（2015）三中民（商）终字第06860号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-30
案件名称
李芃与北京链家房地产经纪有限公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民（商）终字第06860号上诉人（原审原告，反诉被告）李芃，男，1965年3月5日出生。委托代理人徐卫红，女，1969年5月30日出生。委托代理人孙建春，北京市浩盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨曼青，女，1988年9月10日出生。上诉人李芃因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第01284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官张海洋、常洪雷参加的合议庭，并于2015年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人李芃的委托代理人徐卫红、孙建春，被上诉人链家公司的委托代理人杨曼青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李芃在一审中起诉称：2013年6月20日，李芃与链家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李芃将涉案房屋委托链家公司出租。在合同履行过程中，李芃发现链家公司将涉诉房屋违规打隔断出租，故李芃提出解除合同，但链家公司强行向李芃索要超出合同约定范围的费用49710元，才同意返还涉诉房屋。之后，李芃给付链家公司63100元，链家公司才将涉诉房屋返还李芃。现李芃起诉，要求链家公司返还49710元。链家公司在一审中答辩并反诉称：不同意李芃的诉讼请求。2014年8月19日，因李芃将涉诉房屋出售，向链家公司发出“资益＋解约通知函”，要求解除合同，并承诺按照合同约定支付违约金、赔偿损失，之后李芃预付了63100元作为退租的费用。现经链家公司计算，链家公司的损失为70017.91元，故不应当退还李芃款项。同时，链家公司提起反诉称：要求李芃赔偿链家公司损失6917.91元。李芃就链家公司提出的反诉答辩称：链家公司提交的“资益＋解约通知函”是伪造的，李芃只在一张空白纸上签名，链家公司伪造了“资益＋解约通知函”的内容。李芃给链家公司的63100元是退房租，不是解约的费用。不同意链家公司的反诉请求。一审法院审理查明：2013年6月20日，徐卫红持李芃出具的授权委托书，代理李芃作为甲方与乙方链家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉诉房屋，委托代理期限自2013年6月23日至2016年10月15日，租金每月6500元，自第二年起每年度年租金以上一年度年租金为基础递增3％；合同第九条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；（三）因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，但甲方应补偿乙方因合同解除遭受的装饰装修损失费用；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15个工作日的；2.交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标）；3.拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租或承租人居住的；4.因甲方或其亲属、邻里的行为，影响房屋出租或承租人居住的；5.隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.迟延划付房屋租金达15个工作日以上的；2.擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3.利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；4.明知承租人存在上述行为而放任的；（六）其他法定的合同解除情形；第十条违约责任约定：（一）除本合同第九条约定的情形外，出租委托代理情形内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200％支付违约金；（二）甲方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第九条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿；（四）如租赁房屋因抵押而被拍卖，导致本合同无法履行的，则本合同自行解除，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。该合同附件三为“房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式（季付）”其中约定了租金、佣金、管理服务费的支付方式。同日，李芃（甲方）与链家公司（乙方）签订《〈北京市房屋出租委托代理合同〉之补充协议》，约定对于代理佣金和管理服务费，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除《出租委托合同》约定的违约金外，甲方还须赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费［计算公式为：装修损失费＝装修费用×（出租委托代理期限内未履行天数／出租委托代理期限总天数），其中装修费用一切应以实际发生金额为准］、家具家电配置折旧费［计算公式为：家具家电配置折旧费＝家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数／出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准］、代理佣金和管理服务费［即解约年度对应合同期内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费＝合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数×收房日租金＋合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数×收房日租金］、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等。2014年8月19日，徐卫红作为李芃的代理人签署“资益＋解约通知函”，内容为：“链家公司：鉴于本人与贵公司于2013年6月20日签署了《北京市房屋出租委托代理合同》，现本人因卖房需提前解除原合同，特通知贵公司如下内容：本人同意于全部承租人退租后5日内与贵公司签署解约协议；本人同意返还贵公司已支付但未发生的剩余租金，并赔偿贵公司因解约造成的实际损失，包括但不限于如下费用：贵公司已支付本人但未发生的剩余租金，计算方式：自解约协议签署日前10日起至已支付房屋租金到期日止；原合同约定的出租委托代理期限内本人提前解除合同应支付贵公司的违约金，计算方式：原合同约定的月租金×200％；贵公司因与承租人解约所需支付承租人的违约金，计算方式：依原合同签署的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）约定的月租金总额×（100％／200％）；贵公司基于原合同产生的装修损失费用，计算方式：装修费用×（出租委托代理期限－实际已发生的出租委托代理期限）／出租委托代理期限；贵公司基于原合同产生的家具家电配置折旧费用，计算方式：家具家电配置总价×（出租委托代理期限－实际已发生的出租委托代理期限）／出租委托代理期限；其他费用；本人同意，自本通知函签署之日起当日内，预付贵公司63100元作为贵公司办理退租事宜的费用（包括但不限于本人应向贵公司支付的违约金、贵公司的装修损失费、家具家电配置折旧费和其他费用），上述款项须根据最终实际方式的金额，多退少补，如贵公司最终未能实现与承租人的解约，贵公司须将此预付款项退还本人；因不可归责于贵公司的原因导致无法办理承租人退租事宜的（如意外事件、不可抗力、承租人原因或本人原因等），贵公司不承担相应的责任；本人同意，一经签署本通知函，即不得撤销，如贵公司根据本通知函已与房屋承租人解除租赁关系或停止该房屋的出租事宜，但本人又拒绝与贵公司签署解约协议的，本人须赔偿贵公司因此遭受的一切损失，包括但不限于房屋空置期成本、与承租人解约支付的违约金、装修配置误工费等费用。该“资益＋解约通知函”分两页，上述内容是打印形成的，徐××在第二页签名。2014年8月19日，李芃给付链家公司63100元。一审诉讼中，李芃认可“资益＋解约通知函”第二页徐××签名的真实性，但主张徐××是在一张空白的纸上签名的，“资益＋解约通知函”上其他内容是链家公司后添加的。链家公司对李芃的主张不予认可。李芃与链家公司均认可链家公司于2014年9月17日将涉诉房屋交还李芃，李芃多收取了链家公司租金13390元。之后，李芃委托链家公司将涉诉房屋售出。李芃主张其已给付链家公司租金63100元，而李芃应退还链家公司的租金为13390元，故链家公司应返还李芃49710元。一审诉讼中，链家公司主张李芃已支付的63100元为解除合同的费用。李芃应支付的解约赔偿款包括违约金13390元、链家公司赔偿承租人的费用6920元、应退还链家公司的租金13390元、佣金及服务费7810.83元、装修损失赔偿款13704.80元、家具家电配置赔偿款13516.91元、宽带赔偿款1285.37元，共计70017.91元。因李芃已支付63100元，故李芃应再给付链家公司6917.91元。链家公司为证明其上述主张，提交盖有“北京宏扬海通装饰有限公司合同专用章”的证明，证明涉诉房屋的装修费用为21866.29元；提交链家公司分别与李勇勇、高宪、吕婷婷等三人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）、解约协议、退租费用结算单，以及链家公司向李勇勇、高宪、吕婷婷支付款项的银行凭证，证明链家公司向承租人支付了违约金6920元。链家公司称其对代理出租的房屋统一配置家具家电、宽带，故无法提供针对涉诉房屋进行家具家电及宽带配置的证据。李芃对链家公司的主张不予认可，对链家公司提交的证据的真实性也不予认可。一审法院判决认定：李芃与链家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据李芃向链家公司出具“资益＋解约通知函”并支付款项，以及链家公司向李芃交还涉诉房屋的事实，应当认定双方已协商解除了该合同。李芃已按其在“资益＋解约通知函”中的承诺支付了63100元，现李芃否认“资益＋解约通知函”的真实性，证据并不充分，李芃要求链家公司返还49710元的诉讼请求，一审法院不予支持。链家公司主张其因李芃提前解除合同的损失为70017.91元，李芃已支付63100元，故要求李芃支付6917.91元的反诉请求，因链家公司主张的损失数额证据不足，故一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回李芃的诉讼请求；二、驳回北京链家房地产经纪有限公司的反诉请求。李芃不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审法院判决认定事实错误。所谓“资益＋解约通知函”的第一页的内容，徐××并没有见过，徐××仅在第二页上签字，其他地方均为空白，且第一页上并没有徐××的签字，因此，一审法院判决认为李芃和链家公司签订了“资益＋解约通知函”是认定事实错误。链家公司既然承认其私自改变房屋结构存在违约，就不存在李芃向链家公司交纳违约金的理由。一审法院判决认为链家公司主张的损失数额证据不足，那么链家公司向李芃多收取的49710元就没有任何依据，应当退还。假设李芃违约在先，李芃也仅仅需要向链家公司支付1950元的违约金，而49710元远远高于这个数额；即使按照链家公司提交的“业主违约赔付结算单”来计算，李芃也不应该向链家公司多支付49710元。综上，李芃提起上诉，请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第01284号民事判决的第一项，依法改判由链家公司向李芃返还49710元；2.链家公司承担全部诉讼费用。李芃未向本院提交新证据。链家公司针对李芃的上诉，答辩称：其服从一审法院判决，不同意李芃的上诉请求。本案合同解除系李芃出售房屋造成的，李芃在此期间签署了“资益＋解约通知函”，并且根据该通知函的约定支付了违约预付款，该通知函是李芃所签，系合法有效的，并且链家公司也根据通知函履行了合同解除后交还房屋的义务，因此，根据合同法的相关规定，委托合同关系解除的，因违约方原因造成的损失应由其承担责任。本案在一审诉讼中，因解除委托合同给链家公司造成的损失，已经超过了李芃交付的预付款，因此一审法院判决正确，应予维持。链家公司亦未向本院提交新证据。本院另查明一，2013年6月20日，甲方李芃与乙方链家公司另签订《﹤北京市房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》，其中第三条关于代理佣金、管理服务费中约定，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，甲方须赔偿乙方上述代理佣金和管理服务费，计算方式见补充协议第六条之约定。该《补充协议》第五条关于房屋及附属设施的维护中约定，除甲乙双方签署的《出租委托合同》及已列明的家具家电外，甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案以及家具家电的品牌等信息详见附录。该《补充协议》后附有房屋配置单及增值服务项目列表一份，列表中详细列明家具、家电、家居及宽带的配置物品名称、品牌及价格标准等，并约定乙方有权根据市场需求对协议项下的配置进行调整，具体配置内容以乙方实际配置为准，李芃和链家公司分别在上述列表后签字、盖章。本院另查明二，2013年9月15日、2014年5月7日及2014年7月12日链家公司作为租赁代理机构分别与吕婷婷、高宪、李勇勇签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）三份，在该三份租赁合同后均有附件二房屋交割清单，交割清单中列明出租房屋内由链家公司配置的家具家电等物品信息。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有李芃给徐××出具的授权委托书、李芃与链家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议、李芃出具的“资益＋解约通知函”、李芃给付链家公司63100元的银行凭证、链家公司提交的证明及其分别与李勇勇、高宪、吕婷婷等三人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单，以及链家公司向李勇勇、高宪、吕婷婷支付款项的银行凭证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：李芃作为委托人与受托人链家公司就房屋出租事宜签订《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方就此形成委托合同法律关系。委托合同中，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。根据李芃向链家公司出具的“资益＋解约通知函”并支付款项，以及链家公司向李芃交还涉诉房屋的事实，应当认定双方已协商解除了《北京市房屋出租委托代理合同》。李芃已按照“资益＋解约通知函”中的承诺支付了63100元，现李芃否认“资益＋解约通知函”的真实性，但对此，其未提供充分证据予以证明，故一审法院对李芃要求链家公司返还49710元的诉讼请求不予支持，并无不当。链家公司提出反诉，要求李芃另行支付提前解除合同的损失6917.91元，但因其未能就此提供充分证据证明，故亦不予以支持。李芃提出上诉依然否认“资益＋解约通知函”的真实性，认为其当时签字的第二页上没有内容，也未见到过第一页，第二页上的内容系链家公司后补的，但就此主张仍不能提供相应证据证明，故本院对此上诉意见难以采信。因“资益＋解约通知函”中明确载明，系李芃因卖房需提前解除原合同，故本院对李芃所持系链家公司违约，不存在李芃向链家公司交纳违约金的理由之上诉意见，不予采纳。一审法院认为链家公司就其主张的李芃应另行赔偿损失6917.91元，因链家公司未就另行赔偿的费用提交充分证据证明，因此一审法院对其此项反诉不予支持，并非一审法院对链家公司提交所有证据的否定，而仅仅针对其反诉主张，故李芃主张的一审既已认定链家公司证据不足就应当退还多收费用的上诉意见，本院不予采纳。另外，因李芃与链家公司所签《北京市房屋出租委托代理合同》及其补充协议，李芃向链家公司出具的“资益＋解约通知函”中均明确约定了李芃提前解除合同应赔偿的损失项目和计算方式，李芃对此应当知晓并有相应预期，链家公司已就此提交了相应证据证明，且根据委托代理合同及链家公司与承租人的租赁合同内容，李芃已授权链家公司配置家具家电并知晓所配置家具家电的价格标准，链家公司也实际配置了家具家电，故此部分费用损失也应计算在提前解约造成的实际损失内。根据链家公司提交的计算实际损失的上述证据进行核算，该费用已经达到了李芃向链家公司预付的数额，故本院对李芃主张的不应向链家公司多支付49710元的上诉意见，不予支持。综上，李芃的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费521元，由李芃负担（已交纳）；一审反诉案件受理费25元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费1043元，由李芃负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱代理审判员 张海洋代理审判员 常洪雷二〇一五年六月十七日书 记 员 杜 颖 微信公众号“”