（2015）赣中民一终字第92号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-09
案件名称
上诉人刘某某、曾某某与被上诉人李某某商品房买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某某,曾某某,李某某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第十四条，第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第92号上诉人（原审被告）刘某某。上诉人（原审被告）曾某某。上列两上诉人共同委托代理人李冠霆，江西钨都律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）李某某。委托代理人邓三保，江西翠微律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘某某、曾某某因与被上诉人李某某商品房买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2012）宁民一初字第1206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2004年6月15日宁都恒盛房地产开发有限公司因开发“阳光都会”住宅小区项目取得“阳光都会”会所所有权，被告宁都县房地产管理局为其颁发了房权证（2004）字第01-0147**号。2007年12月30日原宁都恒盛房地产开发有限公司与邹某某签订了《委托书》，委托邹某某全权处理“阳光都会”剩余资产，但授权不明确。2008年11月6日，原宁都恒盛房地产开发有限公司与傅某某签订了《赣州市商品房买卖合同》，将“阳光都会”会所转让给傅某某。2009年3月11日办理了房屋交易签证手续，签订了《宁都县商品房买卖合同》并于同年3月18日申请房屋所有权转移登记。2009年3月24日，宁都县房产局向傅某某颁发了宁房权证梅江字第01000353**号房屋所有权证。2011年5月30日傅某某与原告李某某签订了《房屋买卖合同》，将该房产转让给原告李某某。2011年10月21日傅某某和其丈夫钱细珠与赖菊华签订了《委托书》，委托受托人赖菊华办理该房屋的相关事项，包括签订房屋买卖合同、办理产权变更、登记手续、收取房款、缴纳相关费用及其他相关事宜。2011年12月9日办理了房屋交易签证手续，傅某某夫妇的委托代理人赖菊华与原告李某某签订了《宁都县商品房买卖合同》，同时申请房屋所有权转移登记。同日，宁都县房地产管理局向原告李某某颁发了宁房权证梅江字第3000492**号房屋所有权证。期间，2009年4月29日邹某某又与被告刘某某签订房屋买卖合同，将该会所转让给案外人曾某及被告刘某某。后被告刘某某随即搬入该会所使用至今。诉讼中2012年9月19日，被告刘某某对宁都县房地产管理局向原告李某某颁发宁房权证梅江字第3000492**号房屋所有权证的具体行政行为不服，向宁都县人民政府申请复议。宁都县人民政府于2012年12月28日作出维持宁都县房地产管理局向原告李某某颁发宁房权证梅江字第3000492**号房屋所有权证的具体行政行为。被告刘某某不服，于2013年1月21日向本院提起行政诉讼，本院于2013年4月15日作出（2013）宁行初字第04号行政判决，判决维持宁都县房地产管理局向原告李某某颁发的宁房权证梅江字第3000492**号房屋所有权证的具体行政行为。被告刘某某不服判决，向赣州市中级人民法院提起上诉，赣州市中级人民法院根据相关法律判决维持宁都县人民法院的一审判决，裁定驳回被告刘某某的上诉。原审法院认为：原告李某某从宁都恒盛房地产开发有限公司及傅某某处购买取得宁都县梅江镇西厢村6号阳光都会会所并向宁都县房地产管理局领取了房屋产权证，属于善意取得，原告李某某就涉案物业取得绝对的物权效力，拥有完全所有权。被告刘某某、曾某某基于从授权不明人邹某某处占有取得涉案物业，事后又未得到权利人的追认，被告刘某某、曾某某占有宁都县梅江镇西厢村6号阳光都会会所的行为属于无权占有。占有作为一种事实状态，不是权利，更不是物权。原告基于该会所的财产所有权人向非财产所有权人即被告刘某某、曾某某的无权占有行为要求排除占有妨害，并请求腾出该房的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告补偿从2011年12月使用至今的使用费8000元，因原告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。对此，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条之规定，判决：一、限被告刘某某，曾某某在本判决生效后十日内从宁都县梅江镇西厢村6号阳光都会会所搬离，腾出该房，返还给原告李某某。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6820元，由被告刘某某、曾小华承担。上诉人刘某某、曾某某上诉称：本案诉争标的属于宁都恒盛房地产开发有限公司的资产，邹某某作为宁都恒盛房地产开发有限公司的代理人有权处置该财产，其代理行为直接归属于宁都恒盛房地产开发有限公司，无需该公司的追认。上诉人从邹某某处购得诉争房产，上诉人是合法占有。邹某某作为本案有法律上密切联系的人，应当作为本案当事人参加诉讼，原审法院漏列了当事人。请求二审法院依法撤销原判，发回重审。被上诉人李某某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。本案中，宁都恒盛房地产开发有限公司于2008年11月6日就与案外人傅某某签订了“阳光都会”会所的买卖合同。2009年3月24日，傅某某已经取得了案涉房屋的所有权证。而上诉人刘某某、曾某某是在2009年4月29日才与案外人邹某某签订案涉房屋的买卖合同，上诉人刘某某、曾某某至今未取得案涉房屋的所有权证。依照上述法律的规定，傅某某办理了案涉房屋的权属登记，其取得了案涉房屋的所有权。之后，傅某某将案涉房屋转让给了被上诉人李某某，该房产也进行了变更登记，被上诉人李某某已取得了案涉房屋的所有权证，故其现为案涉房屋的所有权人，其要求上诉人搬离、腾出案涉房屋，具有事实和法律依据，应予支持。上诉人主张其为合法占有案涉房产，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人与邹某某之间的买卖合同关系，属另一法律关系，上诉人可另行主张权利，上诉人以原审法院漏列了当事人为由，要求将本案发回重审，没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由上诉人刘某某、曾某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐军审 判 员 傅忠代理审判员 彭莉二〇一五年六月十七日书 记 员 王佳代理书记员 张虹 关注公众号“”