（2015）鄂张湾民二初字第00014号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-31
案件名称
东风汽车房地产有限公司物业管理分公司与王建凤、逯信生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市张湾区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东风汽车房地产有限公司物业管理分公司,王建凤,逯信生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂张湾民二初字第00014号原告东风汽车房地产有限公司物业管理分公司。住所地，湖北省十堰市公园路**号。代表人邵立群，该公司总经理。委托代理人范学振，十堰博理律师事务所律师。委托代理人鲁鹰，该公司职工。被告王建凤，东风（十堰）汽车容器有限公司职工。被告逯信生，东风（十堰）汽车容器有限公司职工。原告东风汽车房地产有限公司物业管理分公司（以下简称东风物业公司）诉被告王建凤、逯信生物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由助理审判员黄育琼适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转入普通程序继续审理，依法组成由审判员骆红梅担任审判长、助理审判员黄育琼（主审）、人民陪审员秦明传参加的合议庭于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告东风物业公司的委托代理人范学振、鲁鹰，被告王建凤到庭参加诉讼，被告逯信生因故未到庭应诉，本案现已审理终结。原告东风物业公司诉称：自2000年起，我公司为被告王建凤、逯信生居住的供办小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订有《物业服务合同》。合同约定物业服务费按B类小区标准收费，每月每平方米0.45元，交费时间为每月（季）交纳物业费，逾期交费的承担欠费额日千分之三的违约责任。两被告的房屋面积为75.49㎡，每月应交物业费33.97元，两被告自2003年1月1日起至2014年11月30日止拖欠物业费共计3838.61元，按合同约定应支付违约金（滞纳金）7798.86元。我公司已按合同履行了义务，两被告享受了我公司提供的服务却不履行相应的义务，严重侵害了我公司的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法判令：1、两被告支付物业服务费3838.61元（自2003年1月1日起至2014年11月30日止）及违约金7798.86元（按欠款额日千分之三计算）；2、本案诉讼费用由两被告承担。原告东风物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《业主委员会备案批复》一份。证明供办小区业主委员会成立合法，已在房屋管理登记部门备案。证据二：《物业服务合同》一份。证明原告东风物业公司为两被告居住的供办小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定了收费标准、服务内容及违约责任。证据三：《缴费通知照片》一份。证明原告东风物业公司已向两被告多次催收物业费。被告王建凤辩称：原告东风物业公司提供的物业服务没有达到B类小区的标准，却按B类小区0.45元标准收费不合理。原告东风物业公司提供的物业服务存在以下几个方面的问题：一是治安问题。1、单元楼防盗门锁早已损坏，多次向原告东风物业公司反应无果，造成我放在楼道里的自行车连续丢失3台。2、小区内养狗居民较多，狗到处乱跑乱叫，原告东风物业公司从未制止，这严重影响业主的休息，我丈夫即本案另一被告逯信生患有××，经常因为狗叫被吵醒，且惊醒后无法入睡，影响第二天的精神。3、小区不是封闭的独立小区，出入人员混杂，门卫保安未严格履行责任，出入车辆、来往人员从不登记。监控设备晚间不工作，安保措施极差，夜间也无人巡查，小区住户经常被盗，我们睡觉时都将钱包藏在枕头下，避免被盗。4、物业管理不规范，我拉张床回家，保安拒绝让我入内，称须经原告东风物业公司同意方可，这进一步激化了业主与物业公司间的矛盾。二是小区设备不完善。小区内开始没有任何健身器材，没有运动娱乐场所。业主向原告东风物业公司建议安装健身器材，原告东风物业公司工作人员态度恶劣并拒绝，于2014年下半年才安装了部分健身器材。三是小区内公共场所秩序混乱，乱搭乱建乱停车现象长期存在。1、我家门口被部分业主搭建简易房屋后经常在内打扑克、聊天，严重影响我们休息。2、小区内仅有的蓝球场，被个人占用作为麻将室、停车场、修车厂。3、部分业主私建房屋没人制止，但我家封阳台却被制止。4、小区车辆停放管理不规范，没有专用的停车位，也未进行登记，造成外来车辆也停放在小区内，经常堵住人行道，给业主生活带来不便。四是物业管理不善。1、小区门口处的花园从未种过花草。夏季小区门口臭气熏天，下水道无人清理，无人整改，污水蔓延，经业主多次向物业公司反映，几年才清理一次下水道及化粪池，处理完的脏物还不及时运走，严重影响业主的日常生活。2、小区内最早栽种的葛花，无人管理，长满蜜虫，乱飞乱掉，影响居住环境。3、小区内长期无路灯，直到2013年10月1日才安装了路灯，这是我们个人代表业主找东风公司设备保全科领导，也是我的好朋友才安装的，每个灯杆仅安装1个灯管，应该配2个。4、去年除夕晚上12点，楼上住户在阳台放鞭炮把我家窗户玻璃炸碎，因过年找不到维修人员，跟原告东风物业公司工作人员反映后，原告东风物业公司工作人员称无法解决，造成我们在家挨冻几个月。同晚14号楼因放鞭炮也着火，小区的安保工作不到位。5、小区部分业主在单元楼后空地种菜，乱丢垃圾，杂草成荫，原告东风物业公司从未制止也未管理。6、物业费收费标准不统一，小区8号楼部分业主只交5元卫生费。7、小区内噪音不断，9号楼旁边的两层仓库对外出租，租户经常在小区内燃烧不明物质，散发出浓厚的黑烟及怪味，严重影响附近住户的××，业主多次向原告东风物业公司反映也没人处理。五是小区业主委员会的成立不合法，我根本不知情，且物业服务合同中业主委员会成员签字是伪造的，原告东风物业公司未按合同约定提供服务。综上，我认为物业费收费标准过高，应按C类小区0.25元标准收费，若原告东风物业公司将上述问题解决，我同意按C类小区标准交纳物业费。被告王建凤为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：小区照片一组。证明小区的物业服务不达标，管理不善。被告逯信生未提供答辩。经庭审质证，原告东风物业公司对被告王建凤提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，仅对其证明目的有异议，被告王建凤对原告东风物业公司提交的证据三无异议。被告逯信生未出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利，对上述无争议的证据，本院予以采信。被告王建凤对原告东风物业公司提交的证据一、证据二的真实性有异议，认为系原告东风物业公司补签的，但未提交相反证据予以反驳，故本院对原告东风物业公司提交的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性予以确认并采信。经审理查明：原告东风物业公司自2000年起为位于十堰市车城西路10号东风汽车公司供办小区提供物业管理服务，被告王建凤、逯信生为该小区1-1-102号室业主。2009年12月25日，原告东风物业公司（乙方）与该小区业主委员会（甲方）签订《供办住宅小区物业服务合同》，合同约定：乙方为甲方多层住宅提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，协助公共秩序维护、安全防范等管理事项的服务，装饰装修管理服务，午夜档案资料管理等；单个业主或物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容双方另行商定，并由业主或物业使用人按实际发生的费用向乙方计付（业主与物业使用人约定的从其约定，业主负有连带交纳责任），乙方应当公开其收费标准；物业服务费标准为多层住宅（B类服务）0.45元每月每平方米，物业服务费按月交纳，每月28日前交纳；业主未按时足额交纳物业服务费的，应自逾期之日起按欠交物业服务费日千分之三的标准向乙方支付违约金。2010年1月6日，十堰市房地产管理局作出关于东风汽车公司供办小区第三届业主委员会备案的批复，认为该小区第三届业主委员会符合法律规定，准予备案。两被告自2003年1月起至2014年11月30日止共计拖欠物业费113个月3838.61元，经原告东风物业公司多次催收，两被告仍未交纳物业费，故原告东风物业公司诉至本院，诉请如前所述。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告东风物业公司与东风汽车公司供办小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，故两被告作为该小区业主，应受《物业服务合同》的约束。两被告作为业主接受了原告东风物业公司的服务，则应当按约定向原告东风物业公司支付物业费，故原告东风物业公司诉请两被告支付物业费3838.61元于法有据，本院予以支持。两被告辩称原告东风物业公司未完全按合同约定的内容提供物业服务，应降低物业收费标准并解决物业服务存在的问题后方同意交纳物业费。对此，本院认为，小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一，因此物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都百分百满意，小区物业服务本身具有一定的难度。也正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务公司与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务公司的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大业主对物业服务公司工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例，如果物业服务费用的收取达不到物业服务企业“保本”的标准，所产生的直接后果就是服务质量的下滑。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳并不能解决服务质量的问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降。同时，对于物业服务公司而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务公司与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务公司与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，两被告以原告东风物业公司提供的服务存在诸多问题为由拒绝支付物业费的行为并不可取，这种行为也不能解决其与原告东风物业公司间的矛盾，反而会影响两被告的生活质量及居住环境，故对两被告的该项辩称本院不予采信。两被告对小区业主委员会成立的合法性及物业服务合同的真实性有异议，其可以另行主张权利。对于原告东风物业公司请求两被告支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉求，本院认为，两被告不交纳物业费并非其主观上存在恶意拖欠之意，而在于对物业服务质量不满意，双方长期未能协商解决，结合本案的实际情况，从保障整个小区和谐发展，缓解双方矛盾的角度出发，对原告东风物业公司的该项诉请本院不予支持。但同时应当指出的是，原告东风物业公司在今后的物业服务过程中，应增强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的问题及时解答，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，缺席判决如下：一、被告王建凤、逯信生于本判决生效之日起七日内支付原告东风汽车房地产有限公司物业管理分公司2003年1月1日至2014年11月30日期间的物业费3838.61元。二、驳回原告东风汽车房地产有限公司物业管理分公司的其他诉讼请求。如果被告王建凤、逯信生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由原告东风汽车房地产有限公司物业管理分公司负担61元，被告王建凤、逯信生负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）审 判 员 骆红梅代理审判员 黄育琼人民陪审员 秦明传二〇一五年六月十七日书 记 员 秦 空提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人申请执行的期间为二年。本判决生效后，权利人必须在法定期限内向本院申请执行。本判决适用的法律、法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：