（2015）牡民终字第374号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-22
案件名称
苏洪亮与牡丹江中原房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏洪亮,牡丹江中原房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第374号上诉人（原审原告）苏洪亮，男，1977年9月16日出生，汉族，黑龙江省邮政公司牡丹江市分公司技术员。被上诉人（原审被告）牡丹江中原房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区文化街11号，组织机构代码74443128-4。法定代表人王殿鑫，男，该公司董事长。委托代理人吴世军，男，1962年1月1日出生，汉族，牡丹江市爱民区北安乡法律服务所法律工作者。上诉人苏洪亮与被上诉人牡丹江中原房地产开发有限公司（以下简称中原房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人苏洪亮、被上诉人中原房地产的委托代理人吴世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人（原审原告）苏洪亮在一审时诉称：原、被告于2009年7月16日签订商品房买卖合同，约定涉案房屋的建筑面积为90.81平方米，被告于2010年4月28日前为原告办理房屋所有权证。现因开发商私自更改三号楼一处房屋的住宅属性，造成江海苑小区迟迟不能验收，无法办理房屋所有权证。2013年11月7日，被告才通知业主办理房屋所有权证，且房屋所有权证显示涉案房屋的建筑面积为90.45平方米。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金8560元，房屋面积差价款1440元，诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将逾期办理房屋所有权证的违约金数额由8560元变更为6844.42元。被上诉人（原审被告）中原房地产在一审时辩称：原、被告于2009年7月16日签订的商品房买卖合同已经生效并实际履行。原告按日计算逾期办理房屋所有权证违约金6844.42元和支付房屋面积差价款1440元的主张有悖于原、被告签订的商品房买卖合同的约定。原告已于约定的交房日入住涉案房屋，是否按期办理房屋所有权证未给原告造成任何损失，又因原、被告签订的补充协议约定涉案房屋为按套销售，无需补差，故被告同意根据合同约定按原告支付的购房款205230元的万分之0.5支付违约金10.26元，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。原审认定：2009年4月21日，被告中原房地产取得江海苑小区（1-8幢）商品房预售许可。2009年7月16日，原、被告签订商品房买卖合同，合同的主要内容为：“第三条，买受人购买的商品房为第3幢2单元020402号房屋，房产图号为400-460-3／3-3、建筑面积90.81平方米。第四条，按套计算，该商品房总价款为205230元。第五条，当事人选择按套计价的，不适用本条约定……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。第六条，公积金贷款，首付62230元，贷款143000元。第八条，出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。”原告于2009年7月20日交付被告首付房款62230元，2009年8月13日交付购房款143000元（公积金贷款）。2013年11月7日、11月21日、12月8日、12月13日，被告以张贴公告的形式向江海苑小区的业户下达了办证通知。2013年12月4日，原、被告签订了补充协议，约定：“根据双方所签订的商品房买卖合同的约定及相关法律规定，实测面积与合同约定面积误差的面积为0.36平方米，该房属于按套出售，无需补差。”原告称被告于2009年11月上旬将涉案房屋交付原告，原告于2013年11月21日至12月4日之间接到被告办照通知，被告称其按合同约定于2009年9月30日将涉案房屋交付原告，于2013年11月21日至30日之间通知原告办照，但双方均未举示证据证明。原告于2013年12月18日取得了涉案房屋所有权证。现原告请求按总房款的日万分之0.5计算自2012年1月20日至2013年11月7日的违约金，被告不予认可，被告认为应按购房款的万分之0.5计算违约金，不应按日计算。原告称其实际损失为用涉案房屋开公寓无法办理工商执照的收入损失、无法出租房屋的收入损失及无法报销取暖费的损失，但原告未举示证据证明。庭审中，原告称其曾将涉案房屋出租，收取过租金。原审认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将办理权属登记所需资料报房管部门，以便原告及时取得涉案房屋的房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告称被告于2009年11月上旬将涉案房屋交付原告，被告自认其于2009年9月30日将涉案房屋交付原告，但双方均未举示证据证明，因被告自认的交房时间早于原告自认的交房时间，故以被告自认的交房时间为准，被告应在2009年9月30日将涉案房屋交付原告后的210天内，即在2010年4月28日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告称其于2013年11月21日至12月4日之间接到被告办照通知，被告自认其于2013年11月21日至30日之间通知原告办照，鉴于原、被告均称原告于2013年11月21日之后接到办照通知，故办照通知时间应以2013年11月21日为准。被告的办照通知比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1303天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。鉴于我国合同法规定的违约金系以填平损失的补偿性质为主，而原告虽称被告逾期办照给其造成损失，但原告未就被告违约行为给其造成的损失举示证据，而且原告购买房屋后用于出租及个人居住，被告逾期办照的行为并未影响原告生活。故原告主张按购房款的万分之0.5按日计算违约金没有事实及法律依据，被告应按双方合同约定向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金10.26元。关于原告要求被告给付房屋面积差价款的问题。本案涉案房屋为按套计价，原、被告在商品房买卖合同中约定当事人选择按套计价的，不适用该合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，而且原、被告签订的补充协议亦约定本案涉案房屋为按套出售，无需补差。因此，按有约定从约定的原则，本院对原告要求被告给付房屋面积差价款的请求不予支持。原告虽称原、被告签订的补充协议显失公平，是无效的，但未举示证据证明，原告亦未举示证据证明该协议内容不是其真实意思表示，故对原告的此项主张不予支持。综上事实及理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告牡丹江中原房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告苏洪亮逾期办理房屋所有权证违约金10.26元；二、驳回原告苏洪亮的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告牡丹江中原房地产开发有限公司负担。宣判后，原审原告苏洪亮不服，向本院提起上诉。上诉人苏洪亮上诉称，请求判令被上诉人给付逾期办理房屋所有权违约金6844.42元；请求给付房屋差价款1440元；并承担本案的诉讼费用。理由：一审中认为被告逾期办理房产证的行为并未影响上诉人生活有误。由于中原房地产公司的原因，造成原告所购商品房逾期办理房产证，被上诉人已构成违约是不争的事实。由于被上诉人的原因，上诉人不能及时办理房产证，从而不能及时享有物权，也就不能及时行使处分权，其权利的实现势必受到影响，当然也会造成一定的损失。一审中上诉人已对造成损失的方面进行了列举，如不能上市交易，不能到工商部门注册登记办公寓，出租房屋难度大租金少等等，被上诉人给上诉人造成的损失虽然难以确定，但远远大于一审中判决的赔偿额10.26元。原审对于合同约定第十五条没有真正理解，在约定不明双方有争执的情况下，违约赔偿计算方法出现重大错误，判决赔偿数额不正确。其逾期天数为667天，应赔偿款额为6844.42元。一审对上诉人主张房屋面积差价款不予支持不当。上诉人与被上诉人签订的补充协议书第三条显失公平，不是上诉人的真实意思表达，应当无效。购房合同中计价方式按套计算，不能减少房屋建筑面积，上诉人的房屋实际面积比合同约定面积减少了0.36平方米，按该区域楼盘较低价每平方米4000元计算，应得差价款1440元。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人中原房地产辩称，上诉人称被上诉人逾期办理房照给其造成损失，没有证据证明其损失已超过一审法院判决的违约金额，违约金的增加需要一定的条件，被上诉人逾期办理房照并未影响上诉人生活，双方签订的合同是在自愿的基础上签订的，符合法律规定合法有效。上诉人主张双方签订的补充协议显失公平与本案不是同一法律关系，且超过法律规定一年的除斥期，一审法院认定事实清楚，程序合法适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案的争议焦点：1.上诉人主张给付违约金6844.42元是否符合法律规定；2.上诉人主张要求给付房屋差价款1440元是否符合法律规定；3.原审判决是否正确。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规强制性的相关规定，合法有效，予以确认。关于上诉人主张逾期办理房产证违约金的问题。被上诉人中原房地产未按期为上诉人苏洪亮办理房屋产权证构成违约，原审认定是正确的。原审按照双方签订的购房合同第十五条的约定判决支付违约金的数额为已付房款的万分之零点五并无不当，上诉人的该项上诉请求要求按日计算违约金的理由无证据支持，上诉人亦无证据证实其还存在其它因逾其办理房产证的损失。因此，本院无法支持其该项上诉请求。关于上诉人主张房屋面积差价款的问题。因上诉人与被上诉人于2013年12月4日签订的补充协议中已明确约定该0.36平方米无需补差，且上诉人未针对该补充协议认为第三条显失公平而主张过诉权。原审据此判决未予支持上诉人的该项请求并无不当，上诉人该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏洪亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 波代理审判员 李冬梅代理审判员 李慧宇二〇一五年六月十七日书 记 员 李莎莎 搜索“”