（2015）韶仁法民一初字第77号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-11-30
案件名称
郑国强、郑国雄等与胡清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
仁化县人民法院
所属地区
仁化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2015）韶仁法民一初字第77号原告郑国强，男，汉族，现住韶关市武江区。身份号码：×××1513。原告郑国雄，男，汉族，住韶关市武江区。身份号码：×××1516。被告胡清，男，汉族，现住仁化县。身份号码：×××047X。原告郑国强、郑国雄诉被告胡清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑国强、郑国雄，被告胡清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑国强、郑国雄诉称，2013年1月，被告胡清经人介绍与郑国强取得联系，提出欲向我们购买位于仁化县丹霞开发区金霞小区A幢北面及B幢东面（不含第二层）、西面第五层一间的房产，因当时前述房产及房屋内附属设备设施我们已交由案外人邓伟文进行承包经营，由于邓伟文的承包期限尚未届满及欠我们房屋租金和部分承包费，我们便向被告明确表示前述房产暂不打算转让。几天后，被告再次约见我们商讨购买涉案房产，并承诺愿意替邓伟文偿还所欠我们的所有款项，在此前提下，我们将涉案房产以人民币140万元的价格同意转让给被告，2013年春节前被告向郑国强支付了1万元定金，并约定所有购房款于2013年春节后一个月内付清，否则定金不予退还。2013年3月底，双方约定的购房款付款期限已届满，被告未按约定支付购房款，我们多次向被告催要，被告均以正在银行办理贷款为由一直未能支付购房款。2013年7月，我们再次向被告催要房款，并向被告表明如被告再不支付房款就取消双方的买卖意向，被告才向我们支付了房款伍万元，并承诺尽快付清余款，2013年8月21日被告告知我们其以购房为由向仁化县农村信用社丹霞信用社申请贷款壹佰万元已获批，该壹佰万元将由信用社全数打入郑国强在农村信用社开立的个人账户内，但其本次给付的款项为陆拾万元，其中代邓伟文归还欠款214150元及支付部分购房款435850元，剩余40万元其需用于娱乐场所开立、经营的相关费用，要求我们将该40万元转入被告指定账户，我们同意了被告的要求，并在收取相关款项后向被告出具了收条。同时，我们将草拟的房产买卖协议交给被告，协议内容包括剩余房款的具体交付时间、双方的权利义务及违约责任，被告称需看过协议后再签名，一周后，我们向被告询问对协议有无异议时，被告称其正在筹集资金，暂不能确定剩余房款的具体支付时间，待其筹集资金后会主动联系我们。但自2013年9月起，我们多次以电话形式向被告催要剩余房款，被告均以未筹集到资金为由一直拖欠购房款，2014年2月起，被告就不再接听我们的电话，我们也多次到被告经营的娱乐场所处找被告解决未果。被告拖欠剩余房款至今已有一年五个月之久，且被告自2013年2月起在未付清房款、在我们不知情的情况下对涉案房屋内的设施设备进行处置并进行了部分装修，至2015年2月，被告已实际占有并使用涉案房屋用于经营达24个月之久，现因被告违约不支付购房款，导致我们的房屋应有的经营性收益无法实现，造成我们经济损失28.8万元（我们在转让涉案房产前，房屋一直用于商业经营，2008年至2013年收取的房屋承包费及房屋租金每月收益为11650.00元，现考虑到物价上涨及当地商业经营场所对外承包的收益水平，涉案房屋对外承包月收益可达15000元）。基于上述事实及理由，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原告与被告于2013年2月订立的位于广东省韶关市仁化县丹霞开发区金霞小区A幢北面及B幢东面（不含第二层）、西面第五层一间的房产买卖转让协议，并立即将房屋按现状退还给原告；二、被告违约，其已支付给原告的定金10000元不予退还；三、被告向原告支付经济损失28.8万元；四、本案诉讼费由被告负担。原告郑国强、郑国雄为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：证据1《房地产权证》，用以证明涉案房产的权属；证据2《协议书》，用以证明原告与被告签订的协议内容，被告未依约支付房款；证据3银行转账回单，用以证明被告已经支付的房款；证据4委托书（转账），用以证明被告支付的房款数额及代还金额；证据5收款收据，用以证明我方收取的房款数额；证据6《房屋租赁协议》、证据7《场地承包协议》，均用以证明涉案房产的收益；证据8《房屋装修合同》、证据9《房屋装修补充合同》，用以证明涉案房产被被告进行了装修及经营。被告胡清辩称，当时我与原告谈好去银行按揭贷款后支付房款的，但是后来原告不同意用涉案房产去银行按揭贷款才导致无法交易。另当时签合同时涉案房产是被法院查封的，根本无法进行交易，是我到法院进行担保后才被解封的。被告胡清没有向本院提交任何书面证据。经庭审举证、质证，被告胡清对原告郑国强、郑国雄提交的证据质证意见如下：证据1无异议；证据2有异议，当时签订协议的时候原告的房产还是被查封的，当时不应签订协议，后来是我替原告担保后才解封的；证据3、4、5无异议；证据6、7有异议，与我无关；证据8无异议；证据9我不清楚。对原告郑国强、郑国雄提交的证据，本院认证如下：证据1《房地产权证》，被告无异议，本院予以确认；证据2《协议书》，有原告郑国强及被告胡清的签名，原告郑国雄虽未在该协议书上签名，但认可该《协议书》，视为该《协议书》是原告郑国强、郑国雄与被告订立，是双方的真实意思表示，故本院对该《协议书》予以确认；证据3银行转账回单、证据4委托书（转账）、证据5收款收据，被告均无异议，本院予以确认；证据6《房屋租赁协议》、证据7《场地承包协议》，本院将结合本案的事实及其他证据予以认定；证据8《房屋装修合同》，被告无异议，本院予以确认；证据9《房屋装修补充合同》，本院将结合本案的事实及其他证据予以认定。综上，本院对本案的事实查明如下：2013年年初，原告郑国强与被告胡清签订了一份《协议书》：“经甲乙（甲郑国强、郑国雄，乙胡清）双方协议，就丹霞山金霞小区“阅山会所”房屋转让一事达成协议1、转让费合计人民币壹佰肆拾万元正；2、所有金额在春节后（13年春节）一个月内付清，付不清订金不归还；3、暂收壹万元订金。甲方：郑国强乙方：胡清”。原告郑国强与被告签订的《协议书》约定买卖的房产为坐落于仁化县丹霞开发区金霞小区A幢首层北面及B幢东面（不含第二层）、西面第五层一间，房地产权证号：粤房地证字第××号，房产登记的权属人为原告郑国强，共同共有人为原告郑国雄，郑国雄未在《协议书》中甲方处签名，但认可《协议书》。至2013年8月21日，被告共支付两原告66万元（其中214150元为被告自愿代案外人邓伟文清偿涉案房屋的租金及承包费，10000元为购房定金），还有954150元房款未支付给两原告，两原告认为被告没有按双方的约定支付剩余购房款，多次向被告催要也均未果，且涉案房产已被被告实际占有并使用两年之久，导致其无法获得涉案房产及涉案房产的附属设施应有的收益，故被告的违约行为给其造成了经济损失，两原告为维护其合法权益，遂于2015年3月10日向本院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原告与被告于2013年2月订立的位于广东省韶关市仁化县丹霞开发区金霞小区A幢北面及B幢东面（不含第二层）、西面第五层一间的房产买卖转让协议，被告立即将房屋按现状退还给原告；二、被告违约，被告已支付给原告的定金10000元不予退还；三、被告向原告支付经济损失28.8万元；四、本案诉讼费由被告负担。本院认为，本案争议的焦点是：原告郑国强、郑国雄要求解除与被告胡清于2013年年初签订的《协议书》条件是否成就，从本案的事实来看，被告至今已向原告支付了购房款445850元（含10000元定金），另代案外人邓伟文支付涉案房屋租金及承包费214150元，共支付了66万元，且被告对涉案房屋进行了商业用途的装修并正常营业，而根据双方的约定涉案房屋的转让款为140万元，撇开被告代付的款项，被告支付的购房款也将近三分之一，由此可见，被告购买涉案房产的意愿是真实的，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现，被告虽然尚欠原告部分房款，但被告并没有表示其不支付剩余房款给原告，被告提出将涉案房屋过户到自己名下，然后以涉案房屋的所有权向银行作抵押，由银行先行支付款项给两原告，该做法符合购房抵押贷款的相关制度，是解决购房款给付的一种正常举措，且涉案房屋的抵押贷款额度也在合理范围内，而由于原告方的顾虑，致使被告至今未能向银行申请按揭贷款。鉴于原告方与被告订立的《协议书》是双方的真实意思表示，剩余购房款确可通过房屋抵押贷款解决给付问题，故双方应按照约定履行自己的权利与义务，不得擅自变更或者解除合同，基于前述理由，原告方要求解除《协议书》的理由不充分，本院不予支持。至于原告方的其他诉讼请求是基于解除《协议书》前提下的诉求，由于本院对《协议书》不予解除，故对原告方其他诉讼请求没有再做评判的必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑国强、郑国雄的诉讼请求。本案受理费19992元，由原告郑国强、郑国雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向韶关市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 叶毅权审判员 蔡政祥审判员 秦艳华二〇一五年六月十七日书记员 张 洁 来源：