（2015）海中法民一终字第967号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-10
案件名称
楼伟国与海口生利通利酒店管理有限公司与海南珠江格瑞物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第967号上诉人（原审被告）：海口生利通利酒店管理有限公司。法定代表人：法毅，董事长。委托代理人：刘洪涛，海南日新律师事务所律师。委托代理人：周光亮，海南日新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：楼伟国。委托代理人：胡四海，海南正益律师事务所律师。委托代理人：吴满林，海南正益律师事务所律师。原审第三人：海南珠江格瑞物业管理有限公司。法定代表人：万昌金，系该公司董事长。委托代理人：李兴国，系该公司职员。上诉人海口生利通利酒店管理有限公司（以下简称酒店公司）因与被上诉人楼伟国、原审第三人海南珠江格瑞物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成由审判员李玉民担任审判长，审判员张莲凤、审判员苏慧参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年3月10日，楼伟国与酒店公司签订《房产租赁合同》，约定：酒店公司租赁楼伟国位于海口市海甸蔚蓝.海语印象初阳阁-2号二楼商铺和B-3A、流霞阁3D＋E住宅及部分附属用房，面积约1480平方米；租赁期限自2012年3月10日起至2018年5月31日，其中2012年3月10日至5月31日为装修免租金期，2012年6月1日开始计付租金，月租金为4.2万元，后四年月租金逐年（递增）上涨6%；房屋租金每三个月一付，提前十天先付房租后再使用；酒店公司在签订合同时向楼伟国交纳4万元作为定金，装修进场之后转为租房保证金，合同期满，在酒店公司无违反合同并结清各项应缴付的费用及物业管理服务费后，由楼伟国将保证金如数无息退还酒店公司；酒店公司经营期间发生的水、电、燃气、物业管理费等与经营业务有关费用，均由酒店公司按标准每月自行向相关部门缴纳，楼伟国无权加收费用；楼伟国应于2012年3月11日前按现状将房产交付酒店公司使用；酒店公司未能按时向楼伟国支付租金超过二十天，楼伟国有权提前解除合同，并可自行强制收回房屋，租房保证金作为违约金归楼伟国所有，并有权向酒店公司追讨租房期间（截止收回房屋时）尚欠的房租、欠款利息和其他费用、楼伟国收房产生的费用和其他损失。合同签订后，楼伟国依约将房屋交付给酒店公司使用，酒店公司仅支付了租金37.8万元，从2013年3月开始就拒交租金，截止2014年10月底，共欠租金84万、欠付物业和水电费4.232万元。2012年11月14日，双方又签订了《房产租赁合同》，酒店公司租赁楼伟国位于海口市海甸蔚蓝.海语印象初阳阁-2号一楼商铺和部分附属用房（商铺中地下室、流霞阁西北角架空层），面积约1250平方米，房屋租赁期限为2012年11月14日至2019年2月14日，其中2012年11月14日至2013年2月14日为免租金期，从2013年2月14日开始计付租金，月租金为7万元，后四年月租金逐年上涨（递增）6%，房屋租金每三个月一付，楼伟国于2012年11月14日按现状交付房产，酒店公司向楼伟国交纳保证金7万元，其余约定与前面合同内容相同。合同签订后，楼伟国依约将房屋交付给酒店公司使用，酒店公司仅支付租金1.7万元，从2013年2月开始就欠交租金，后拒交租金，截止2014年10月底，共欠租金119.5万元，欠付物业和水电费3.73万元。酒店公司拖欠租金及物管费后，楼伟国通过邮寄并分别于2013年5月30日和11月11日张贴《通知》催促酒店公司交付租金及物管费用，同时楼伟国多次电话、短信通知酒店公司法定代表人法毅催交上述费用。因酒店公司拖欠租金及物管费，楼伟国催促未果，遂诉至该院。物业公司是上述涉案房屋的物业管理公司，酒店公司共欠物业公司2013年3月份至2014年10月份初阳阁2号商铺1层物业及水电费37300元；2012年11月至2014年10月份初阳阁2号商铺2层物业费38290.8元；2014年1月至10月初阳阁XXX房物业费2539元；2014年1月至2014年10月份流霞阁3D＋E房物业费1494.9元，合计79624.7元。庭审中，酒店公司对拖欠楼伟国租金和物业公司物业、水电费用的事实及金额均予以认可，但称因公司资金链断裂，一时没有现金支付相关费用。诉讼中，楼伟国自愿放弃合同约定的后四年月（递增）上涨6%的租金部分。另查，涉案出租的房产部分为楼伟国及其妻子楼彩英、儿子楼云开独有或共有，楼彩英、楼云开授权楼伟国出租涉案房产并收取租金及行使诉讼权利。被上诉人楼伟国在原审中的诉讼请求为：1、解除楼伟国、酒店公司双方分别于2012年3月10日、2012年11月14日签订的《房产租赁合同》；2、判令酒店公司立即停止使用并搬离海口市海甸六东路XX号蔚蓝.海语印象初阳阁-2号一楼商铺和部分附属用房（商铺中地下室、流霞阁西北角架空层）以及二楼商铺、初阳阁XXX房、流霞阁3D＋E房和部分附属用房，并将上述房屋退还给楼伟国；3、判令酒店公司向楼伟国支付203.5万元房屋租金（从2013年3月开始计算，暂计至2014年10月，实际应支付至酒店公司将房屋退还给楼伟国时止）；4、判令酒店公司按照《房产租赁合同》的约定向物业公司交纳欠交的物业服务费、水电费7.962万元（暂计至2014年10月实际应计至将上述房屋退还给楼伟国时止）；5、依法判令酒店公司承担本案的诉讼费用。原审法院认定：楼伟国与酒店公司分别于2012年3月10日和2012年11月14日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行其义务。合同签订后，楼伟国依约将房产交付给酒店公司使用，酒店公司作为承租人应依约定按期向楼伟国支付租金，酒店公司在租赁初阳阁二楼商铺后，自2013年3月至2014年10月，拖欠租金84万元；租赁初阳阁一楼商铺后，自2013年2月至2014年10月，拖欠租金119.5万元。酒店公司拖欠租金的行为已违反合同约定，楼伟国要求解除合同并支付租金，具有事实和法律依据，该院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故楼伟国要求酒店公司退还涉案房屋的诉请，该院予以支持。楼伟国代替物业公司向酒店公司主张物业管理费和水电费，物业管理费和水电费属于物业公司享有的权益，因物业公司未向该院提起该主张，根据民事不告不理的诉讼原则，楼伟国作为直接主张该权益的诉讼主体不当，故该院对其要求酒店公司按照《房产租赁合同》约定向物业公司交纳拖欠的物业和水电费的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审法院判决：一、解除楼伟国与酒店公司双方分别于2012年3月10日、2012年11月14日签订的《房产租赁合同》；二、酒店公司须于本判决生效之日起三十日内停止使用并搬离海口市海甸六东路XX号蔚蓝.海语印象初阳阁-2号一楼商铺和部分附属用房（商铺中地下室、流霞阁西北角架空层）以及二楼商铺、初阳阁XXX房、流霞阁3D＋E房和部分附属用房，并将上述房屋返还给楼伟国；三、酒店公司须于本判决生效之日起三十日内支付楼伟国截至2014年10月31日的租金203.5万元，并自2014年11月1日起至房屋实际返还之日止按照每月4.2万元的标准支付楼伟国出租的初阳阁-2号二楼商铺和B-3A、流霞阁3D＋E住宅及部分附属用房的租金，自2014年11月1日起至房屋实际返还之日止按照每月7万元的标准支付楼伟国出租的初阳阁-2号一楼商铺和部分附属用房的租金；四、驳回楼伟国的其他诉讼请求。案件受理费11858元（楼伟国已预付），由酒店公司负担11200元，楼伟国负担658元。宣判后，上诉人酒店公司不服上述原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院判决显失公平，该判决必将使上诉人遭受巨大的投资利益损失，应依法予以撤销。上诉人在一审时已经承认拖欠被上诉人的租金，也提出了相应的解决方案，即上诉人用价值上千万元的古董字画作抵押，待上诉人将公司合法拥有的价值三十多亿的字画变现后即可补缴拖欠的租金。但该方案遭到被上诉人无情的拒绝，现上诉人在该租赁房屋上已经投入了六百多万的巨额资金进行装饰装修，如果贸然解除合同，必将使上诉人的上述投资付诸东流，上诉人不但不同意解除合同，而且希望与被上诉人继续续签《房屋租赁合同》，以使公司尽快开业。一审法院并未考虑到该房屋的现状情况，就贸然判决解除合同，不给上诉人任何补救的机会，这一判决显失公平，给上诉人造成了巨额的投资损失，应依法予以纠正。二、本案中被上诉人也存在严重的过错责任，但一审法院却并未加以认定，上诉人不交租金是履行不安抗辩权的合法行为。上诉人拖欠租金的一个主要原因是被上诉人房屋存在严重的质量问题，房屋下沉，并且严重漏水，经上诉人多次催告修复被上诉人均不予理睬，导致上诉人迟迟未能正常营业。为此，上诉人拍摄了大量照片，以及台风来袭时拍摄的漏水视频，但在一审开庭时上诉人的法人在香港出差未能及时提交相应的证据，一审法院并未去现场察看，就作出了解除合同的判决，完全忽视了上诉人行使不安抗辩权正当性。本案中若解除双方的租赁合同必将给上诉人造成无法挽回的投资损失，上诉人不仅不同意解除合同，而且还要求被上诉人尽快修复房屋，解决漏水和房屋下沉问题，并与上诉人签订十年以上的长期租赁合同以保护上诉人的投资利益。综上所述，一审判决显失公平，必将使上诉人遭受巨大的投资利益损失，应依法予以撤销；上诉人不交房租是履行不安抗辩权的行为，请求：1、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2557号民事判决书第一、二、三项判决，维持第四项判决；2、依法判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。被上诉人楼伟国针对上诉人酒店公司的上诉理由答辩称：一、（2014）美民一初字第2557号民事判决（下称原审判决）认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1、一审法院已经查明，酒店公司从2013年2月、3月开始拖欠一楼、二楼的租金。截止2014年10月底，酒店公司合计欠租金203.5万元。酒店公司对此事实没有任何异议。2、酒店公司长期拖欠租金巨额租金，已违反合同约定，达到约定解除合同的条件。一审法院判令解除租赁合同、酒店公司支付租金并返还房屋的判决是正确的。二、酒店公司没有履约能力，长期拖欠巨额租金和物业水电费，合同的目的已根本无法实现，应该解除租赁合同。1、酒店公司在签订二楼商铺的合同后，仅支付9个月的租金，就不再支付，至今已拖欠2年多113.4万元租金。酒店公司在签订一楼商铺的合同后，仅支付2个多月的租金，就不再支付，至今已拖欠2年多168.5万元租金。截止2015年5月合计已拖欠281.9万元租金。2、酒店公司从2012年11月开始就拖欠物业水电费，截止2014年10月底，拖欠水电物业7.96万元。酒店公司对此也没有异议。截止2015年5月底，拖欠水电物业费达10万元。酒店公司自己也承认，资金链断裂，没有能力支付租金和物业水电费。酒店公司2年多连水电物业费都无能力交纳，还有什么能力继续履行合同？三、酒店公司已经毫无诚信，丧失了商誉。酒店公司拒交租金后，楼伟国多次催促（含书面和电话、短信等多种方式通知），但酒店公司总以种种理由予以搪塞。酒店公司法定代表人无数次承诺马上或者明天就付清租金，但是最后都是自食其言，楼伟国认为酒店公司已经毫无诚信，完全丧失了商誉。四、酒店公司上诉称对租赁房屋投入了巨额资金进行装修，纯属子虚乌有，一审判决是公平的。1、酒店公司与楼伟国签订的二份合同时间分别是2012年3月和11月，同年12月，酒店公司就开始拖欠物业水电费，时隔不久，物业公司就对酒店公司采取了限电、限水措施，酒店公司早就停止了装修，实际上也无法装修，其怎么可能投入数百万元进行装修呢？2、酒店公司上诉称投入了600多万元装修，但其提供的装修装饰验收清单又证明投入400多万元的装修费，前后矛盾。酒店公司的装修公司海南其昌鸿润实业有限公司的法定代表人是法毅，即与酒店公司的法定代表人系同一人，两个公司系关联公司。装修合同是不真实的。3、据楼伟国了解，酒店公司投入的装修金额不足50万元。由于是酒店公司根本违约，合同被解除对酒店公司不会造成大的装修损失，即使造成装修损失也应由其自行承担。相反，如不解除合同将给楼伟国造成巨大的经济损失。五、房屋严重漏水、下沉不是事实，酒店公司从来没有提出过房屋严重漏水、下沉，其以此拒交租金是狡辩行为，也是新的借口。1、2014年强台风“威马逊”来袭时，由于酒店公司没有采取必要的抗台措施，少量窗户玻璃破损，导致局部有漏水，责任在于酒店公司。2、酒店公司从来没有向楼伟国提出过漏水、房屋下沉事宜，也不让楼伟国和物业公司进屋查看。3、酒店公司如果真的认为房屋质量有问题可以另案主张，以此为借口拖延交纳租金是不诚信的行为。基于以上事实和理由，一审判决是正确的，酒店公司提起的上诉无事实和法律依据，依法驳回酒店公司的上诉请求，维持原判。原审第三人物业公司陈述称：没有意见。二审中，上诉人酒店公司提交了7份证据，对其上诉主张加以证明：1、《装修工程承包合同》，证明：2012年3月30日，生利通利公司与海南昌鸿润实业有限公司签订装修合同，约定全部装修承包价1200万元。2、《项目室内装修装饰验收清单表》，证明：截至目前，生利通利公司共计投入装修费用为人民币498.9万元。3、一、二楼室内装修前后比较照片，证明：生利通利公司实际投入巨款，对整个租赁楼房进行了部分装修。4、《消防安装承包合同》，证明：2012年3月30日，生利通利公司与北京京雄消防安全系统有限公司海南分公司签订《消防安装承包合同》，约定全部承包费用为934788元。5、一、二楼天花漏水痕迹和主体下沉断裂痕照片，证明：出租房屋存在严重质量问题，致使生利通利公司不能正常装修施工。6、二楼天台主体下沉痕迹和裂痕照片，证明：出租房屋主体结构有严重缺陷，存在严重安全隐患。7、商铺与大楼交接处断裂痕迹照片，证明：整个租赁商铺存在楼梯下沉，存在严重安全隐患。被上诉人楼伟国质证称：上诉人提交的上述证据均不是二审新证据，这些证据均在一审的时候就已经产生，不应采纳。质证意见：对证据1《装修工程承包合同》的真实、合法、关联性均有异议。1、海南其昌鸿润实业有限公司的法定代表人与上诉人的法定代表人系同一人，两个公司系关联公司，装修合同是不真实的。2、该证据与本案无关。对证据2《项目室内装修装饰验收清单表》的真实、合法、关联性均有异议。质证意见同证据1，上诉人称投入的装修费为400多万元，据被上诉人了解实际装修费用不足50万元。对证据3装修前后比较照片：真实性无法确认，关联性有异议。无论上诉人装修还是不装修，豪华装修还是简易装修，均应该按合同约定向被上诉人支付租金，该照片与本案无关。对证据4《消防安装承包合同》：真实性无法确认，关联性有异议。质证意见同证据3，该证据与本案无关。对证据5、6、7照片：真实、关联性均有异议。1、仅凭几张照片不能证明出租房屋存在质量问题；2、上诉人不能正常装修是因为没有资金；3、2014年强台风“威马逊”来袭时，导致局部有漏水，责任在于上诉人。4、上诉人在租用房屋初期曾提出过两处漏水问题，被上诉人立刻进行了屋面处理，未对上诉人的正常使用造成影响。原审第三人物业公司质证称：同意被上诉人的质证意见。被上诉人楼伟国提交了企业机读档案登记资料2份，证明：海南其昌鸿润实业有限公司的法定代表人与酒店公司的法定代表人是同一人，即法毅。两个公司为关联公司，两者之间签订的装修合同是不真实的。上诉人酒店公司质证称：对被上诉人提交的上述证据的真实性没有异议，对证明力有异议，虽然是同一个法定代表人，但是不同的两个法定主体，我们装修的事实是存在的，而且也是花费了巨额的装修费用，这个机读资料不能证明上诉人没有装修的事实。原审第三人物业公司质证称：没有异议。原审第三人物业公司提交欠费汇总表1份，证明：上诉人拖欠物业管理费和水电费。上诉人酒店公司质证称：对真实性有异议，是原审第三人自己制作的，而且物业费、水电费应当另行提起，与本案无关。被上诉人楼伟国质证称：对真实性与证明力均无异议。经质证，本院对上述证据认定如下：对上诉人酒店公司二审提交的7份证据，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的新证据，本院不予以采纳；对被上诉人楼伟国二审提交的2份证据，上诉人酒店公司和原审第三人物业公司对其真实性无异议，本院该2份证据的真实性予以确认。对原审第三人物业公司二审提交的1份证据，由于是其自己制作的，上诉人酒店公司有异议，故对该份真实性不予确认。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。本院认为：楼伟国与酒店公司分别于2012年3月10日和2012年11月14日签订的二份《房产租赁合同》合法有效，受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，楼伟国依约将出租房产交付给酒店公司使用，而酒店公司作为承租人也应依约定按期向楼伟国支付租金，但酒店公司已分别拖欠楼伟国初阳阁二楼商铺和一楼商铺截止2014年10月租金84万元和119.5万元。酒店公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房产租赁合同》第八条违约责任8.2的约定，酒店公司未能按时向楼伟国支付租金超过二十天，楼伟国有权提前解除合同，并可自行强制收回房屋，租房保证金作为违约金归楼伟国所有，并有权向酒店公司追讨租房期间（截止收回房屋时）尚欠的房租、欠款利息和其他费用、楼伟国收房产生的费用和其他损失。楼伟国诉请解除合同并要求酒店公司支付租金及返还租赁房产于法有据，应予以支持，原审判决支持楼伟国上述诉讼请求并无不当，应予以维持。根据《房产租赁合同》第二条租赁期限、租金及支付方式2.5的约定，酒店公司经营期间发生的水、电、物业管理费等相关费用由酒店公司自行向相关部门缴纳，楼伟国无权加收费用。现楼伟国诉请酒店公司支付物业管理费和水电费，没有事实和法律根据，依法不予以支持，原审判决驳回楼伟国的该项诉讼请求正确，应予以维持。酒店公司上诉关于一审判决解除合同明显失公平、租赁房产存在质量问题和其不缴纳租金是行使不安抗辩权等理由不成立，本院不予以采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果正确，应予以维持。上诉人酒店公司的上诉请求没有事实和法律根据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23717元，由上诉人海口生利通利酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 张莲凤审判员 苏 慧二〇一五年六月十七日书记员 吴淑立 关注公众号“”