（2015）青民一初字第2276号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-01-22
案件名称
方增贵与天津精瑞置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方增贵,天津精瑞置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2276号原告：方增贵。委托代理人：赵媛媛（系原告方增贵之妻），天津双协机械有限公司职员。被告：天津精瑞置业发展有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇润杨道99号。法定代表人：姚祖红，董事长。委托代理人：郝延年，该公司客服部经理。委托代理人：李婧，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告方增贵诉被告天津精瑞置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由审判员石美平适用简易程序于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告方增贵及委托代理人赵媛媛、被告天津精瑞置业发展有限公司之委托代理人李婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方增贵诉称：原、被告之间订立商品房买卖合同，约定将坐落于西青区杨柳青镇润杨道96号明月新苑房屋出售给原告，原告按期付款。根据合同第三条约定，被告应于2014年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。经原告多次催促，被告不履行交付义务。根据合同第五条规定，被告逾期交付商品房应赔偿原告已付款利息及违约金。被告于3月17日电话通知可以办理入住，但是要求交纳一年物业费及2014年份的取暖费，不缴纳不给办理入住手续。由于通知日期已经过了采暖期，原告未享受任何供暖服务，按照合同附件6补充协议中物业管理相关服务费用中第二款规定，纳入物业管理范围的已经竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额缴纳。被告的行为侵害了原告的财产权益，故起诉，请求判令：1.被告按银行同期贷款利率支付原告自2014年11月1日起至房屋实际交付之日的已付款利息；2.被告按照商品房价款的0.5?支付原告至2015年3月31日的违约金5329.59元；被告支付从2015年4月1日至房屋实际交付之日的违约金；3.被告赔偿原告取暖费及自2014年10月31日至2015年3月22日物业费2330元；4.被告支付原告2014年11月1日至2015年3月31日的租房费7500元。被告天津精瑞置业发展有限公司辩称：涉案房屋不能在合同约定的日期取得商品房交付使用证是因为市政管道未修通所直接导致，属于我方不能预见不能避免且不能克服的客观原因，根据商品房买卖合同第五条及附件六补充协议第二条的相关规定属于不可抗力因素，在发生不可抗力情形下，被告实施了补救措施，且被告在开发时充分考虑了政府的相关规划，在管道没有及时开通上并不存在过错。因此原告要求被告承担逾期交房的利息及违约金缺乏法律依据。原告要求被告返还物业费及暖气费，但该费用并非被告收取，无权返还原告该费用。原告要求被告支付租金，被告认为该项请求没有实际的证据予以证明，被告认为原告在违约金之外另行主张租金是重复主张。故不同意原告诉讼请求。经审理查明：原、被告于2013年11月23日签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于西青区杨柳青镇润杨道96号明月新苑房屋出售给原告，价款为699600元。合同第三条约定了商品房交付及交付日期，即商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2014年10月31前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，合同继续履行，甲乙双方不追究违约责任。合同第五条约定了甲方逾期交付商品房的处理，即除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.5?向乙方支付违约金。合同附件六补充协议中物业管理相关服务费用中第二款规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额缴纳。合同附件六补充协议第2条对合同第三条的补充，内容为“发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同法第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件方能作为免责依据：A执行法律、法规和政府规章等强制性文件；B其他自然灾害或者意外事件；如在合同履行期间发生上述不可抗力事件，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”合同签订后，原告如约履行合同义务。被告于2014年10月29日给原告发出书面通知，内容为“由于市政工程润杨道未能按时开通，市政配套自来水管网无法顺利接至小区红线，由此导致明月新苑小区一至四楼房屋不能正常通水。该时间系我司无法控制原因造成，属不可抗力。现我司正竭尽全力与政府相关部门协调解决此事，争取早日实现通水。五至十楼以上房屋供水不受影响，可正常使用，业主可致电我司客服部预约办理入住手续。”2014年9月29日，涉诉商品房进行了竣工验收，2015年3月2日，被告办理了涉诉商品房的竣工验收备案，2015年3月20日，被告取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告于2015年3月22日办理入住手续。同日，案外人天津高盛君安物业管理有限公司向原告收取2014年11月1日至2015年10月31日物业费1808.5元；收取2014至2015年度暖气费1459元。被告提供了自来水配套工程收费合同及自来水配套工程费交费凭证，以证原告早在2014年1月20日即支付自来水配套费用，但由于市政道路未开通，导致自来水配套验收证明延期出具。被告提供协议、费用支付凭证、新建住宅商品房给水工程验收合格证，以证由于市政道路迟迟未开通，导致小区外的自来水管道未能接通，在天津市西青区建委的协调下，被告于2014年11月5日与青成自来水工程有限公司签署了建设市政供水管道的协议书，并自费完成了市政供水管道的建设。因为政府原因，导致明月新苑小区直至2014年12月17日才取得自来水配套合格验收证明，直接导致了迟延交付。原告对上述证据的真实性不持异议，但不认可被告的证明目的，认为被告与政府之间的问题，与原告无关，被告的主张不属于不可抗力的情形。原告要求被告赔偿逾期交房期间2014年11月1日至2015年3月1日的租房费7500元，被告不予认可，原告亦未提供相关证据予以证实。2014年11月1日至2015年2月28日，六个月内的银行贷款利率为5.6%，2015年3月1日至2015年3月22日，六个月内的银行贷款利率为5.35%。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告在涉诉商品房竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，才满足交房条件。但被告于2015年3月20日取得涉诉商品房的准许交付使用证，该时间迟于合同约定的2014年10月31日前的交房时间。被告主张未能如期取得商品房准许交付使用证的原因系市政配套自来水管网设施不完善，属不可抗力，被告不应承担延期交房的违约责任。但市政配套设施的完善与否，不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，因此不属不可抗力，且被告亦没有举证证实其延期交房的行为符合原、被告签订的合同附件六补充协议第2条约定中的情形，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告存在逾期交房的行为，故应承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房的时间应确认为：2014年11月1日至2015年3月22日，原告要求被告支付该期间已付款利息的诉讼请求，本院应予支持。经核算，2014年11月1日至2015年2月28日的利息为12880.30元（699600元×5.6%÷365×120天）；2015年3月1日至2015年3月22日的利息为3261.02元（699600元×5.35%÷365×22天），合计16141.32元。按照合同第五条约定，被告除应向原告支付逾期交房期间的已付款利息之外，还应按商品房价款的0.5?支付违约金，被告应支付违约金的期间自2014年11月1日至2015年3月22日，给付数额为4967.16元（699600元×0.5?×142）。原、被告签订的合同附件六补充协议中约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额缴纳。根据该约定，在商品房实际交付前的物业费应由被告承担。原告交纳的2014年11月1日至2015年10月31日物业费1808.5元，其中2014年11月1日至2015年3月21日期间的物业费，应由被告承担，即被告应赔偿原告该期间的物业费698.63元（1808.5元÷365天×141天）。因被告将商品房交付给原告的时间为2015年3月22日，该期间已停止供热，且被告并未交付房屋，参照《天津市供热用热条例》第二十八条“对已实施供热但未交付使用的房屋，房屋开发建设单位应当交纳供热采暖费。”的规定，此期间的采暖费应由被告承担。故原告要求被告赔偿2014-2015年度暖气费1459元的诉请，本院应予支持。因原、被告双方在合同中没有关于逾期交房应由被告承担租金的相关约定，且原告亦没有举证证实其实际支出了租房费用及支付的租房费与被告的延期交房存在因果关系，故原告要求被告赔偿逾期交房期间的房屋租金7500元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告方增贵20**年11月1日至2015年3月22日期间的已付款利息16141.32元，违约金4967.16元，合计21108.48元；二、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告方增贵物业费698.63元、取暖费1459元，合计2157.63元；三、驳回原告方增贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，全部由被告天津精瑞置业发展有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 石美平二〇一五年六月十七日书记员 崔丽艳 百度搜索“”