（2015）宛民初字第371号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-28
案件名称
赵红春与南阳市鑫苑房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南阳市宛城区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵红春,南阳市鑫苑房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛民初字第371号原告赵红春，女，汉族，住南阳市宛城区仲景路。委托代理人谢玉欣，河南鼎新律师事务所律师。被告南阳市鑫苑房地产开发有限公司负责人吴辉，任公司董事长。委托代理人张艳，河南大为律师事务所律师。原告赵红春诉被告南阳市鑫苑房地产开发有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月27日向本院提交民事起诉状，本院于同日做出受理决定，于2015年2月10日向被告送达了起诉状副本等相关应诉手续，依法公开开庭进行了审理。原告赵红春及委托代理人谢玉欣，被告鑫苑公司委托代理人张艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告2010年广告宣传出售拥有合法手续的鑫苑名座地产，原告于2011年1月21日向被告分别交了7万、2万的鑫苑名座大定单，订购23层05、06号房，房屋面积分别为110.65平方米和59.39平方米。被告现房已建成，原告多次找被告要求其履行约定，被告方迟迟不予办理，现被告称已将房屋另售他人，现请判令1、依法解除原被告之间签订的两份商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款共计9万元并自2011年1月21日起按同期银行贷款利息支付原告利息；3、判令被告南阳市鑫苑房地产开发有限公司赔偿原告已付购房款的一倍共计9万元。被告鑫苑公司辩称，原告所称不实。当时被告是为了给职工一部分福利而给公司职工以优惠价出售了一部分房屋，从未对外宣传销售，自始至终也未宣传具有合法手续。原告并非职工，而是通过公司的原股东王玉荣介绍购买。2010原告交付定金时房屋尚未施工。在原告所签定单上第4项也明确注明“该房为预造房，最终以图纸户型、面积为准”。因此该订单仅为定金合同。而在图纸出来后，被告多次通知原告到公司办后续手续，而原告既不去签订合同也不交剩余房款，因此双方并未成立购房合同关系，其责任在原告。从法律上来讲，原告第2、第3这两个诉讼请求只能选择其一不能两个同时请求。此外，被告也不存在一房两卖的情形。该项目从设计规划以及具体的房号和面积、户型都同原告交定金时情况不同，被告也通知过原告方重新确定户型签订合同，但原告没有去。现订单上房号对应的房屋仍然存在，但户型、面积和定单上原来确定的都不一样。如果原告请求退款的话同意按本金退还，不同意支付违约金和利息，如果原告选择继续履行合同，同意按现行销售价5000元计算，把房号对应的房屋卖给原告。原告为支持自己的主张，提交以下证据：两份鑫苑名座大订单两份和被告公司收款收据两份，以证明双方签订买卖合同及已经交付房款的情况。被告鑫苑公司质证认为：对证据的真实性无异议，但仅证明它是个定金合同，不是商品房买卖合同。被告鑫苑公司为证明自己主张向法庭提交以下证据：1.内部购房合同方案，以证明原告的两份定单是给内部职工提供的福利，证明当时并未对外公开销售。2.两份手机号为1593778****的短信记录。其中一份2013年2月4号，另一份2013年6月5号，以证明被告已通过短信形式通知原告。原告质证认为：被告公司内部认购合同方案真实性不能确认，是被告方自行制作的东西，对原告没有约束力，且该份证据与本案也没有关联性，不能证明被告观点。被告提供的另外两份证据真实性原告不能确定，原告方也并未收到过通知短信。且短信通知不是法定的或双方约定的通知方式，并不能够产生通知的法律后果。对原被告双方的举证，本院认为，原告所提交的证据被告对其真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以认可。被告所提交的内部购房合同方案，因系被告单方制作，无其它证据证明该方案系在当时公布，对该证据的真实性本院不予采信。而其提交的短信通知记录，并未显示证据来源，也未有其它证据证明1593778****的手机号机主为本案原告，对该证据本院不予采信。根据双方当事人陈述及举证质证情况，本院确认以下案件事实：2011年1月21日，原告赵红春经案外人王玉荣介绍与被告签订了《鑫苑名座大定单》两份。其中一份内容为：“甲方南阳市鑫苑房地产开发有限公司，乙方赵红春。确定房屋：房源位置：23层05号，暂定建筑面积59.39平方米，房屋总价：人民币148475元（小写），壹拾肆万捌千肆佰柒拾伍圆整（大写）。首付款：首付款人民币20000元（小写），贰万元整（大写）。说明：1.乙方确定购买所选房源，自愿签订本大定单。2.此房不提供按揭贷款，需全款结清。3.本定单壹式贰联，乙方执壹联，甲方执壹联。4.此房为预造房，最终以确定设计图纸户型、面积等为准。5.乙方如变动电话及地址应及时通知甲方。6.双方对上述约定均无异议。”另一份内容房源位置为：23层06号，暂定建筑面积110.65平方米，房屋总价：人民币276625元（小写），贰拾柒万陆千陆佰贰拾伍圆整（大写）。首付款：首付款人民币70000元（小写），柒万元整（大写）。其它部分内容同上份定单内容一致。当日原告分别向被告交2万元和7万元。被告向原告分别开具了两份收据，内容分别为：“收据2011年1月21日今收到赵红春人民币贰万元整￥20000系付鑫苑名座房款”“收据2011年1月21日今收到赵红春人民币柒万元整￥70000系付鑫苑名座房款”。上述两份收据加盖南阳市鑫苑房地产开发有限公司财务专用章。协议签订时，鑫苑名座地产项目尚未开工建设。现鑫苑名座地产项目已建成，但并未取得商品房预售许可证。对双方争议本院认为，原被告间签订的两份鑫苑名座大定单，虽约定了买卖双方的名称、房屋面积、出售房屋的位置、具体房号、房屋总价款、首付款等具体内容，表面上符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但双方在签订订单时房屋尚未施工，仅处于项目的准备阶段，定单说明中的第4条也载明“此房为预造房，最终以确定的设计图纸户型、面积为准”。因此在房屋的设计图纸、户型、面积等设计方案尚未出来时，上述的约定均不具有确定性，户型、面积、位置等只能以双方签订的正式商品房买卖合同为依据。从该角度来说，两份鑫苑名座大定单应当为“定单”系预约合同，原告所缴纳的款项应为“成约定金”性质。被告对鑫苑名座大定单为定金合同的辩称本院予以认可。被告称截止目前尚未未办理完毕商品房预售许可证，依照法律规定，未办理商品房预售许可证不得对外销售，因此从目前情形来讲，原被告双方实际上已无签订商品房买卖合同，继续履行合同的可能。原告请求解除鑫苑名座大定单，本院予以准许。对于原告请求被告退还本金赔偿损失的请求，本院认为，从现有证据不能证明被告通知原告签订商品房买卖合同，且由于被告未办理完毕商品房预售许可证，也造成定金合同实际上的不能履行，存在过错。对于原告损失，因定单性质为预约合同，所缴纳的款项应为定金，故可遵照法律对于定金的规定处理，由被告双倍予以返还。综上所诉依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定判决如下：一、解除原告赵红春和被告南阳市鑫苑房地产开发有限公司于2011年1月21日签订的两份《鑫苑名座大定单》。二、被告南阳市鑫苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房定金180000元。三、驳回原告赵红春其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1450元由被告南阳市鑫苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 王鹏飞二〇一五年六月十七日书记员 沈宗善 来自