（2015）豫法民一终字第00131号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-06-24

案件名称

洛阳新亚洲实业有限公司与洛阳捷佳商贸有限公司、刘建军等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省高级人民法院

所属地区

河南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洛阳新亚洲实业有限公司,洛阳捷佳商贸有限公司,刘建军,洛阳碑志拓片博物馆,李佳佳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

河南省高级人民法院民事判决书（2015）豫法民一终字第00131号上诉人（原审原告）：洛阳新亚洲实业有限公司。住所地：洛阳市西工区人民东路*号。法定代表人：宁丽娟，该公司董事长。委托代理人：李仕峰，该公司职员。委托代理人：刘彭义，河南明昕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳捷佳商贸有限公司。住所地：洛阳市西工区人民东路新亚洲商场。法定代表人：刘��军，该公司董事长。委托代理人：赵亭旭，河南森合律师事务所律师。委托代理人：苗武涛，河南森合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘建军。委托代理人：赵亭旭，河南森合律师事务所律师。委托代理人：苗武涛，河南森合律师事务所实习律师。原审被告：洛阳碑志拓片博物馆。住所地：洛阳市西工区人民东路新亚洲商场*楼南厅。法定代表人：刘建军，该公司董事长。委托代理人：赵亭旭，河南森合律师事务所律师。委托代理人：苗武涛，河南森合律师事务所实习律师。原审被告：李佳佳。委托代理人：赵亭旭，河南森合律师事务所律师。委托代理人：苗武涛，河南森合律师事务所实习律师。洛阳新亚洲实业有限公司（以下简称新亚洲公司）诉洛阳捷佳商贸有限公司（以下简称捷佳公司）、洛阳碑志拓片博物馆（以下简称碑��博物馆）、刘建军、李佳佳租赁合同纠纷一案，新亚洲公司向洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：一、解除新亚洲公司与捷佳公司于2009年11月1日签订的一、二、三楼租赁合同、终止租赁关系，判令捷佳公司立即撤离并腾空所租赁的场地，自行拆除商场内外招牌及广告；二、解除并终止与捷佳公司、碑志博物馆关于五楼的租赁关系；三、确认租赁场地上的固定装修及增加设施归新亚洲公司所有；四、捷佳公司支付拖欠租金及商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告、公共设施维缮费等合计3331074元（从2013年9月计算至2014年11月）；五、捷佳公司支付2013年度、2014年度应付的城市生活垃圾处理费59300.80元；六、捷佳公司赔偿损失163万元；七、刘建军、李佳佳对上述款项承担连带责任。原审法院于2014年12月23日作出（2014）洛民一初字第4号民事判决。新亚洲公司与捷佳公司不服该判决，均向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭审理了本案。新亚洲公司的法定代表人宁丽娟，委托代理人李仕峰、刘彭义，捷佳公司、碑志博物馆、刘建军、李佳佳的共同委托代理人赵亭旭、苗武涛，及刘建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：位于洛阳市西工区人民东路的新亚洲商场总建筑面积12444.65平方米，产权证号（2006）X349275，由洛阳市住房保障和房产管理局委托新亚洲公司管理。新亚洲公司原名洛阳新亚洲商场，2013年7月12日改制后名称变更为洛阳新亚洲实业有限公司。2009年11月1日，洛阳新亚洲商场与捷佳公司签订《租赁合同书》一份，将新亚洲商场一、二、三层部分房产租赁给捷佳公司使用，约定租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日，租赁费（含双方约定��商务管理费、公共治安费、卫生排污费、公共广告费、公共设施修缮费）为每月222071.6元。每月23-25日交纳下月租金，逾期支付新亚洲公司有权终止合同。其中约定“装修改造后的固定设施归新亚洲公司所有（含线路、管线、水、电表），租赁合同履行期内捷佳公司享有使用权，无论何种原因捷佳公司离场或双方提前解约，所有装修新亚洲公司不作价、不赔偿，捷佳公司均不得拆除、损坏”等内容。2009年11月5日，刘建军代表河南信昌源投资担保有限公司与新亚洲商场签订《办公场地租赁合同》，租赁新亚洲商场五楼南厅，面积311.04平方米。租赁期限自2009年11月1日起至2014年11月30日止，自2010年2月1日起每月租金为3110元。期满后如河南信昌源投资担保有限公司继续使用，必须于租赁期满前三个月告知新亚洲公司，并续签新的合同。交租金的时间为每月23-25日前，先交款后使用，到期不交加收10%滞纳金。该租赁合同的承租方自2011年元月1日起变更为河南中和投资担保有限公司，法定代表人刘建军，后又变更为洛阳捷佳文化传播公司，目前为碑志博物馆。碑志博物馆是于2012年3月26日在洛阳市民政局民间组织管理办公室成立登记的民办非企业单位，法定代表人为刘建军。自2013年9月起捷佳公司未再向新亚洲公司缴纳租金及商务管理费、公共治安费、卫生排污费、公共广告费、公共设施修缮费。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新亚洲公司与捷佳公司签订的《办公场地租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定行使权利并履行义务。新亚洲公司依照合同约定将租赁场地交付捷佳公司使用，捷佳公司应当依照合同约定给付相应的费用。新亚洲公司主张的商场一至三楼2013年9月至2014年11月的租金及商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告、公共设施维缮费3331074元，有合同依据，捷佳公司应予支付。捷佳公司辩称新亚洲公司未依照合同约定履行商务管理、公共广告和公共设施修缮等义务，公共治安、卫生排污属于公安机关、环境等行政部门的职能，新亚洲公司收取该费用无法律依据，因捷佳公司就该部分主张已另行起诉且已立案受理，对新亚洲公司是否尽到相关合同义务，是否应扣除部分费用原审法院在本案中不做审查。新亚洲公司与捷佳公司及河南信昌源投资担保有限公司签订的两份《办公场地租赁合同》约定的租赁期均至2014年11月30日止，因合同在诉讼中已到期，双方未续签，租赁关系已自行终止，无须再行解除，因此关于新亚洲公司要求解除双方租赁关系的主张原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。合同到期后，如果双方不能达成新的租赁协议，新亚洲公司有权收回租赁场地，捷佳公司应返还租赁场地。对新亚洲公司要求捷佳公司立即撤离并腾空所租赁的场地，并自行拆除商场内外招牌及广告的请求，原审法院依法予以支持。碑志博物馆代替河南信昌源投资担保有限公司租赁使用商场五楼部分场地，合同期满后，亦应当撤离并腾空所租赁的场地。关于装修改造后的固定设施，新亚洲公司与捷佳公司及河南信昌源投资担保有限公司签订的租赁合同中均约定合同终止后无偿归新亚洲公司所有，因此对新亚洲公司要求确认租赁场地上的固定装修及增加设施归其所有的主张原审法院予以支��。关于新亚洲公司主张的城市生活垃圾处理费59300.80元及损失163万元，未提交相关证据，无事实和法律依据，对其该项主张原审法院不予支持。关于新亚洲公司要求刘建军、李佳佳对捷佳公司、碑志博物馆的付款义务承担连带责任的主张，依据不足。新亚洲公司以租赁合同实际履行过程中，存在刘建军、李佳佳个人向新亚洲公司支付租金和费用的情况，据此认为二人是捷佳公司和碑志博物馆的实际控制人，且个人资产和公司资产严重混同，该主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、捷佳公司于判决生效后十五日内撤离并腾空租赁新亚洲公司新亚洲商场一、二、三楼的场地，并自行拆除商场内外的招牌及广告，租赁场地上因装修增加的固定设��归新亚洲公司所有；二、碑志博物馆于判决生效后十五日内撤离并腾空租赁新亚洲公司新亚洲商场五楼的场地，租赁场地上因装修增加的固定设施归新亚洲公司所有；三、捷佳公司于判决生效后十五日内支付新亚洲公司租金及商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告、公共设施维缮费3331074元（从2013年9月计算至2014年11月）；四、驳回新亚洲公司其他诉讼请求。案件受理费46957元，保全费5000元，共计51957元，由新亚洲公司负担20000元，由捷佳公司负担30000元，由碑志博物馆负担1957元。新亚洲公司上诉称：一、新亚洲公司163万元损失的诉求有充分的证据和法律依据：1、2013年6月底，在商场四楼新亚洲公司和洛阳自由空间电子科技有限公司的租赁合同到期后，捷佳公司一直强占四楼经营场地，致使商场四楼2800平方米无法对外出租，按每平米可收租金30元计算，2013年7月至2014年11月合计17个月，损失租金达到142.8万元。捷佳公司对强占事实是承认的，损失是客观存在的；2、由于捷佳公司和商场1、2、3楼的商户签订的租赁合同到2014年12月底甚至更久，必将导致捷佳公司在2014年11月30日和新亚洲公司签订的租赁合同到期后无法腾空。造成新亚洲公司1个月的租金及费用损失222071.6元。新亚洲公司只计算其中20.2万元。两项合计损失163万元。二、新亚洲公司诉求刘建军承担连带责任有充分的事实依据和法律依据。原审庭审已经查明，捷佳公司的注册资本为520万元人民币，刘建军持有505万元，占注册资本的97%，另外一名股东是吕爱芳，持有15万元。吕爱芳是刘建军的母亲，年龄已经超过75岁。吕爱芳从未参与过公司管理，捷佳公司实质上是刘建军的一人公司，其母亲仅仅是挂名股东。捷佳公司虽然有法人资格，但公司股东和实际控制人刘建军与公司人格混同，二者发生大量的资金混同，公司法63条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故请求二审法院改判捷佳公司赔偿新亚洲公司损失163万元，刘建军承担连带赔偿责任。捷佳公司、刘建军答辩称：一、新亚洲公司主张163万元损失的诉求显系无中生有，滥用诉权。首先，原审中，新亚洲公司并未提供任何直接有力证据证明该163万元损失的存在；其次，二审中，新亚洲公司对该163万元诉求依据的陈述不仅与实事不符，牵强附会，而且仍无有力证据能予以证明，其诉求依据的仅是其单方的一面之词，二审应予驳回。二、新亚洲公司请求捷佳公司和刘建军承担连带责任无任何事实和法律依据。我国《公司法》规定，一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或一个法人股东的有限责任公司，且一人有限责任公司还应当在公司登记中注明自然人独资或法人独资，并在公司营业执照中载明。结合本案，捷佳公司根本不符合一人有限公司的任何形式和实质要件，新亚洲公司将法定代表人履行职务的行为等同于一人公司的人格混同，毫无道理。综上，请请二审法院驳回新亚洲公司的上诉请求。捷佳公司上诉称：一、原审法院对双方所签合同的效力认定错误。1、本案中，新亚洲公司的前身系洛阳商场，洛阳商场在建设之时，为筹集资金曾集资建房，并许诺集资户对集资租用的营业房有长期使用权。其中刘建军就是商场集资户中最大的一家。对于集资户所占用的营业房，根据当时签订的《洛阳市食品商场集资建房协议书》的约定，由集资户自用或自租，集资户向商场交纳的所谓房租也明确约定只能用于集资户租用房的维修和管理。可见，新亚洲商场12444.65㎡面积的出租权在商场建成之后已分别归洛阳市住房局和集资户分别享有，而非由任何一家独享。基于此，新亚洲公司仅凭住房局一家的授权是不能享有全商场营业面积的出租权的。既然不享有全部出租权，那么，就不能不加区分的一味要求腾房交钱，就不能一概认定租赁合同的全部内容都合法有效。2、部分集资户已与捷佳公司签订了租赁合同，这说明，部分集资户已用实际行动解除了新亚洲公司的代租权，新亚洲公司主张腾房的诉求就更不应得到法院的支持了。二、原审判决捷佳公司支付新亚洲公司各项费用3331074元不当。新亚洲公司要求捷佳公司支付的费用既包括住房局委托其管理面积的租金和集资户占有面积的租金，还包括其自行设立的所谓商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告及公共设施维缮费等五费。关于五费的收取是否合理合法的问题，捷佳公司在原��庭审中已明确提出诉求，法院已受理，而原审法院却对此争议不做审查后，又不顾法院对五费收取尚无定论，就径行判决上诉人支付被上诉人含五费在内的各项费用3331074元，显然犯了未审先判的错误。故原审对此处理显然不当，请求二审法院予以纠正。新亚洲公司答辩称：一、捷佳公司认为“原审法院对双方所签合同的效力认定错误”不能成立。1、本案在原审开庭前夕（2014年11月3日），捷佳公司曾经提起反诉，其反诉请求第一项是“判令依法解除双方之间签订关于捷佳商场一、二、三楼《租赁合同书》”；在随后（2014年11月18日）另行立案的诉状中，诉讼请求又要求确认合同部分条款的约定属于无效条款；在本案原审庭审答辩时，又认为“捷佳公司不存在严重违约行为，不同意解除商场一、二、三楼的租赁合同，应当继续履行”。在本案上诉状中，又认为新亚��公司“无权处分了集资户的出租权，其无效处分部分的合同效力为效力待定合同，而并非合法有效合同”。捷佳公司的几种观点反复无常，违反了诉讼中的“禁反言”原则。2、新亚洲商场在建设之初，确实有部分集资户参与，这些集资户对集资租用的营业房有长期使用权，可以自己租用，也可以出租和转让，如果是自己租用，应该到新亚洲公司处办理租用手续并按约定交纳租金。但是，这些集资户的存在和这些约定并不能否认新亚洲公司和捷佳公司双方所签租赁合同的效力，更不产生所谓的效力待定。在长期的实际操作中，有些集资户自己租用商场安排的营业面积并向商场交纳租金，有些是集资户和新亚洲公司签订《委托代租合同》，由新亚洲公司统一对外出租经营，新亚洲公司出租给捷佳公司的部分，其中就包括了集资户委托新亚洲公司代管的面积。新亚洲公��享有对这些面积的管理权和出租权。刘建军本身就是商场的一个集资户，也是承租方，对这些情况是清楚的。当然，也有部分集资户直接将自用的营业面积租赁给捷佳公司，但是，这些面积不包含在新亚洲公司代管并出租给捷佳公司的面积之内。二、原审判决捷佳公司支付新亚洲公司3331074元租金及商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告、公共设施维缮费事实清楚，证据充分，理由正当。在原审庭审中，新亚洲公司提交了相关的证据，充分证明了这些费用的存在，捷佳公司对这些证据的真实性不持异议，只是“认可租金但对五费不认可”，但是这些费用的支付和收取有充分的合同依据，内容不违反法律的强制性规定，捷佳公司是依据合同约定支付，并且在长期的合同履行中双方也一直是照此履行的。捷佳公司的辩解没有任何可以立足的理由。至于法院立案，不��于其诉求成立。何况，捷佳公司在关于此部分另行立案时没有按法律规定缴纳任何诉讼费用，可随时撤诉。综上，捷佳公司上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。原审被告碑志博物馆、李佳佳，未发表意见。根据双各方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、捷佳公司与新亚洲公司签订的租赁合同是否合法有效；二、原审判令捷佳公司向新亚洲公司支付3331074元租金及其他五项费用是否正确；三、新亚洲公司要求捷佳公司赔偿163万元损失是否有法律依据；四、刘建军是否应对捷佳公司的债务承当连带责任。本院二审查明事实与原审查明一致外，另查明：2008年，新亚洲公司的前身洛阳新亚洲商场与洛阳自由空间电子科技有限公司（以下简称自由空间公司）签订租赁合同一份，约定新亚洲商场的四楼整层租给自��空间公司使用，租期为2008年1月1日至2012年12月30日止。2013年，捷佳公司与自由空间公司签订合作协议一份，约定自由空间公司提供新亚洲商场四楼的使用权并按照捷佳公司的要求进行装修，费用由捷佳公司承担。双方合作经营并对盈亏分担进行了约定。3、2014年12月31日，新亚洲公司和捷佳公司对商场四楼、五楼经营场地及设施进行了交接，双方于当天签订有交接书。4、自1993年3月1日起至2014年11月30日，新亚洲公司的前身洛阳商场管理处与部分集资户于1993年、1994年、1999年、2004年、2009年分别签订了统一经营管理合同及委托代租合同，约定这些集资户委托洛阳商场管理处统一代租，并对租金收益的分成比例进行了约定。本院认为：关于新亚洲公司与捷佳公司所签租赁合同的效力问题。原审查明位于洛阳市西工区人民东路的新亚洲商场总建筑面积12444.65平方米，产权证号（2006）X349275，由洛阳市住房保障和房产管理局委托新亚洲公司管理。新亚洲公司原名洛阳新亚洲商场，2013年7月12日改制后名称变更为洛阳新亚洲实业有限公司。虽然有部分集资户，可以自用也可以委托新亚洲公司出租。2009年11月1日，洛阳新亚洲商场与捷佳公司签订《租赁合同书》一份，将新亚洲商场一、二、三层部分房产租赁给捷佳公司使用，该合同所涉房产中新亚洲公司或基于洛阳市住房保障和房产管理局的委托管理，或基于集资户的委托代租，其具有出租权，双方所签租赁合同合法有效。捷佳公司称涉及集资户部分的房产新亚洲公司无出租权的理由无事实依据。另外，捷佳公司称其已与部分集资户签订了租赁合同，新亚洲公司对该部分的房产就无权处分。但其在二审庭审时认可与部分集资户签订的租赁合同的租期均在2014年12月之后开始，在此之前没有与集资户签订过租赁合同。而洛阳新亚洲商场与捷佳公司签订的《租赁合同书》，租期是2009年12月1日至2014年11月30日，那么无论捷佳公司与部分集资户签订的租赁合同是否有效，均不影响2009年11月1日，洛阳新亚洲商场与捷佳公司签订《租赁合同书》的效力。况且，捷佳公司的法定代表人刘建军就是集资户，对上述情况是明知的，故捷佳公司关于新亚洲公司无权出租、案涉合同效力为效力待定的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审判令捷佳公司向新亚洲公司支付3331074元的租金及其他五项费用是否合法有据的问题。双方所签的租赁合同，对租金等相关费用均有明确约定，捷佳公司欠付2013年至2014年11月的租金及商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告、公共设施维缮费共计3331074元，均有合同依据，原审对此认定并无不当。捷佳公司上诉称新亚洲公司不应收��商务管理、公共治安、卫生排污、公共广告、公共设施维缮费，其已另诉，在法院另案审结前原审法院在本案中不能对此作出判决。本院认为，这五费的收取在双方合同中有明确的约定，双方约定新亚洲公司收取这五项费用，不是一种管理性的行政职权收费，而是民事上提供服务而收取的费用；且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方均有约束力，并不因捷佳公司的另诉而不处理。故捷佳公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于新亚洲公司要求捷佳公司赔偿163万元是否应予支持的问题。新亚洲公司上诉称2013年6月底，在商场四楼新亚洲公司和洛阳自由空间电子科技有限公司的租赁合同到期后，捷佳公司一直强占四楼经营场地，致使新亚洲商场四楼2800平方米无法对外出租，按每平米可收租金30元计算，2013年7月至2014年11月合计17个月，损失租金达到142.8万元。另外，由于捷佳公司和商场1、2、3楼的商户签订的租赁合同到2014年12月底甚至更久，必将导致捷佳公司在2014年11月30日和上诉人签订的租赁合同到期后无法腾空。事实上已经造成新亚洲1个月的租金及费用损失222071.6元，新亚洲只计算其中20.2万元。两项合计损失163万元，原审未予支持不当。本院认为，商场4楼虽然是捷佳公司在2014年12月31日交给新亚洲公司的（有双方交接书为证），但商场4楼是新亚洲公司租赁给洛阳自由空间电子科技有限公司的，到期后未及时腾出交给新亚洲公司，新亚洲公司可依据相关租赁合同另行解决；捷佳公司与洛阳自由空间电子科技有限公司之间的合作关系与本案无关，新亚洲公司的该项损失不应向捷佳公司主张；另外，新亚洲公司称捷佳公司与其他商户租赁合同到期日晚于捷佳公司与新亚洲公司的合同，造成新亚��1个月的租金损失，对此新亚洲公司并未提供充分证据证明。故，新亚洲公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘建军是否应对捷佳公司的债务承当连带责任的问题。新亚洲公司上诉称捷佳公司实质上是刘建军的一人公司，其母亲仅仅是挂名股东。该公司与刘建军人格混同，刘建军应当对公司债务承担连带责任。本院认为，捷佳公司是依法登记注册的有限公司，具有法人资格，新亚洲公司没有证据证明捷佳公司是刘建军的一人公司，更无证据证明该公司与刘建军人格混同，捷佳公司拖欠新亚洲公司的租赁费等费用是公司行为，应由公司承担。新亚洲公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。捷佳公司及新亚洲公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53452.29元，由洛阳新亚洲实业有限公司承担20003.7元，洛阳捷佳商贸有限公司承担33448.59元。本判决为终审判决。审　判　长　　卢红丽代理审判员　　朱正宏代理审判员　　马　娜二〇一五年六月十七日书　记　员　　刘冰洁百度搜索“”