（2015）辰民初字第2521号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-21
案件名称
孔振昌与天津市金色阳光投资有限公司、天津市北辰区双口镇后堡村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔振昌,天津市金色阳光投资有限公司,天津市北辰区双口镇后堡村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2015）辰民初字第2521号原告孔振昌。被告天津市金色阳光投资有限公司。法定代表人刘万强，该公司总经理。委托代理人王巧玲，该公司职员。被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会。负责人冯庆臣，该村村委会主任。委托代理人林子福，该村支部委员。原告孔振昌与被告天津市金色阳光投资有限公司、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月30日立案受理，依法由代理审判员陈达适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔振昌与被告天津市金色阳光投资有限公司的委托代理人王巧玲及被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会的委托代理人林子福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔振昌诉称，2011年5月8日原告购买被告开发建设的坐落于天津市北辰区双口镇后堡村快乐老家小区XX-X-XXX号房屋，双方签订的购房合同约定：总房款405668元。原告交首付208168元（其中有2500元燃气管道费用），剩余房款20万元做银行贷款，被告于2012年8月31日前交付房屋，合同对违约责任也做了约定，合同中明确注明该房屋为70年大产权商品房。合同签订后，原告依约交付了首付款208168元。在办理银行贷款手续时，因被告开发建设的房屋手续问题，未能完成贷款的办理手续。2011年11月27日，原、被告又签订补充条款，被告承诺于2012年6月30日前办理完毕《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，如到期未能办理上述两证，原告可以要求退还已交房款。后被告未能依据承诺完成办理两证。经若干次追讨交涉后被告于2014年11月17日由客服经理刘景芝出具证明承诺2015年5月份退还首付款且协议作废但至今未果，为此原告呈诉，请求法院依法判令：1、确认原告与二被告2011年5月8日签订的《购房合同》无效；2、二被告退还原告交付的首付款208168元；3、被告赔偿原告自2011年5月8日至实际给付之日的利息（以208168元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、案件受理费由二被告负担。被告天津市金色阳光投资有限公司（以下简称金色阳光公司）与被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会（以下简称后堡村委会）辩称，该合同属于内部认购合同，二被告正在进行产权证的办理，该项目属于二被告与双口镇政府三方合作项目，二被告可以退房并退还购房首付款及燃气初装费，但现无资金予以返还，故不同意原告诉讼请求。原告为支持其主张，提供证据如下：证据1、《购房合同》及《补充条款》各一份，用于证明原告与被告签订了房屋买卖合同被告承诺房屋系大产权房；证据2、交款收据两张，用于证明被告已收取了原告购房款；证据3、宣传单、慰问卡及刘景芝出具的证明各一份，用于证明被告承诺诉争房屋系大产权房，若不是可予以退款。经庭审质证，被告金色阳光公司与被告后堡村委会发表质证意见如下：对证据1中购房合同的真实性与证明目的无异议，但对补充条款的真实性有异议；对证据2的真实性与证明目的无异议；对证据3的真实性与证明目的均不予认可。被告金色阳光公司为支持其主张，提供证据如下：证据1、《开工证》一份，用于证明诉争房屋建设项目的合法性，其可以正常投资、开发、建设、销售；证据2、《会议纪要》一份，用于证明诉争房屋是合法建筑，是大产权，现在手续正在办理当中；证据3、《后堡村改造协议书》一份，用于证明诉争房屋建设项目系被告与双口镇政府、后堡村委会合作开发的项目。原告对被告金色阳光公司提供的证据的真实性与证明目的均不予认可。被告后堡村委会对被告金色阳光公司提供的证据的真实性与证明目的均无异议。经审理查明，2011年5月8日，原告与被告后堡村委会签订了《购房合同》，合同约定该被告向原告出售坐落于天津市北辰区双口镇后堡村快乐老家小区XX楼X门XXX室住宅一套，建筑面积93.77平方米，每平方米价格为4326.2元，总房款405668元，该被告于2012年8月31日前将房屋交付原告，原告于2011年5月8日交首付款205668元，贷款20万元等内容。该合同末尾签字盖章处加盖有二被告的公章并写有：“（补充条款）此方为商品房（70年大产权）。”2011年11月27日被告金色阳光公司为原告出具一份《补充条款》，内容是：“于2012年6月30日前下发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如到期未下来，买受人可要求退已交房款。”次查，2011年5月7日原告交付被告金色阳光公司购房订金1万元，同年5月8日原告交付被告金色阳光公司购房款198168元（含2500元燃气管道费），上述款项合计208168元。被告金色阳光公司于上述两日为原告出具了收款收据。再查，庭审中二被告均承认原告购买的上述房屋系由被告后堡村委会提供土地、被告金色阳光公司投入资金的合作建房。二被告至今亦未取得上述诉争房屋的商品房销售（预售）许可证。上述事实，有原、被告的陈述、购房合同、收款收据、开工证、会议纪要、协议书等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点一是：原告与被告后堡村委会签订的《购房合同》是否无效；二是：该合同如无效二被告是否应返还原告购房款并赔偿其利息损失。被告后堡村委会与原告所签购房合同中的末尾签字盖章处加盖有二被告的公章，被告金色阳光公司向原告收取了的购房定金及购房首付款，庭审中二被告均承认原告购买的上述房屋是被告后堡村委会提供土地、被告金色阳光公司投入资金的合作建房，故上述《购房合同》应为二被告与原告共同签订的房屋买卖合同。二被告向原告出售上述诉争房屋时没有取得商品房预售许可证明，且至原告起诉前亦未取得商品房预售许可证明，二被告亦未有证据证实其向原告出售上述诉争房屋时具有符合法律规定的可预售房屋的条件。该《购房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。故原告提出要求确认上述《购房合同》无效的主张，本院依法予以支持。庭审中，二被告提出该合同属于内部认购合同，二被告正在进行产权证的办理，该项目属于二被告与双口镇政府三方合作项目，二被告可以退房并退还购房首付款及燃气初装费，但现无资金予以返还，故不同意原告诉讼请求的主张，因导致上述《购房合同》无效的原因是二被告的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故二被告有过错，对此二被告应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告金色阳光公司通过上述无效合同取得的原告钱款，应当返还给原告，并应赔偿原告因此所受到的损失。被告后堡村委会与被告金色阳光公司应承担连带给付责任。故原告提出要求二被告返还购房款、燃气初装费并给付其利息损失的主张，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告孔振昌与被告天津市金色阳光投资有限公司、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会2011年5月8日签订的《购房合同》为无效合同；二、被告天津市金色阳光投资有限公司与被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会于本判决生效后十日内连带返还原告孔振昌208168元，并连带给付原告孔振昌自2011年5月8日至判决确定给付之日止的利息（以208168元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元，由被告天津市金色阳光投资有限公司、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 陈 达二〇一五年六月十七日书 记 员 贺志辉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”