（2015）高新民初字第1227号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-23
案件名称
刘立高、石璀明与甘建、成都建益诚装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石璀明,刘立高,成都建益诚装饰工程有限公司,甘建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第一条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1227号原告石璀明，女，汉族，1971年5月31日出生，住广东省深圳市福田区。原告刘立高，男，汉族，1971年12月26日出生，住北京市西城区。二原告共同委托代理人孙路，四川善嘉律师事务所律师，特别授权代理人。二原告共同委托代理人赵辉，四川善嘉律师事务所律师，一般授权代理人。被告成都建益诚装饰工程有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人甘建，该公司负责人。委托代理人陈兴常，四川得邦律师事务所律师，一般授权代理人。委托代理人王晋川，四川得邦律师事务所律师，一般授权代理人。被告甘建，男，藏族，1968年9月9日，四川省汶川县。本院于2015年2月3日受理了原告石璀明、刘立高诉被告成都建益诚装饰工程有限公司（以下简称成都建益诚公司）、甘建房屋租赁合同纠纷一案，本案由代理审判员王静依法适用简易程序，于2015年3月26日、2015年6月17日两次公开开庭进行了审理。原告石璀明、刘立高委托代理人孙路、赵辉及被告成都建益诚装饰工程有限公司委托代理人陈兴常到庭参加诉讼。被告甘建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告石璀明、刘立高诉称，2013年5月14日，二原告与被告成都建益诚公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：二原告将其所有的位于成都市高新区天府大道北段新世纪环球中心4幢1单元17楼13号的房屋（合同备案号：HY-1491）（以下简称案涉房屋）出租给被告成都建益诚公司使用；用途为办公；租赁期间为2013年8月1日至2018年8月1日；第一年租金为57490元，第二年租金为60364元，第三年租金为63382元，第四年租金为66551元，第五年租金为69879元；租金每3个月支付一次，首次租金为合同签订之日起支付，第二次租金于2013年10月26日前付清，之后每隔3个月支付一次租金；第四条约定被告成都建益诚公司须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用。如被告成都建益诚公司逾期交付租金，则每逾期一天，二原告有权按月租金的1%收取滞纳金，并有权收回该房屋；第10条约定合同任何一方执行本合同之约定而使合同无法履行的，则违约方须承担甲乙双方应付经纪方的合计佣金；合同还对当事人其他权利义务进行了详细的规定。在合同的履行过程中，被告成都建益诚公司每次都延期支付租金，截止至起诉之日，被告成都建益诚公司尚未按照合同约定支付租金，原告有权按照合同的约定解除合同。其次，被告成都建益诚公司从2014年8月起就未缴纳过物业管理费，欠费金额为14437.08元，从2013年9月起就未缴纳过空调费，欠费金额为14265.21元，其欠缴上述费用的行为的行为不仅违反了合同的约定，也给二原告带来巨大的风险。被告成都建益诚公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告甘建应当对此进行证明，否则对被告成都建益诚公司的债务承担责任。综上，被告成都建益诚公司未按照合同约定支付租金、物业费、空调费已严重违反了合同的约定。为维护原告的合法权益，故诉至我院，请求依法判令如下：一、解除原告石璀明、刘立高和被告成都建益诚装饰工程有限公司于2013年5月14日签定的《房屋租赁合同》；二、被告成都建益诚装饰工程有限公司立即腾退房屋并赔偿恢复原状的损失20000元；三、被告成都建益诚装饰工程有限公司、被告甘建立即向原告石璀明、刘立高支付从2015年2月1日至腾退之日止按每日167.68元的标准支付房屋占有使用费；四、被告成都建益诚装饰工程有限公司、甘建向原告石璀明、刘立高支付拖欠的从2014年8月至实际腾退之日止的物业费以及从2013年9月至实际腾退之日止的空调费（至起诉时物业费暂计14437.08元，空调费暂计14265.21元）；五、被告成都建益诚装饰工程有限公司、甘建立即向原告石璀明、刘立高支付二原告已向经纪方支付的中介费4790元；六、诉讼费用由被告成都建益诚装饰工程有限公司、甘建承担。后，二原告于第一次开庭时当庭变更第二项诉讼请求为判令被告成都建益诚装饰工程有限公司立即腾退房屋并恢复原状。被告成都建益诚公司辩称，首先，二原告诉称的事实及理由与实际情况不符，二原告无权单方解除合同；其次，被告成都建益诚公司并没有违约；最后，请求驳回二原告全部诉讼请求，继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。被告甘建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，2013年5月14日，原告石璀明代表其本人和原告刘立高作为出租方（甲方）、被告成都建益诚公司作为承租方（乙方）、案外人成都永晖房地产经纪有限公司作为经纪方签订了《房屋租赁合同》（以下简称诉争合同），约定将原告石璀明、刘立高共同购买的位于成都高新区天府大道北段新世纪环球中心4幢1单元17楼13号的房屋（诉争合同约定的房屋建筑面积为171.1平方米）出租给被告成都建益诚公司办公使用，该房屋租期为60个月，自2013年8月1日至2018年8月1日止。诉争合同与本案有关的约定如下：“三、租金及支付方式1、第一年租金57490元……第二年租金60364元……第三年租金63382元……第四年租金66551元……第五年租金为69879元……。2、租金每3个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计14372元，在本合同签订之日起当日内付清，首次租金对应的租期为2013年8月1日至2013年10月31日，第二次租金于2013年10月26日付清，之后每间隔3个月支付一次租金。……四、1、基于经纪方提供的居间服务，甲方同意向经纪方支付佣金4790元；乙方同意向经纪方支付佣金。2、上述佣金于本合同签订时一次性支付。五、双方责任及违约处理……乙方须按时支付本合同约定的租金，按时缴纳水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用。如乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方有权按月租金的1%收取滞纳金，并有权收回该房屋。……10、若甲乙双方任何一方未执行本合同之约定而使合同无法履行，则违约方须承担甲乙双方应付经纪方的合计佣金。”于该诉争合同尾部，原告石璀明签字并按捺手印予以确认，被告成都建益诚公司和案外人成都永晖房地产经纪有限公司均加盖公司公章予以确认。合同签订当天，二原告向案外人成都永晖房地产经纪有限公司支付了中介费4790元。诉争合同签订后，被告成都建益诚公司以被告甘建的个人银行账户分季度支付二原告租金至2015年1月31日，但支付时间基本晚于合同约定时间15天左右，最长单次拖欠时间达20天左右。按照诉争合同约定，被告成都建益诚公司应当于2015年1月26日支付2015年2月1日至2015年4月30日的租金15158元，但被告成都建益诚公司以被告甘建的个人银行账户于2015年2月2日才将上述款项转入二原告前期认可的收款帐户，但二原告拒收，于同日将该款予以原路退回。另查明，被告成都建益诚公司已缴纳2014年8月1日至2015年4月30日期间的物业服务费，欠缴2015年5月1日至今的物业服务费以及2013年9月13日至今的空调费。物业服务费的收费依据为计费面积为171.87平方米，物业服务费的缴费标准为14元／月／平方米。空调费的收费依据为计费面积为171.87平方米，空调费的缴费标准为5元／月／平方米。被告成都建益诚公司认可二原告主张的关于物业服务费和空调费的计费标准，也认可其欠缴物业服务费的起始时间，但不认可其应承担相应得空调费。再查明，原告石璀明、刘立高于2011年6月17日与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，双方对案涉房屋各自占有50%的份额。还查明，被告成都建益诚公司为一人有限责任公司，被告甘建为该公司的唯一股东和法定代表人。上述事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、银行流水清单、物业服务部门出具的交费通知单、欠费明细、物业费收费标准、居间服务费收据、当事人当庭一致陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告石璀明和被告成都建益诚公司签订的《房屋租赁合同》得到了房屋共有人原告刘立高的追认，应认定为系二原告与被告成都建益诚公司双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。被告成都建益诚公司在履行诉争合同的过程中，长期未按诉争合同约定按时支付二原告房屋租金，交纳物业服务费及空调费。虽被告成都建益诚辩称原、被告双方口头约定成都建益诚公司每次缴纳租金的时间应为书面约定支付日到期后的半个月左右，二原告以实际行动予以认可且诉争合同约定有租赁期未满，双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约。对此，本院认为，首先，被告成都建益诚公司在法院限定的举证期限内并未提交证据证明原、被告双方有关于租金缴纳时间的变更约定；其次，被告成都建益诚公司长期拖欠租金、物业服务费和拒绝缴纳空调费的行为已构成根本违约，应符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，满足合同的法定解除条件，故二原告第一项诉讼请求的事实及理由充分，故本院予以支持。又，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，房屋租赁合同解除后，二原告有权要求被告成都建益诚公司在合理期限内将租赁的房屋恢复原状并返还二原告，故本院对二原告第二项诉讼请求的主张亦予以支持；鉴于被告成都建益诚公司仅实际支付租金至2015年1月31日，故二原告主张按照房屋租赁合同约定的第二年租金标准计算日租金并要求被告成都建益诚公司支付从2015年2月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费符合法律规定，因经本院当庭核算日租金应为165.38元且二原告认可其诉状载明的第三项诉讼请求中列明的日租金为167.78元系笔误，故本院对二原告第三项诉讼请求中的合理部分予以支持；又，关于被告成都建益诚公司辩称的空调费于房屋租赁合同中并无相关约定且空调一直存在问题，故不应承担相应空调费的意见，本院认为，一方面，原、被告双方于《房屋租赁合同》第五条第4项约定有作为承租人的被告成都建益诚公司应承担的费用类别，空调费虽未准确列明，但结合市场普遍交易习惯及二被告在同期的另案中已承担空调费的实际情况，空调费由被告成都建益诚公司符合公平原则和诚实信用原则。另一方面，被告成都建益诚公司并未提交证据证明案涉房屋的空调存在问题且已报修。故本院对被告成都建益诚公司的上述辩称意见不予认可。被告成都建益诚公司在租用案涉房屋期间未支付的物业服务费及空调费均应当按照合同约定继续履行，故本院对二原告的第四项诉讼请求亦予以支持；又，诉争合同中约定有违约方须承担双方应付经纪方的佣金，又二原告实际向经纪方支付了4790元佣金，故二原告请求被告成都建益诚公司向其支付二原告已向经纪方支付的中介费4790元，本院亦予支持。最后，根据庭审查明事实，被告成都建益诚公司为一人有限责任公司，被告甘建为该公司唯一股东，其长期用个人银行账户向二原告支付房屋租金等费用，被告甘建于本案中经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未举证证明公司财产独立于股东自己的财产，故应承担举证不能的法律后果，对被告成都建益诚公司的债务应当承担连带责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告石璀明、刘立高与被告成都建益诚装饰工程有限公司于2013年5月14日签订的房屋租赁合同。二、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效后30日内腾退原告原告石璀明、刘立高位于成都市高新区天府大道北段新世纪环球中心4栋17楼13号的房屋并恢复原状。三、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效后10日内向原告石璀明、刘立高按照每日165.38元的标准支付从2015年2月1日起至实际腾退房屋之日房屋占用费。四、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效后10日内向原告石璀明、刘立高支付从2015年5月1日起至实际腾退房屋之日止，按照每月2406.18元的标准支付物业服务费，从2013年9月13日起至实际腾退房屋之日止，按照每月859.35元的标准支付空调费。五、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效后10日内向原告石璀明、刘立高支付已由原告石璀明、刘立高承担的中介费4790元。六、被告甘建对被告成都建益诚装饰工程有限公司对本判决确定的第三、四、五项费用负连带责任。七、驳回原告石璀明、刘立高的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取569元，由被告成都建益诚装饰工程有限公司、甘建负担。（此款原告石璀明、刘立高已预交，被告成都建益诚装饰工程有限公司、甘建于本判决生效之日起十日内向原告石璀明、刘立高支付该款项）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王静二〇一五年六月十七日书 记 员 李黎 更多数据：搜索“”来源：