（2015）柳市民二终字第82号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-24
案件名称
韦海标与谭达喜、柳州龙辉投资有限责任公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦海标,谭达喜,柳州龙辉投资有限责任公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第82号上诉人（一审原告）：韦海标，无固定职业。委托代理人：骆权，广西金飞律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：谭达喜，柳州龙辉投资有限责任公司经理。委托代理人：蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柳州龙辉投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市航月路9号民鑫聚宝苑16号。法定代表人：莫字超，该公司董事长。上诉人韦海标因与被上诉人谭达喜、柳州龙辉投资有限责任公司（以下简称龙辉公司）居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人韦海标及其委托代理人骆权、被上诉人谭达喜的委托代理人蒙冠斌、被上诉人龙辉公司的法定代表人莫字超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，谭达喜、证人安某均系龙辉公司业务经理，证人吴某系柳江县基隆开发区瑞兴路XX号X单元XX室房主。2014年7月17日，韦海标（乙方）在龙辉公司办公地点与谭达喜（甲方）签订了1份购房意向书，意向书中约定：“乙方全权委托甲方以人民币580000元购买位于柳江县基隆综合区瑞兴路XX号X单元XX室，在签订意向书之日，乙方将购房意向金人民币50000元交给甲方，如果在2014年7月18日以前因甲方与上述房屋产权人洽谈，房屋产权人不同意按人民币580000元出售上述房产或房屋产权人少的价钱乙方不能接受的，致使乙方不能购买上述房屋的，甲方在2014年7月18日之前将购房意向金退还给乙方，如果在2014年7月18日以前房屋产权人同意按人民币580000元出售上述房屋，因乙方原因不购买上述房屋的，购房意向金不予退还。如乙方购买上述房屋，则此意向金抵充50000元购房款，待所有房产手续过户完当天乙方应向甲方支付人民币按该房屋成交总价的1%支付给甲方”。该意向书签订后，韦海标立即支付了50000元给谭达喜，谭达喜向韦海标出具收条1张。之后谭达喜与房主吴某沟通，商定柳江县基隆开发区瑞兴路XX号X单元XX室房屋的成交价格为600000元，并将房屋售价为600000元这一情况通知韦海标，得到韦海标的准许后，安某作为龙辉公司的代表于2014年8月4日与房主吴某签订1份房屋买卖协议，安某于当日把韦海标交来的购房意向金人民币50000元交给了吴某作为购房定金。2014年8月21日，韦海标以至今已经超出《购房意向书》中约定的时间30天，谭达喜仍未能让韦海标人以人民币580000元的价格购买上述房屋为由，诉至法院，请求判令：1、谭达喜向韦海标返还购房意向金人民币50000元；2、谭达喜承担本案的全部诉讼费用。一审法院另查明，韦海标至今未付剩余的房款并办理过户手续。一审法院审理认为，谭达喜作为龙辉公司业务经理，其与韦海标签订购房意向书的行为是职务行为，所造成的法律后果应由龙辉公司承担。双方于2014年7月17日签订的购房意向书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应遵守。经查实，该购房意向书生效后，经龙辉公司员工谭达喜与房主吴某沟通，韦海标意向购买的柳江县基隆开发区瑞兴路XX号X单元XX室房屋售价由580000元变更为600000元，韦海标对变更后600000元的房屋交易价格亦表示接受。据此，一审法院认为韦海标与龙辉公司经协商一致，已对2014年7月17日订立的购房意向书中韦海标意向购买的房屋价格进行变更，双方应按变更后的合同内容各自履行义务。韦海标至今未付剩余的房款并办理房屋过户手续，其行为已构成违约，依照购房意向书的约定：“因乙方（即韦海标）的原因不购买上述房屋的，购房意向金不予退还。”故韦海标要求谭达喜返还购房意向金50000元诉讼请求，于法无据，亦与该院查明的事实不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回韦海标的诉讼请求。案件受理费1050元（韦海标已预交），由韦海标承担。上诉人韦海标不服一审判决，上诉称：一、从本案所有证据来看，没有任何书面证据证明被上诉人促成了房主吴某与上诉人的房屋买卖居间合同，理应退还购房意向金。上诉人在与被上诉人谭达喜签订《购房意向书》时口头约定及往后的多次电话中均要求由其本人与房主吴某签订《房屋买卖合同》，但被上诉人谭达喜并不遵守约定，提供的《房屋买卖合同》中既无谭达喜本人签名亦不是上诉人本人签名，而是案外人安某与房主签订的《房屋买卖合同》。既然没有促成上诉人与房东吴某之间房屋买卖，被上诉人谭达喜理应将购房意向金50000元退还上诉人。二、一审判决认定的事实与实际不符。体现在：1、本案的事实应为被上诉人谭达喜违反诚信信用原则，不向上诉人履行全面告知购房情况义务，上诉人被胁迫接受60万元的购房价，严重损害上诉人一方合法权益。在签订《购房意向书》后，房东同意以58万元卖房给上诉人，且被上诉人谭达喜告知上诉人合同已经签订，但一直拒绝提供给上诉人，直到2014年7月22日房东提价，按照这种说法，签订合同后又反价明显违反合同约定，根据定金罚则，房东应该双倍返还定金给上诉人。但在上诉人的多次催促下，被上诉人既不提供购房合同，也不将购房意向金退还，也未协助上诉人要求房东双倍返还定金，而是作为主动强势一方，明确表示如果不购买此房，购房意向金无法退还，胁迫上诉人同意按60万元购买《购房意向书》中指定的房屋。在上诉人并不了解购房活动的真实情况下，且事情一直在拖延，直到2014年8月4日，被上诉人谭达喜在不履行通知义务的情况下，安排安某与房主吴某签订《房屋买卖合同》，签订后才通知上诉人，违反了作为提供居间服务一方应尽的通知、协助义务，严重损害了上诉人的合法权益。2、一审判决认定与实事不符部分：第5页认定“之后谭达喜与房主吴某沟通”与事实不符，庭审中吴某说一直跟其联系的是安某，而并非谭达喜。认定“得到韦海标的准许后”与事实不符，韦海标系被胁迫同意以60万元购买房屋，但有个前提条件是必须要上诉人亲自与房东吴某签订《房屋买卖合同》。在签订《购房意向书》时上诉人系全权委托被上诉人谭达喜购买指定房屋，谭达喜也从未告知上诉人会是公司其他人员代表上诉人签订《房屋买卖合同》。既然合同价格进行了变更，上诉人亦完全有权口头要求自己处分自己权利。而安某在既无上诉人授权，签订《房屋买卖合同》后也未得到上诉人认可，所以安某签订的《房屋买卖合同》无法排除是其为其他客户购房的房屋，与本案无关。三、本案中的购房存在明显欺诈行为。被上诉人龙辉公司认可被上诉人谭达喜系其员工，其行为为职务行为，则《购房意向书》可推定为其公司的格式合同，按法律规定提供格式合同一方应当充分向另一方给予充分说明和解释。在签订《购房意向书》时，上诉人明确询问如果不想购买50000元意向金可否退还，被上诉人谭达喜口头明确向上诉人表示无论谈判情况如何，只要上诉人表示不想购买50000元意向金是可以退回的。得到谭达喜口头承诺后，上诉人才放心将50000元意向金交付给谭达喜，也表示出购买的足够诚意。房屋交易无法进行系由于被上诉人未遵循诚实信用原则，擅自变更上诉人的授权并未通知上诉人且得到认可，导致上诉人失去对被上诉人的信任而收回自己权利。根据《房地产经纪管理办法》第九条、第十四条等规定，房地产经纪人员必须具备从业资格，且房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。而本案中，被上诉人谭达喜从未向上诉人告知及出示其行纪资格证，所有的证据材料显示均为被上诉人谭达喜的个人行为，没有被上诉人龙辉公司的任何签章，故谭达喜和龙辉公司的行为不符合法律规定，存在明显的欺诈。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，据实裁判，维护上诉人的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；并判令二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人谭达喜答辩称：1、上诉人有意向购买涉案房产，对变更的价格是明确予以认可的，这是经双方协商达成一致意见后对合同进行的主要变更。上诉人应当按此履行义务。2、本案无证据证明上诉人是受胁迫接受60万元的房屋价格，且没有欺诈或者隐瞒事实的情形，整个履行合同义务和交易过程中，被上诉人已经将相关情况告诉上诉人，最后上诉人单方面拒绝履行合同义务，上诉人的行为构成违约。上诉人交付的购房意向金不予以返还。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人龙辉公司答辩称：同意被上诉人谭达喜的答辩意见。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新证据。对于一审查明的事实，被上诉人谭达喜、龙辉公司均无异议，上诉人韦海标提出如下异议：1、一审判决书第5页第11行认定“之后谭达喜与房主吴某沟通”与事实不符，庭审中吴某出庭作证时说一直跟其联系沟通的是安某，而并非谭达喜。上诉人一直不知道此情况。2、第5页第13行认定“得到韦海标的准许后”与事实不符，韦海标系被胁迫同意以60万元购买房屋，前提是由上诉人或者谭达喜与房主吴某签订购房合同，而不应是上诉人不认识的安某来签订购房合同。谭达喜当时并没有把实情告诉上诉人。对于上诉人韦海标对于一审认定的事实提出的异议，本院认为，1、谭达喜认可其对安某的授权，安某行为的后果由谭达喜承担，一审认定“之后谭达喜与房主吴某沟通”并无不当。2、从谭达喜提供的通话记录以及一、二审庭审来看，韦海标均认可其同意按照60万元购买吴某位于柳江县基隆开发区瑞兴路XX号X单元XX室的房屋，韦海标并未提供证据证实其是受胁迫同意60万元价格的，因此，一审认定“得到韦海标的准许后”，符合本案查明的情况。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：被上诉人应否退还购房意向金。关于上述争议焦点，本院认为，谭达喜、安某均为龙辉公司的员工，龙辉公司已向本院提交与两人签订的劳动合同佐证，且韦海标与谭达喜协商签订合同的行为均发生在龙辉公司，事后龙辉公司对谭达喜、安某的行为亦予以追认，因此，一审法院认定谭达喜与韦海标签订协议以及安某与房主吴某签订房屋买卖合同均为职务行为，并无不当。从谭达喜与韦海标之间的电话录音可以认定，韦海标在谭达喜征求其意见时，韦海标同意按照60万元购买该房屋，双方事后已经对原《购房意向书》中的部分约定进行了变更。韦海标并未能提供证据证实其在与被上诉人谭达喜签订《购房意向书》时口头约定及往后的多次电话中均要求由其本人与房主吴某签订《房屋买卖合同》的事实，也未能提供证据证实谭达喜在居间过程中存在欺诈的情形，因此，对于其相关主张本院不予采信。《房地产经纪管理办法》的效力属于部门规章，且该办法中规定的房地产经纪人的职业资格许可和认定事项，已由国务院于2014年8月颁发国发（2014）27号《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》予以取消。因此，是否违反《房地产经纪管理办法》的规定，以及谭达喜是否具备房地产经纪人的从业资格，并不影响与韦海标之间签订《购房意向书》的效力。一审法院依据双方在《购房意向书》中的约定，以及龙辉公司已将5万元作为定金实际支付给房主吴少杰，韦海标事后不再同意按照60万元的价款购买涉案房屋等事实，判决驳回韦海标的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人韦海标的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实较清楚，审判程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（上诉人韦海标已预交），由上诉人韦海标负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦审 判 员 李婷婷代理审判员 丁立波二〇一五年六月十七日书 记 员 梁耀尹 来自