（2015）九法民初字第00119号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-08-17

案件名称

周杨,刘思平与重庆市美美会娱乐文化有限公司,文矫房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市九龙坡区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周杨,刘思平,重庆市美美会娱乐文化有限公司,文矫

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条

全文

重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2015）九法民初字第00119号原告周杨。原告刘思平。二原告共同委托代理人唐博，重庆依斯特律师事务所律师。二原告共同委托代理人何春，重庆依斯特律师事务所律师。被告重庆市美美会娱乐文化有限公司，住所地重庆市九龙坡区××××××。组织机构代码：08632424-0。法定代表人文矫。被告文矫。二被告共同委托代理人潘之龙，重庆商坤律师事务所律师。原告周杨、刘思平诉被告重庆市美美会娱乐文化有限公司（以下简称“美美会公司”）、文矫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周杨、刘思平的共同委托代理人唐博、何春，被告美美会公司、文矫的共同委托代理人潘之龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周杨、刘思平诉称，2012年11月30日原、被告双方签订《商铺出租合同书》，合同约定原告将其所有的位于重庆市九龙坡区××××××××××××的商铺出租给被告，被告应当按照合同约定支付租金。合同签订后，原告已按照合同约定履行了全部义务，但被告并未履行相应的支付租金的义务。经原告多次催收，被告至今仍未支付。特请求判决：1、解除原、被告双方签订的《商铺出租合同书》；2、二被告立即支付租金共计738200元（暂计算至2014年12月31日，实际计算至被告搬离原告的房屋之日止），并按照人民银行贷款利率上浮50%计算资金占用利息，利随本清；3、本案诉讼费用、保全费用全部由被告承担。被告美美会公司、文矫答辩称，美美会公司愿意全部承担实际欠付的租金责任，但需要宽限一定时间，希望继续履行合同。被告文矫不是租赁合同当事人，不应在本案中承担责任。被告实际欠付的租金只有60余万元，且被告与原告因延期支付租金问题达成了口头协议，并从2014年1月到2014年9月每月以3%的利息标准向原告支付了延期利息。原告2014年10月28日强行关停商铺给被告造成损失，未提前催告通知属于违约行为。原告有权通知解除租赁合同，但其采取请求法院判决解除，后面产生的损失属于扩大损失，不应该由被告承担。经审理查明，2012年11月30日，被告文矫以设立中的被告美美会公司的名义与原告周杨、刘思平签订《商铺出租合同书》，约定美美会公司承租原告方位于九龙坡区××××××××××××的商业用房，租期自2012年12月1日至2017年11月30日，第一年每月租金为95000元，自第二年起租金每年递增5%，出租方第一年给承租方四个月的免租期（2012年12月1日至2013年3月31日），承租方每季度缴纳一次租金，本着先交租后使用原则，本合同签订之日，承租方支付第一季度租金，以后每季度末支付下一季度租金，直至期满为止；承租方必须依时缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，出租方有权收取承租方违约金，每天违约金为实欠租金的5%，如拖欠租金7天，视为违反合同约定，出租方有权收回房屋，并不退还承租方押金；本合同经过双方代表签名后生效；双方还约定了其他事项。在该合同签名页背面，被告文矫批注“承租刘总楼下租金前两年各伍万元整，后三年各陆万元整”，落款时间为2012年11月30日。审理中，原告方称文矫批注的时间实际是合同签订一周之后，只是将署名时间签为2012年11月30日，因租赁合同只是租赁楼上一层，后来被告方要将楼下一层租用作为办公室，才批注了这个内容，批注中的“刘总”就是刘思平，批注涉及楼下的租金不包含在合同约定月租金95000元内，其他参照合同执行；被告方认为该批注没有其他条款，不能成立，且根据批注无法看出与本案房屋租赁合同有关，批注也没有说明该条款为本案房屋租赁合同条款，故原告方主张租金不应将该批注内容算进来。合同签订后，以被告文矫为法定代表人的被告美美会公司于2013年12月23日登记成立，并以重庆市九龙坡区××××××为住所地。截至本案开庭审理之日，被告方累计支付二原告的租金为1413800元。因欠付租金，被告美美会公司分别向原告周杨、刘思平出具了欠条，出具给周杨的欠条称“今欠周杨房租费贰拾肆万壹仟陆佰捌拾元整（241680元），2014年3月底付清，否则收房”，出具给刘思平的欠条称“今欠刘思平房租费叁拾陆万贰仟伍佰贰拾元整（362520元），2014年3月底付清，否则收房”，两份欠条均有被告文矫的签名，并加盖了被告美美会公司的印章，但均未签署落款时间。2014年11月22日，原告方通过委托代理人向二被告寄送律师函，要求被告方收到律师函后三日内搬离租赁商铺，并支付全部租金，但该律师函被拒收退回。庭审中，被告方对此表示，被告方从未收到过原告发送的解除合同通知，被告文矫在欠条上的签名是代表公司的行为，且欠缴房租发生在公司成立之后，被告文矫不应承担责任。另查明，九龙坡区××××××负2-2号房屋所有权人为潘忠秀、刘培，原告刘思平受潘忠秀、刘培委托出租该房屋，并处理相应的租金收取、诉讼问题。原告方称潘忠秀是刘思平的配偶，刘培是刘思平的女儿。九龙坡区××××××负1-2号房屋所有权人为黄明、周伟、周杨，原告周杨受黄明、周伟委托出租该房屋，并处理相应的租金收取、诉讼问题。原告周杨与原告刘思平于2012年12月1日签订《房屋租金收取说明》，称双方将九龙坡区××××××××××××商业用房出租给被告美美会公司、文矫，第一年每月租金为95000元，第二年起租金每年递增5%，因各自所有的商业用房面积不同，约定刘思平所有的商业用房第一年每月租金为57000元，周杨所有的商业用房每月租金为38000元，若后期租金递增，房屋租金计算基数按照前述约定相应递增。庭审中，原告方称，被告方不是定期支付租金，其主张的租金是按截至2014年12月31日被告应付租金扣除已付租金计算；原告刘思平应收租金共1331200元，其中2013年4月1日至2013年12月31日每月57000元共513000元，2014年1月1日至2014年12月31日每月59850元共718200元，楼下办公室的租金从2013年开始每年50000元，被告方已付792000元，尚欠原告刘思平租金539200元；原告周杨应收租金820800元，其中2013年4月1日至2013年12月31日每月38000元共342000元，2014年1月1日至2014年12月31日每月39900元共478800元，被告方已付621800元，尚欠原告周杨199000元。被告方对原告所称已付租金无异议，但对应收租金计算方式有异议，认为租金应当计算至2014年10月28日，且不应当把商铺租赁合同背面的批注50000元计算进来，被告方自称其自2014年1月开始欠付原告方租金。本案审理期间，原告方表示，被告文矫在《商铺出租合同书》签名页背面批注的内容，是在合同主文签订一周之后左右批注的，只是将时间签到了2012年11月30日；原告方主张的资金占用利息，自愿同意以2014年12月31日前被告方欠付的租金（含2015年第一季度应付租金）为本金，从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算资金占用利息，利随本清。上述事实，有经庭审质证的当事人陈述，名称预先核准通知书、商铺出租合同书、房屋租金收取说明、欠条、邮政特快专递信封及律师函、房地产权证及委托书、美美会公司基本信息及首届股东会决议等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告双方之间的《商铺出租合同书》是由被告文矫以被告美美会公司名义签订，合同签订时被告美美会公司正在设立中，被告美美会公司成立后，对欠付原告方的租金也通过在欠条上加盖印章予以了确认，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条第一款的规定，原告方请求被告美美会公司承担合同责任，本院予以支持。被告文矫作为被告美美会公司的发起人、股东和法定代表人，其以被告美美会公司名义签订《商铺出租合同书》的行为，被告美美会公司成立后也予以了确认，且根据合同中关于本合同经过双方代表签名后生效的约定，原告方对合同相对人为被告美美会公司应当知道，故被告文矫的该行为属于履行美美会公司职务的行为，其行为后果依法应由被告美美会公司承担，原告方主张被告文矫承担本案合同责任，缺乏依据，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方订立的《商铺出租合同书》中约定，每季度末支付下一季度租金，如拖欠租金7天，视为违反合同约定，出租方有权收回房屋，据此可以认定被告方超过约定期限7天未支付租金，原告方有权行使合同解除权，收回租赁房屋。截至2014年12月31日被告方欠付的租金已有638200元（此款不含被告方在2014年12月31日前应付2015年第一季度的租金），结合双方约定的月租金额及租金支付方式、期限，被告方欠付租金至少有六个月以上，原告方请求解除双方签订的《商铺出租合同书》，符合双方关于单方解除合同条件的约定，本院予以支持。被告方欠付的租金，依法应当承担清偿责任。原告方根据被告文矫在《商铺出租合同书》签名页背面批注内容主张的租金，因该主张涉及的租赁标的物系新增租赁房屋，原告未举示证据该批注系本案争议的租赁合同的组成部分，被告亦不予认可，故本院认定其批注内容涉及新的租赁合同关系，本案不予处理。根据双方的约定及被告方已付租金，结合原告方的主张，本院认定，截至2014年12月31日，被告方欠付原告方的租金共计638200元（此款不含被告方在2014年12月31日前应付2015年第一季度的租金）。对于2015年1月1日至合同解除之日期间的租金，根据双方的约定，应从2015年1月1日起按每月95000元×（1＋5%＋5%）=104500元计算租金至本判决生效之日止。原告方主张被告应支付租金至被告方实际搬离原告房屋之日止，但其在本案中未主张被告方搬离租赁房屋，被告方何时实际搬离租赁房屋不能确定，故本院对原告主张合同解除次日至被告方实际搬离租赁房屋期间的租金不予处理，可由原告另行主张权利。原、被告双方在《商铺出租合同书》中约定，无故拖欠租金，每天违约金为实欠租金的5%，现原告以合同约定违约金较高，自愿同意以2014年12月31日前被告方欠付的租金（含2015年第一季度应付租金）为本金，从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算资金占用利息，利随本清，不违反法律规定，本院予以支持，据此认定被告方应从2015年1月1日起，以638200元＋104500元×3个月=951700元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至付清时止。被告方关于其与原告因延期支付租金问题达成了口头协议，并从2014年1月到2014年9月每月以3%的利息标准向原告支付了延期利息的主张，未提供证据证明，且原告方予以否认，本院不予采纳。被告方关于原告2014年10月28日强行关停商铺给被告造成损失，未提供证据证明，本院不予采纳。被告方关于原告方未提前催告通知属于违约行为，以及原告有权通知解除租赁合同，但其采取请求法院判决解除，后面产生的损失属于扩大损失，不应该由被告承担的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告周杨、刘思平与被告文矫以被告重庆市美美会娱乐文化有限公司名义于2012年11月30日签订的《商铺出租合同书》。二、被告重庆市美美会娱乐文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周杨、刘思平租金（其中截至2014年12月31日产生的租金为638200元；2015年1月1日至合同解除之日期间的租金，从2015年1月1日起按每月104500元计算至本判决生效之日止）。三、被告重庆市美美会娱乐文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周杨、刘思平资金占用利息（以951700元为本金，从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至付清时止）。四、驳回原告周杨、刘思平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11182元，财产保全费4211元，共计15393元，由被告重庆市美美会娱乐文化有限公司负担。此款已由原告周杨预交，被告重庆市美美会娱乐文化有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付原告15393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　罗春风人民陪审员　　秦绪凌人民陪审员　　彭　芳二〇一五年六月十七日书　记　员　　边　媛关注公众号“”