（2014）长安民初字第01259号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-11-24
案件名称
韩克与王硕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市长安区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2014）长安民初字第01259号原告韩克。委托代理人韩永斌，系原告之父。被告王硕。委托代理人王雪婧，陕西云德律师事务所律师事务所律师。委托代理人陈默，陕西云德律师事务所律师。第三人陕西秦东置业投资顾问有限公司。法定代表人秦乐，该公司总经理。委托代理人王力，该公司行政部经理。原告韩克与被告王硕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年11月14日、2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告韩克（反诉被告）委托代理人韩永斌及被告王硕（反诉原告）委托代理人陈默到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩克诉称，2012年8月14日，经中介陕西秦东置业顾问有限公司的介绍，原、被告签订房屋买卖合同，同日，原告向被告支付15000元定金。2012年8月28日，原告支付了被告余下购房款21500元。被告收到全额购房款后，原告多次要求被告办理过户手续均无果。2012年9月4日，原告为达到合同目的、办理房屋过户相关手续，前后数次支付秦东公司手续费21960元。原告后来得知被告将其放置在秦东公司的房产证拿走并将其名下坐落于西安市长安区东长安街长安相府小区2栋11004室房屋卖给他人，并办理了房屋过户手续。后秦东公司返还原告7100元。被告之行为直接导致原被告之间房屋买卖合同目的不能实现，给原告经济带来巨大损失，生活造成不便。故起诉至法院，要求：1、依法解除原告与被告订立的房屋买卖定金合同。2、依法判令被告返还购房款215000元。3、依法判令被告支付原告双倍定金30000元。4、依法判令被告支付原告购房款利息114595元。5、依法判令被告赔偿原告损失14830元。以上共计374425元。6、本案诉讼费由被告承担。被告王硕辩称，原告与被告订立的是房屋买卖定金合同，而不是房屋买卖合同，双方未能订立房屋买卖合同是由于原告未履行定金合同中办理按揭的义务，由于原告违约，被告有权不予退还定金，首付款中应扣除被告的损失，原告主张的损失与答辩人无关，主张的利息也缺乏依据，请求法院驳回原告诉讼请求，并提出反诉，要求反诉被告向反诉原告支付反诉被告违约造成的损失40000元，并要求反诉被告承担反诉费。经审理查明，2012年8月14日，原告（乙方、称买方）与被告（甲方、称卖方）及居间方陕西秦东置业顾问有限公司签订房屋买卖定金合同一份，由乙方购买甲方所有的位于西安长安区东长安街长安相府小区2栋11004室的房屋一套，约定房屋交易总额为630000元整，买方支付定金15000元以确立买卖关系，本合同经买卖双方签字认可后，如因买方事由解除合约者，已付全部定金不再返还，归卖方所有，如因卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。又约定甲乙双方于甲方银行解押，拿到房产证原件30个工作日内办理过户手续，甲方于签订本合同20个工作日内解押、拿出房产证原件，乙方于2012年8月28日之前付给甲方首付款215000元。合同签订后，原告向被告支付了定金15000元，并依约向原告支付了购房款215000元，被告于2012年8月28日向原告出具了收到原告230000元的收条。因被告的房屋在招商银行股份有限公司西安分行办理了抵押贷款，原、被告双方及第三人约定由被告在收到原告的购房款后向原按揭银行办理解押，取回房产证，原告就未付的剩余房款以办理按揭贷款的形式向被告支付。2012年9月4日，被告向招商银行股份有限公司西安分行清偿了全部贷款本息及相关费用，招商银行股份有限公司西安分行于同日向被告王硕出具个人贷款还清证明。后被告从招商银行股份有限公司西安分行取回其房产证，并将房产证交到本案第三人处代管。在办理按揭手续过程中，因原告韩克有不良征信记录，不具备办理按揭贷款的资格，双方约定以韩克的女友ＸＸ的名义办理按揭，之后，因为韩克与ＸＸ分手，最终无法办理按揭，原、被告双方之间的房屋交易未能促成。2013年3月31日，被告与案外人庞峰刚及第三人陕西秦东置业顾问有限公司签订房地产买卖定金合同一份，被告将其本案中所涉房屋以590000元的价格卖给案外人庞峰刚。之后，原、被告就已付购房款的退还问题未协商一致，原告遂起诉至法院，要求：1、判令解除原、被告订立的房屋买卖定金合同。2、判令被告返还原告购房款215000元。3、判令被告支付原告双倍定金30000元。4、判令被告支付利息20038元。5、判令被告赔偿原告损失14860元。6、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原告与被告订立的房屋买卖定金合同。2、依法判令被告返还购房款215000元。3、依法判令被告支付原告双倍定金30000元。4、依法判令被告支付原告购房款利息114595元。5、依法判令被告赔偿原告损失14830元。以上共计374425元。6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告坚持变更后的诉讼请求，被告认为其与原告合同约定的总房款为630000元，因为原告违约，导致其以590000元的价格将房屋卖与他人，给其造成40000元损失，故只同意退还购房款175000元，不同意原告其余诉讼请求，并就其主张的40000元损失提出反诉，并要求反诉被告承担反诉费。反诉被告认为反诉原告在未与其解除合同的情况下将房屋低价卖与他人，与其无关，不同意反诉原告的反诉请求。本院促其调解，双方各执己见，故调解未果。以上事实，有当事人陈述、原告提供的房屋买卖定金合同、收条、银行转账凭条、银行明细表、收据及费用报销单、评估费收据、被告提供的两份房屋买卖合同等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖定金合同系三方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。三方均应按约履行义务。在合同履行过程中，原告虽然按约向被告交付了购房款及定金，但在办理按揭手续的过程中，因为原告有不良征信记录，不具备办理按揭贷款的资格，继而三方约定以原告女友ＸＸ的名义办理按揭，但最终因为原告与ＸＸ分手导致ＸＸ最终未参与办理按揭贷款，按揭手续无法办理，致合同无法继续履行。故原告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，其已交付的定金15000元应归被告所有。现合同已无法继续履行，原告要求解除合同，被告及第三人均表示同意，本院予以准许。对于原告已向被告交付的215000元购房款，被告应予退还，被告在2013年3月31日已将涉案房屋卖与他人，但至今未向原告退还购房款，应向原告承担利息损失，对于利息计算标准，结合本案实际情况，依法认定按照中国人民银行同期贷款利率计付。对于原告主张的14830元损失，因合同最终无法履行的原因在于原告，其已向居间方交纳的按揭费用及其主张的评估费应由其自行承担，原告要求被告赔偿14830元损失的请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。对于原告提出的被告未按合同约定的期限办理解押及过户、认为被告违约在先的主张，根据被告提交的个人贷款还清证明，被告清偿原按揭银行的贷款本息及相关费用的时间为2012年9月4日，未超过合同约定的20个工作日，而最终未能办理过户的原因系原告不具备办理按揭贷款的资格所致，故原告该主张不能成立。对于反诉原告要求反诉被告赔偿40000元损失的反诉请求，其以低价将房屋卖与他人系其自愿的行为，与反诉被告违约并无必然联系，故其反诉请求于法无据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩克与被告王硕及第三人陕西秦东置业投资顾问有限公司于2012年8月14日签订的房屋买卖定金合同；二、被告王硕于判决生效后10日内向原告韩克退还购房款215000元并向原告支付利息（以215000元为基数，从2013年3月13日起计算至2014年11月11日止，按照按照中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告韩克其余诉讼请求；四、驳回反诉原告王硕之反诉请求。被告若未在本判决书指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6047元，原告已预交，由原告承担1747元，被告承担4300元；反诉费400元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长 种郁花代理审判员 杨少领人民陪审员 马荣军二〇一五年六月十七日书 记 员 朱慧慧 微信公众号“”