（2015）三中民终字第07155号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-08-26

案件名称

赵立军与张志海农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵立军,张志海

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第07155号上诉人（原审被告）赵立军，男，1970年5月20日出生。委托代理人刘维喜，北京市衡卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张志海，男，1959年1月29日出生。委托代理人王璐，北京智勇律师事务所律师。上诉人赵立军因与被上诉人张志海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第03342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年1月，张志海诉至原审��院称：张志海系顺义区×村民，该村51号院房屋及其院落归其所有，上有正房五间，西厢房三间。1997年，张志海与赵立军达成协议，赵立军给付张志海2.5万元，张志海将上述院落及房屋交付赵立军使用至今。由于双方签署的协议违反了相关法律规定，张志海诉请法院判令：1.确认张志海与赵立军就北京市顺义区×号宅院内房屋达成的房屋买卖合同无效，赵立军返还张志海所有的房屋及院落；2.赵立军承担本案诉讼费用。赵立军在原审法院辩称：一、张志海在诉状中提到的事实有与实际不符之处并有回避重要事实的情形。1.与实际情况不符之处：位于北京市顺义区×号院（并非51号院）正房五间，厢房三间及其院落（以下简称“转让房屋”）确是张志海以买卖的形式转让给了赵立军，交易价格也确是2.5万元人民币（赵立军已履行完毕）。张志海称达成买卖协议的时间为1997年，这点与实际不符，有证据可以佐证的时间是1996年2月5日。2.张志海在诉状中回避的事实：①赵立军支付张志海房屋转让款以及张志海向赵立军交付转让房屋后，是张志海亲自到原顺义县现为顺义区财政局办理的立契手续，交纳了相关税费，事后又亲自将办好的《北京市房屋契证》交付给了赵立军并从赵立军处报销了480元的税费。②2009年9月，赵立军将其本人以及亲属共计四人的户口落入转让房屋处。二、张志海在诉状中请求法院判决赵立军返还转让房屋及院落，理由是张志海与赵立军之间签订的房屋买卖协议违反了相关法律规定，属无效协议。对此赵立军坚决不予认可。张志海在诉状中言之凿凿地称买卖协议违反了相关法律规定，但未有只言片语明确说明买卖协议违反了我国哪部法律，违反了哪条具体规定。赵立军认为：赵立军与张志海之间的房屋买卖协议��法有效，理由如下：（一）赵立军虽非本区农民，但与张志海签订房屋买卖协议时，已在原顺义县财政局办理了契税登记并交纳了相关费税，取得了《北京市房屋契证》，该契证载明本证是房屋所有权合法证件之一，由此应视为政府已确认并同意赵立军与张志海之间的房屋买卖行为。（二）目前，我国的法律法规及司法解释尚没有禁止农村房屋买卖以及农村房屋买卖合同应认定无效的明确规定，不知张志海所称违反相关法律规定的说法依据何来。司法实践中，针对农村房屋买卖问题，一段时期内，不同法院，不同地区的法院，甚至同一地区的法院在裁决标准上一直不统一，同类事件，法院有的判有效，有的判无效。针对此混乱现象，一些地区的法院相继出台了处理意见，以统一本地区法院系统的执法尺度。拿北京来说，北京市高级人民法院先后于2004年12月，2006年9月颁布了《北京市高级法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（以下简称《2006年会议纪要》）。在《2006年会议纪要》中，北京高院认为：“农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；…虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。”显然，《2006年会议纪要》在2004年《会议纪要》的基础上，增加了两种合同可以认定为有效的情形，即：城镇居民或外村村民买受农村私有房屋，“诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的”，可以认定合同有效；及“1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的”，可以认定合同有效。根据《2006年会议纪要》并结合本案案情，赵立军与张志海之间的房屋买卖协议属于可以认定为有效的情形。本案中并不适用土地管理法63条的规定。综上所述，张志海主张返还转让房屋的诉请理由不成立，赵立军请求人民法院依法判决驳回张志海的诉讼请求。原审法院经审理查明如下事实：坐落在北京市顺义区×宅院（以下简称涉诉宅院）登记的土地使用者为张志海，该宅院集体土地建设用地使用证证号为顺-后-田集建（证）字第51号。双方均认可张志海与赵立军于1996年2月5日就涉诉宅院内的房屋达成房屋买卖合同，赵立军以2.5万元的价格购买了涉诉宅院内的正房5间、西厢房3间。合同签订后，双方依约履行。后赵立军对涉诉宅院内房屋进行改建和装修。审理中，双方均表示买卖合同现已丢失、无法提交。双方均认可买卖合同签订时赵立军非北京市顺义区后沙峪地区西田各庄村村民。赵立军之户口于2009年9月10日迁入涉诉宅院处，为非农业家庭户。诉讼中，赵立军提交北京市房屋契证1份，证明对买卖合同其依法交纳了契税，北京市和顺义区人民政府确认并同意双方之间的房屋买卖合同，其已经取得转让房屋所有权凭证。张志海认可该契证的真实性，不认可证明目的。诉讼中，经法院询问，赵立军表示在法院认定房屋买卖合同无效的情形下，其不要求就合同无效的后果在本案中一并处理，对损失赔偿等相关事宜其要求另行解决，并表示其知晓相关的法律风险。原审法院经审理认为：根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，双方达成房屋买卖合同时，赵立军并非北京市顺义区后沙峪地区西田各庄村村民，其不享有对该村宅基地使用的权利。税收征收管理机关、户籍管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳契税、户籍落户作为认定房屋产权确权的依据。虽赵立军于2009年将其户口迁入涉诉宅院处，但其户口性质仍为非农业家庭户，不能以此视为其具有该集体经济组织成员的资格。因此，张志海与赵立军之间所达成的房屋买卖合同虽系契约双方的��实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉诉宅院内房屋达成的房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。故赵立军应将涉诉宅院及该宅院内的房屋腾退返还给张志海。经本院询问，赵立军明确表示不要求就合同无效的后果在本案中一并处理，故相关问题可另行解决。张志海的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认张志海与赵立军就北京市顺义区后沙峪地区西田各庄村月异路16号宅院内房屋达成的房屋买卖合同无��；二、赵立军将北京市顺义区后沙峪地区西田各庄村月异路16号宅院及该宅院内房屋予以腾退，返还给张志海所有，于判决生效之日起六十日内履行。判决后，赵立军不服，上诉至本院称：1、一审判决认定张志海系月异路16号居民的认定是错误的。2、双方的买卖合同成立于1996年2月，确认上述合同是否有效，应适用1996年当时合同成立时有效的法律规定。一审在判决中未明确所适用的是何时的哪部法律又违反了哪条强制性规定，在法律适用的节点上以及法律条款的引用上语焉不详。即使适用现行的法律、行政法规以及相关会议纪要，本案所涉合同也可以认定为有效。综上，请求撤销原判，依法驳回张志海的全部诉讼请求。张志海同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院所查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、户口本、北京市房屋契证、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据相关法律法规、国家政策的规定，对于非本集体经济组织成员购买农村房屋的买卖合同，以认定合同无效为原则，有效为例外。本案中，赵立军并非诉争房屋所在的北京市顺义区×村村民，故其不享有该农村集体经济组织成员所享有的特定权利。虽然赵立军的户口于2009年迁入涉诉宅院，但其户口性质系非农业家庭户，不能视为其已取得该村集体经济组织成员资格。综上，张志海与赵立军之间的农村房屋买卖合同，因涉及宅基地使用权的流转，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院在合同无效的前提下就腾房请求所作处理，并无不当，本院予以确认。需要指出的是，一审��，经法院释明，赵立军明确表示不要求在本案中就损失赔偿等事宜一并处理，要求另行解决。为防止房屋腾退后出现被重建、改建或翻建等情况导致买受人（即赵立军）的损失无法确定，故本院郑重告知赵立军，可尽快就损失赔偿等事宜另行起诉，亦可同时依法申请对房屋现状采取必要的证据保全措施。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由赵立军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由赵立军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　夏莉代理审判员　　陈茜代理审判员　　宁昀二〇一五年六月十七日书　记　员　　李惠来源：百度“”