诉讼费。被告青花瓷商贸辩称：原告诉称房屋租赁合同属实，当时被告青花瓷商贸的（原）法定代表人金怡军与原告签订了合同。原告要求被告青花瓷商贸归还房屋及租金没有依据，被告青花瓷商贸转租房屋时，已经告知了原告，被告青花瓷商贸转让是有效的；从诉状内容来看，原告事后是认可转租行为的。被告青花瓷商贸将房屋转租给被告何世生时，通过电话告知了原告。被告何世生称被告青花瓷商贸有欺诈行为没有依据。被告程姗姗辩称：原告要求被告程姗姗归还房屋及租金没有依据，责任应由被告何世生、郭晓珍承担，且应追加被告青花瓷商贸签订合同的经手人宣余德为被告。2014年10月6日，被告程姗姗与被告何世生商谈了房屋转让的事情，第二天，被告程姗姗通过现金的方式向被告何世生支付转让费7.95万元及第一期租金（从2014年10月6日至2015年6月5日）4万元。此外，房屋内剩余的东西被告程姗姗又支付了0.5万元。转租时，被告程姗姗、被告何世生及宣余德三方均在现场，且被告何世生提供了房产证复印件，房产证上的房主是宣余德；原告的父亲找到被告程姗姗后，被告程姗姗才知道该房屋的真正所有人是原告。为此，被告程姗姗向宜秀区公安局报案，宜秀区公安局不予立案，被告程姗姗又向宜秀区检察院申诉，检察院仍在处理中。被告何世生、郭晓珍共同辩称：两被告不应承担责任，因为原告并未要求被告何世生、郭晓珍承担责任；被告何世生、郭晓珍与被告青花瓷商贸签订合同时，并不知道房屋所有人是本案的原告，一直认为房屋所有人是宣余德，且宣余德称该房屋系其所有；被告何世生、郭晓珍租赁房屋时，一直未看到房产证原件，虽多次要求宣余德提供房产证原件，但宣余德一直没有提供。被告何世生、郭晓珍从青花瓷商贸转租时该房屋时转让费9万元，年租金6万元，且通过银行转账方式支付给青花瓷商贸13万元。原告起诉时，被告何世生、郭晓珍才知道该房屋的所有人是施发林。若房屋查实是原告所有，那么青花瓷商贸对被告有欺骗行为，该行为所造成的后果应由青花瓷商贸及宣余德承担。被告认为应追加宣余德为诉讼当事人。此外，对于被告程姗姗多付的三个月的租金，被告何世生、郭晓珍在2015年春节后退给其1万元。在举证期限内，原告为支持自己的诉求，举出如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格。2.原告与青花瓷商贸签订的租赁合同一份，证明租赁期限。3.企业查询单、企业变更信息查询单各一份，证明：青花瓷商贸诉讼主体资格；金怡军为该公司法定代表人；时间为2011年3月2日至2014年2月24日止。4.房产证一份，证明诉争房屋为原告合法所有。5被告程姗姗身份证复印件，证明程姗姗诉讼主体资格。6.何世生与程姗姗签订的租房合同复印件一份，证明程姗姗侵权的事实。在举证期限内，被告程姗姗举出如下证据：1.被告程姗姗身份证复印件，证明被告主体资格。2.程姗姗与何世生、郭晓珍签订的合同、程姗姗与何世生签订的房屋租赁协议、何世生与程姗姗签订的协议书及收据各一份，证明诉争房屋系程姗姗从何世生处转租，且程姗姗依据合同约定向何世生支付了转让费7.95万元及第一期租金4万元。3.何世生、郭晓珍身份证复印件各一份，证明两被告身份情况。4.租房合同、房产证复印件各一份，证明程姗姗租赁房屋时何世生、宣余德告知房屋所有人系宣余德，且由被告提供的房产证产权人情况。经本院庭审质证，双方当事人对原告所提交证据1、3、4、5、6，被告程姗姗提交的证据1、3、4真实性均无异议，本院予以认定。原告提交的证据2，被告青花瓷商贸提出合同签订时间未写，被告程姗姗、何世生、郭晓珍不予质证，因合同上的时间未注明，不影响其合同的效力，故对原告证据2的真实性本院予以认定。对于被告程姗姗提供的证据2，被告青花瓷商贸不予质证，原告及其余被告对其真实性无异议，本院对被告程姗姗提供证据2的真实性予以认定。根据对以上证据的认证以及当事人陈述，查明以下事实：坐落于安庆市开发区雷池路与浮山路交汇处银馨花园7幢3单元205室、7幢一层7室门面住宅型房屋系原告施发林与其妻子江美华共同共有。2013年，原告施发林作为出租方与被告青花瓷商贸作为承租方签订《租房合同》一份，约定被告青花瓷商贸向原告施发林租赁上述诉争房屋，租期48个月，从2011年3月18日至2015年3月17日止，年租金4.9万元。被告青花瓷商贸的（原）法定代表人金怡军与原告施发林在落款处予以签名，被告青花瓷商贸未盖公章，双方也未签署日期。合同签订后，双方依约履行了各自的义务。2014年6月1日，案外人宣余德作为被告青花瓷商贸的经手人与案外人安庆市韩进商贸有限公司法人代表郭晓珍、何世生作为承租方签订《租房合同》一份，约定租赁诉争房屋，租期36个月，从2014年6月6日至2017年6月5日止，年租金6万元。被告青花瓷商贸和案外人安庆市韩进商贸有限公司在落款处加盖公章，案外人宣余德和被告何世生、郭晓珍在落款处予以签名。合同签订后，被告青花瓷商贸将房屋予以交付。2014年10月6日，被告何世生、郭晓珍与被告程姗姗共同签订了《租房合同》一份，约定被告程姗姗租赁诉争房屋，租期32个月，从2014年10月6日至2017年6月5日止，年租金6万元。2014年10月9日，被告何世生、程姗姗再次签订《房屋租赁协议书》一份，双方就租金支付方式、转让费等问题达成协议。当日，被告程姗姗将11.95万元支付给被告何世生，并租赁诉争房屋至今。合同履行期间，被告何世生将诉争房屋所有权人为“宣余德”的房产证复印件交于被告程姗姗。2014年11月份，原告父亲发现诉争房屋由被告程姗姗经营土菜馆，要求被告程姗姗到期后归还原告房屋。后协商未果，故原告以诉称理由诉至法院。另查明，2011年7月8日，被告青花瓷商贸工商登记的法定代表人更名为宣元坤，经营场所变更为诉争房屋。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告施发林与被告青花瓷商贸租赁房屋的期限从2011年3月18日至2015年3月17日止，未约定被告青花瓷商贸有权转租，被告青花瓷商贸应当在合同届满之日返还租赁诉争房屋。被告青花瓷商贸和被告何世生、郭晓珍及案外人安庆市韩进商贸有限公司擅自转租并将租赁期限延长至2017年，该层层转租行为均未得到原告同意。原告施发林在诉状上自认要求被告程姗姗租赁期满后搬出，该自认行为应视为对被告程姗姗承租至2015年3月17日行为的默认，故当原租赁合同约定的期限届满后，被告程姗姗作为诉争房屋的实际占有使用人，应当及时归还原告施发林诉争房屋。对于原告施发林主张被告程姗姗归还诉争房屋的要求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告施发林要求被告程姗姗支付租金损失的诉求，因原租赁合同到期日为2015年3月17日，故应从2015年3月18日开始计算房屋占有使用费至归还房屋时止。由于原告未提交按年租金70000元计算房屋占有使用费的依据，结合原告施发林与被告青花瓷商贸关于租金的约定，考虑目前具体的市场行情，本院酌情认定房屋占有使用费按年租金6万元计算。被告青花瓷商贸擅自转租，应当承担房屋占有使用费的连带给付责任。因原告在本案中未要求被告何世生、郭晓珍承担责任，本院追加何世生、郭晓珍作为被告是为了查明本案事实，对于被告程姗姗、被告何世生、郭晓珍均称受到欺骗而签订租赁合同和主张追加案外人宣余德为被告的请求，以及被告何世生、郭晓珍及案外人安庆市韩进商贸有限公司、宣余德是否应当承担责任，本案均不予审查和处理。被告程姗姗、被告何世生、郭晓珍及案外人安庆市韩进商贸有限公司可以另行通过合法的途径维护自己的权利。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程姗姗于本判决生效后十日内归还原告施发林所有的位于安庆市开发区雷池路与浮山路交汇处银馨花园二期7幢一层7室的房屋。二、被告程姗姗于本判决生效后十日给付原告施发林房屋占有使用费，从2015年3月18日起至实际腾房之日止，按年租金6万元予以计算。被告安庆市青花瓷商贸有限公司承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安庆市青花瓷商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员 赵艳华二〇一五年六月十七日书 记 员 汪 君附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条房屋租赁合同无效、租赁期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”