（2015）二中民终字第05836号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京宣房房屋经营公司与赵宗杰物权保护纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京宣房房屋经营公司,赵宗杰
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05836号上诉人（原审原告）北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。法定代表人吴义，总经理。委托代理人赵鹏，男，1983年8月26日出生。委托代理人付淼，女，1988年2月8日出生。被上诉人（原审被告）赵宗杰，男，1954年3月7日出生。委托代理人韩桂芳，女，1954年9月30日出生。上诉人北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）因物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第23677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2014年9月，宣房公司向原审法院起诉称：韩×1承租我公司管理的9号院公房2间，使用面积19.2平方米。韩×1承租期间，擅自在公房之上搭建二层建筑，违反了《北京市公有住宅租赁合同》及相关公房管理规定，韩×1的行为严重影响了公房的住用安全及相邻房屋的安全，我公司多次催告其将二层建筑拆除，将公房恢复原状，并告知其因违反相关规定，租赁期满后，将不再续签新的租赁合同，直到2008年11月23日韩×1去世，也未将公房恢复原状。上述公房现已被韩×1的儿子赵宗杰占用。我公司多次要求赵宗杰将公房恢复原状，其对我公司的要求置之不理，至今仍未将公房恢复原状。根据上述事实及公房管理规定，我公司要求赵宗杰将9号的公房腾空，交我公司收回。故我公司请求判令赵宗杰及其共居亲属将位于9号房号17、18号房屋腾空并交付给我公司。赵宗杰辩称：宣房公司不具备民事诉讼原告的主体资格，宣房公司既没有和韩×1（赵宗杰之母）签订租赁合同，也没有和赵宗杰签订合同，不是租赁合同的当事人，宣房公司的诉求既没有法律授予的行政职权、也没有租赁合同当事人的民事权利，宣房公司与本案及我没有直接的利害关系。所以宣房公司不具有提起民事诉讼原告的主体资格，宣房公司原告的主体资格不适格。在西城区人民法院（2011）西民初字第354、355号（两个案件是涉及9号租赁合同的）判决书中，法院依法判决北京宣房房屋经营公司一分部（以下简称宣房一分部）于2008年与赵×1及其前夫刘×1违法签订的两份租赁合同无效，撤销了两份违法合同。根据相关的法律规定合同无效或被撤销后应恢复到合同订立前的状态，即韩×12008年的租赁合同有效，韩×1是承租人对涉案房屋享有占有、使用、收益的合法权益，韩×1在租赁期内死亡，赵宗杰是原承租人的直系亲属共居人，符合《公有住宅租赁合同》第七条及公房管理的相关规定，依法享有继续承租涉案房屋的权利、依法享有居住权和原承租人的所有合法权益。赵宗杰与宣房公司没有合同关系，宣房公司起诉赵宗杰是错误的，所诉被告的主体资格不适格，纯属恶意诉讼，宣房公司与宣房一分部恶意串通伪造证据，企图通过恶意诉讼侵害赵宗杰的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百一十二条的规定，请求依法驳回宣房公司的诉讼请求，依法追究宣房公司的法律责任。赵宗杰的母亲韩×1生前承租了9号直管公房三间（房号16、17、18号房屋），赵宗杰于1958年随父母迁入此处房屋居住，有本市常住户口在此处房屋内，于1980年在此房屋结婚、生子并且实际居住至今，9号的房屋是赵宗杰一家的唯一住房。2001年5月在赵宗杰不知情的情况下，宣房一分部将上述三间公房中的一间（房号16号房屋），分户变更到赵×1（赵宗杰之妹）名下，剩余两间房屋（17、18号即涉案房屋）由韩×1继续承租。2007年3月赵×1与前夫刘×1离婚，同年7月刘×1与他人非婚生育一子刘鑫杨，2008年7月刘×1另与一名东北籍人刘×2再婚。赵×1与刘×1离婚后，于2008年10月21日和11月17日伙同宣房一分部工作人员和领导利用工作之便，在韩×1重病临终前违反法定程序，超越职权范围，滥用职权，涂改租赁证的手段，将赵×1已经分户承租的16号房屋违法违规变更到其前夫刘×1名下，又将韩×1承租的17、18号房屋违法违规变更到赵×1名下。韩×1于2008年11月23日去世后，赵×1与前夫刘×1利用宣房一分部违规办理的两份租赁合同合伙挑起多次诉讼，要求赵宗杰一家搬出居住了几十年的住房，后经西城人民法院审理判决其违法变更的两份合同无效，经北京市第一中级人民法院终审判决驳回赵×1的全部诉讼请求，认定赵宗杰一家在此处房屋居住的事实。应当说明的事实是，现9号三间公房处，共有租赁合同两个、户口本两个：其一是赵×1的租赁合同（于2001年与韩×1分户所得）和户口本（于83年分户）在16号房内；其二是韩×1生前承租的17、18号房屋的租赁合同和赵宗杰一家的本市常住户口在涉案的17、18号房屋内，并且赵宗杰一家长期实际居住在涉案房屋内。我是合法居住、使用涉案房屋，我与宣房公司之间没有合同，不存在违反合同的问题，宣房公司所诉事件没有一件是赵宗杰所为。我自幼随父母于1958年迁入9号公房居住至今，与父母共同居住生活了几十年，一直居住在涉案房屋内，在本处有本市常住户口，是韩×1的直系共居亲属，按照相关规定，承租人在租赁期内死亡的作为共同居住人，可以依法继续承租居住该房屋。我住的是母亲承租的直管公房合情合理合法，涉案房屋是本人及全家的唯一住房，依据法律法规的相关规定属于合法居住使用，应该受到法律的保护。我在9号居住至今，遵纪守法从未动过房屋的一砖一瓦，也从未接到过宣房公司和宣房一分部的什么所谓“催告”。宣房公司所诉理由与事实不符，宣房公司与宣房一分部恶意串通，无中生有、伪造证据、恶意诉讼，企图通过诉讼的方式侵害他人的合法权益应属违法，应当承担伪造证据恶意诉讼的法律责任，应当受到法律的追究。现在宣房公司要求赵宗杰搬出居住了几十年的唯一住房的要求既没有政府直接授予的行政职权和法律的支持，又不具有民事诉讼原告的主体资格，其行为直接侵害了我的合法权益。涉案房屋原承租人韩×1于2008年11月23日去世后，依据法律法规的相关规定及《北京市公有住宅租赁合同》第七条之规定，作为共居人赵宗杰于2014年1月7日依法向宣房一分部提交了变更承租人的申请书及相关材料，宣房一分部于1月20日作出拒绝办理变更手续的告知书，在多次与其沟通协商均遭拒绝的情况下，赵宗杰于2014年5月依法向西城区人民法院提起行政诉讼，要求撤销宣房一分部1月20日的告知书，宣房一分部在答辩中并未对告知书中所说“韩×1擅自搭建房屋”的问题提供证据，也未提供对韩×1的“告知书”，应为举证不能，西城区政府作出“撤销宣房一分部2014年1月20日的告知书的决定”，决定书的落款及公章是宣房一分部，就足以证明宣房一分部落款为2008年5月26日针对韩×1的告知书是伪造的假证据，证明当时根本就没有所谓的对韩×1的告知书。在韩×1生前从未收到过宣房一分部的所谓告知书，其告知书是宣房公司与宣房一分部恶意串通故意伪造的假证据，既没有韩×1本人的签字盖章，也没有韩×1本人的接收证明，宣房公司证明不了告知书的真实性、合法性。宣房一分部利用职务之便，利用公章使用之便，可以随便任意的伪造告知书，其行为已经违反了国家相关的法律法规，我对其所谓告知书的真实性、合法性、关联性均不认可，而且在韩×1生前租赁期内，宣房一分部就将其租赁合同变更给了刘×1和赵×1了，在我提供的证据中有宣房一分部与刘×1和赵×1签订的公有住宅租赁合同和宣房一分部领导签字的审批表可以证明。根据西城区房屋土地经营管理中心直管公房申请更名的条件及工作程序的文件规定，在办理变更手续的过程中宣房公司对房屋的现状和结构是经现场核查验收合格的，对房屋的现状结构是认可的，从未提出所谓房屋搭建和安全问题，承认涉案房屋合法正确不存在违规行为，同样可以证明当时根本就没有所谓的给韩×1的告知书。在韩×1去世六年后，宣房公司与宣房一分部恶意串通伪造证据无端指责韩×1、状告赵宗杰，把所有自己的违法违规行为推到一个死人身上，真正违法的人就可以逍遥法外、死无对证，从而达到掩盖宣房一分部的违法违规行为，达到抢夺侵占我唯一住房的目的，其行为直接侵害了我的合法权益。2008年10月27日在韩×1去世之前，宣房一分部已经正式批准刘×1将9号涉案房屋作为生产经营用房，并由宣房一分部技术人员和管理员现场勘查制定装修施工方案后进行装修施工，完工后宣房一分部领导和技术人员现场对房屋进行验收合格后批准将居住用房改为经营用房。韩×1去世后，宣房一分部于2008年12月12日又与刘×1签订了正式经营用房协议书，在其办理的手续中有宣房一分部，宣房公司，宣房投资公司各部门领导的签字批准并盖有各单位的公章，正式承认9号的涉案房屋合法合格，正式认可不存在违约及任何问题。现我已向人民法院提交调取相关证据的申请，请求人民法院依法调取相关证据，在宣房一分部为刘×1办理领取工商营业执照的手续中，宣房一分部和宣房公司的相关人员和领导都有签字并盖有公章，认同和批准是经宣房一分部的相关人员和领导现场勘查认定做出的，从未对房屋提出过任何异议，足以证明涉案房屋已被宣房公司验收合格认可了，但是却可以证明当时根本就没有什么所谓的给韩×1告知书，其告知书是宣房公司与宣房一分部恶意串通故意制作的假证据，企图通过恶意诉讼的方式侵害他人的合法权益，请求人民法院驳回其诉讼请求，依法追究宣房公司的法律责任。宣房公司的诉讼请求已超过法定诉讼时效，位于9号的房屋是八十年代由当时的房管所翻建的（包括二层房屋），至今已经三十年的时间了，当时房管所鉴定原房屋为危房必须翻建，所以由房管所负责将原危旧房屋拆除重新翻建，由于上世纪八十年代国家实行计划经济，解决不了住房困难问题，我们兄妹先后结婚也没有住房，因此和房管所协商同意由房管所施工建成现在的房屋，翻建完工后经房管部门到现场对房屋进行测量验收合格同意后发证，我才重新搬回居住至今，而且韩×1生前承租的9号的三间公房被宣房一分部先后四次变更承租人（2001年、2011年各一次，2008年两次），对其房屋进行过多次查验，从未提出过异议，足以证明宣房公司对涉案房屋的现状是认可的，不存在所谓的擅自搭建及安全的问题。在刘×1利用宣房一分部颁发的租赁合同，申请领取工商营业执照时，是经过宣房一分部领导签字审批同意的，其领导和技术人员到现场对房屋及相关事项核查验收合格后签字批准同意的，并与其签订了正式的经营用房协议书，白纸黑字也不存在韩×1生前擅自搭建的问题，其房屋的维修和装修都是经过宣房一分部的领导的审批同意，宣房一分部的领导和技术人员现场验收合格批准的，如今宣房公司把所有事情都推到已经去世的韩×1老人身上，完全是颠倒黑白混淆是非，让真正的违法违规的人就可以逍遥法外死无对证，达到掩盖宣房一分部违法违规腐败行为的目的，究其原因就是被告赵宗杰与宣房一分部因涉案房屋承租人变更有过法律纠纷，在行政诉讼中区政府主动撤销了宣房一分部的告知书，而且宣房一分部的代理人也表示同意为赵宗杰办理变更手续，我方也愿意大事化小小事化了不再进行诉讼，时隔三日宣房公司却突然发难提起民事诉讼状告赵宗杰，我认为：宣房一分部在行政诉讼中举证不能，区政府撤销了宣房一分部的告知书，当时有宣房一分部的代理人在场同意认同并在决定书上签字盖章，并承诺为赵宗杰办理变更手续，但是宣房公司与宣房一分部不守诚信恶意串通伪造证据，企图通过民事诉讼方式侵害我的合法权益。我认为宣房一分部在行政诉讼中举证不能的行为应当成立，又以同一理由提起民事诉讼，其真正目的是避开区政府监督以达到掩盖宣房一分部违法违规、抢夺侵占我唯一住房的目的，其行为直接侵害了我的合法权益，应当追究其法律责任。由于宣房一分部的所作所为符合无权代理行为，完成了违法代理的事实和无效合同的违法性，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十八条、五十九条之规定，因为宣房一分部的违法违规行为，由此所产生的一切法律后果应由宣房一分部自己承担，其结果是承担一切法律责任和返还财产，因此赵宗杰居住使用涉案房屋是合法的，符合法律法规的相关规定，赵宗杰向宣房一分部提出的要求变更承租人的申请合理合法，宣房公司起诉要求我腾房的诉求既没有法律法规授予的行政职权，又不具备民事诉讼原告的主体资格，宣房公司的诉求主张没有事实证据和法律依据，所以宣房公司无权要求我腾房，更无权收回我长期居住的唯一住房。综上所述，宣房公司诉赵宗杰一案完全是宣房一分部违法违规引起，宣房公司不去追究宣房一分部的违法违规的腐败行为，反而千方百计的逃避区政府的监督，与宣房一分部恶意串通伪造证据，企图通过恶意诉讼的方式侵害他人的合法权益。公民合法的民事权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。宣房公司既没有与韩×1签订租赁合同，也没有和赵宗杰签订合同，不是合同的双方当事人，宣房公司与本案及我没有直接的利害关系，不具有民事诉讼原告的主体资格，而且宣房公司的诉求没有法律法规授予的行政职权及合法的民事权利，宣房公司所诉被告主体资格错误。宣房公司所诉之事没有一件是我所为，我与宣房公司没有合同，也不存在违反合同条款的问题，与宣房公司没有直接的利害关系，宣房公司提起的民事诉讼原告的主体资格不适格，被告的主体资格不适格，宣房公司纯属恶意诉讼，由于涉案房屋是八十年代由房管所翻建的，宣房公司提供的所谓“告知书”是伪造的其落款是2008年5月26日。根据《中华人民共和国民法通则》及相关法律规定，宣房公司的诉讼也已超过法定诉讼时效，宣房公司与宣房一分部恶意串通伪造证据企图通过恶意诉讼的方式侵害我的合法权益应当受到法侓的追究，请求人民法院依法确认宣房一分部伪造的落款为2008年5月26日针对韩×1的告知书无效，依法撤销宣房一分部2008年5月26日告知书，请求人民法院依法确认赵宗杰在涉案房屋居住合法、享有居住权，驳回宣房公司的全部诉讼请求，依法追究宣房公司的法律责任，维护我的合法权益。原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，涉案房屋的原承租人为韩×1，涉案房屋在其承租期间搭建了二层自建房，作为涉案房屋的承租人，韩×1应对该自建房的搭建承担相应责任。后，韩×1去世，在韩×1承租涉案房屋期间的共同居住人，即其子赵宗杰及赵宗杰的共居亲属继续居住涉案房屋至今。赵宗杰及其共居亲属入住涉案房屋已久，且与韩×1存在亲属关系，并非非法入住。宣房公司与赵宗杰并未签订公有住宅租赁合同，双方并不存在合同关系，赵宗杰并不承担合同相对的义务，且涉案房屋为赵宗杰的唯一住房，其并不具备腾退条件。因此，宣房公司以原承租人韩×1违反合同约定为由而要求现实际居住人赵宗杰腾退涉案房屋，没有事实及法律依据，关于宣房公司的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于2015年3月判决：驳回北京宣房房屋经营公司的全部诉讼请求。判决后，宣房公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由为：一、韩木槿承租涉诉房屋期间擅自在公房之上搭建二层建筑，影响了公房安全，宣房公司向其发出了要求其将房屋恢复原状及租赁期满不在续租的告知书。现韩木槿已去世，诉争房屋仍未恢复原状，韩木槿违反了《北京市公有住宅租赁合同》第九条及《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条第五款的规定。二、韩木槿去世后，双方原租赁合同已终止，宣房公司与赵宗杰之间不存在房屋租赁关系，宣房公司未同意赵宗杰继续使用涉诉房屋，根据《北京市公有住宅租赁合同》第六条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第九条规定，赵宗杰占用诉争房屋拒不腾退的行为属于非法占用。赵宗杰同意一审判决，并答辩称：宣房公司提交的告知书是伪造的，没有韩木槿的签字，韩木槿没有收到该告知书；韩木槿系在租赁期内死亡，赵宗杰作为家庭成员和共居人有权继续承租和适用涉诉房屋。经审理查明：位于9号房号17、18房屋（以下简称涉诉房屋）为公有住宅，原承租人为韩×1，该公有住宅房屋管理部门为宣房公司。赵宗杰系韩木槿之子。2001年5月29日，韩×1（乙方）与北京市宣武区（现西城区）大栅栏房管所（甲方）签订《公有住宅租赁合同》，载明：“……六、租期内乙方履行了合同规定的义务，租赁期满，乙方需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同。……九、乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必要，须事先取得甲方同意并另行签订协议后方可拆改。擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿……”。韩×1于2008年11月23日去世，韩×1去世后，涉案房屋承租人至今尚未确定。现涉案房屋由韩×1之子赵宗杰及其共居亲属共同居住使用。涉诉房屋原为平房，经原审法院现场勘验，现涉诉房屋房顶上均加盖有二层自建房。现宣房公司以韩×1私自搭建二层自建房违反租赁合同并影响房屋居住使用安全为由，不再续签公有住宅租赁合同，并起诉要求赵宗杰及其共居亲属腾退涉诉房屋。关于搭建自建房的情况，双方陈述并不一致。宣房公司称涉案房屋上的自建房由韩×1私自搭建，具体时间不清楚，其搭建行为并未取得宣房公司同意。为证明上述陈述，宣房公司提交（2010）宣民初字第11055号民事判决书一份，其第二页倒数第二段“被告赵宗杰、韩桂芳、赵子元辩称”部分，记载如下：“……自建房二楼是被告1父母盖的，早就盖了，90年左右就存在了，现在自建房也是由我们居住。”赵宗杰称，涉案房屋上的自建房由房管部门于1983年搭建，韩木槿及赵宗杰从未改变过房屋结构，宣房公司早已知晓搭建自建房的事情。赵宗杰对于其陈述的事实未提交具有证明力的证据加以证明。诉讼中，宣房公司提供宣房一分部于2008年5月26日向韩×1发出的《告知书》。该《告知书》载明：“韩×1：您承租的9号院，北房2间，使用面积19.2㎡。在未经甲方同意的情况下，私自将在公房之上搭建二层建筑，严重影响了公房的正常使用安全及相邻房屋的安全。根据双方签订的房屋租赁合同中第八条、第九条之规定，现甲方北京宣房房屋经营公司一分部要求：韩×1于2008年6月25日以前将房屋恢复原状，在房屋恢复原状前，因私自拆、改直管公房，所造成的一切损失后果完全自负，并承担相应的法律责任。同时根据《北京市公有住宅租赁合同》第六条之规定，在租赁期满时，我单位拒签新的《北京市公有住宅租赁合同》。特此告知。（此告知书一式两份）。北京宣房房屋经营公司一分部。2008年5月26日。”该《告知书》上加盖有北京宣房房屋经营公司的公章。对此，赵宗杰表示：《告知书》无韩木槿签字，我方未收到过该《告知书》，《告知书》是伪造的，宣房公司有伪造告知书的便利条件，故对其真实性不认可，证明目的不认可。经询，赵宗杰自1958年起随父母居住在涉案房屋至今，涉案房屋现由赵宗杰及其共居亲属共同居住使用；赵宗杰无其他商品房、承租公房及保障性住房。上述事实，有《公有住宅租赁合同》、《告知书》、勘验笔录、现场位置图、房屋登记档案材料、民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：涉诉房屋的原承租人为韩×1。韩木槿去世后，涉诉房屋由赵宗杰及其共居亲属实际居住。现宣房公司以韩木槿在涉诉房屋擅自搭建二层建筑违反《北京市公有住宅租赁合同》，以及赵宗杰居住涉诉房屋系非法占用为由，请求赵宗杰及其共居亲属腾退涉诉房屋。首先，涉诉房屋在韩木槿承租期间搭建了二层自建房，违反了《北京市公有住宅租赁合同》的约定，应由承租人承担相应责任。然而，本案赵宗杰并非涉诉房屋承租人，其与宣房公司之间亦不存在公有住宅租赁合同关系，宣房公司以违约为由要求赵宗杰承担责任缺乏合同依据。其次，赵宗杰系涉诉房屋原承租人韩木槿之子，在韩木槿去世之前既与其长期共同居住在涉诉房屋，故赵宗杰及其共居亲属系合法入住涉诉房屋。最后，涉诉房屋为赵宗杰的唯一住房，其并不具备腾退条件。综上，原审法院驳回宣房公司要求赵宗杰及其共居亲属腾退涉诉房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，均由北京宣房房屋经营公司负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍代理审判员 王继玉代理审判员 肖金良二〇一五年六月十七日书 记 员 马博文 搜索“”