（2015）芦法民一初字第468号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-02-26
案件名称
郭生洪与彭芸芳租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭生洪,彭芸芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2015）芦法民一初字第468号原告（反诉被告）郭生洪，男，1966年1月17日出生，汉族。委托代理人包印泉，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告（反诉原告）彭芸芳，女，1974年4月11日出生，土家族。委托代理人欧阳天星，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告（反诉被告）郭生洪诉被告（反诉原告）彭芸芳租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法由审判员李美林独任审判，于2015年4月30日、5月21日、6月17日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭生洪及其委托代理人包印泉（第一次未到庭），被告（反诉原告）彭芸芳及其委托代理人欧阳天星（第三次未到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭生洪诉称，2013年7月23日，郭生洪、彭芸芳签订了《门面租赁合同》，约定：彭芸芳租赁郭生洪位于株洲市芦淞区解放街建宁购物公园商铺1、2号楼117、217号商铺（以下简称涉案门面），门面年租金分三次付清，每次需提前5天打到郭生洪银行账户上。2014年7月份，彭芸芳拖欠郭生洪门面租金，并要求郭生洪减少租金。2014年8月7日，经双方协商，签订补充协议，郭生洪同意彭芸芳按月支付租金。2015年3月份，彭芸芳拒绝再向郭生洪支付租金，郭生洪多次向彭芸芳催收门面租金，并同物业公司、民生频道记者一同与彭芸芳调解协商，彭芸芳不予理睬。根据合同约定，郭生洪有权终止合同。2015年4月1日，彭芸芳通过在涉案门面大门处张贴公告和发送短信等方式扭曲事实、辱骂威胁郭生洪。对郭生洪名誉上、精神上造成一定损失。根据法律规定，彭芸芳的行为侵害了公民的名誉权。2015年4月24日，郭生洪从物业公司得知彭芸芳从2015年1月份开始已经关门停业，至今仍欠缴物业管理费以及水费共计3494.7元。为维护郭生洪的合法权益，遂向法院起诉，请求判令：1、从2015年4月30日开始解除2013年7月23日签订的租赁合同；2、判令彭芸芳向郭生洪支付拖欠的租金共计14350元（从2015年2月23日计算至2015年4月30日，每月租金6416元，实际要求计算至彭芸芳返还门面之日止）；3、判令彭芸芳向郭生洪支付未按时交清房租违约金共计1155元（暂从2015年2月23日计算至2015年4月30日，每月违约金按每月租金3%计算，实际要求计算至彭芸芳返还门面之日止）；4、判令彭芸芳支付所欠株洲市博翰商业物业管理有限公司市场物业管理费3380元、水费114.7元，共计3494.7元，（暂算2015年1月至4月的费用，以物业公司出具的证明为准，实际要求计算至彭芸芳返还门面之日止）；5、判令彭芸芳当众道歉、澄清事实，赔偿郭生洪精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费（月房租的3倍19248元）；6、判令彭芸芳承担本案诉讼费。被告（反诉原告）彭芸芳辩称：一、解除合同的时间应以2015年3月26日郭生洪锁门的时间为准；二、彭芸芳只欠郭生洪从2015年2月23日至2015年3月22日一个月租金；三、郭生洪诉请的违约金不成立，彭芸芳没有违约，郭生洪存在违约行为，租赁合同中没有违约约定，郭生洪也承认该违约金是随意计算的；4、物业管理费和水费，与本案无关；5、郭生洪诉请的精神损失费没有依据，本案系租赁合同纠纷，不存在精神损失费的赔偿问题。反诉原告（被告）彭芸芳反诉称：一、2013年7月23日，双方签订的门面租赁合同系郭生洪提供的格式合同；二、2013年9月25日彭芸芳对承租房屋进行装修，花费146000元；三、租赁期间，彭芸芳依约履行了合同义务，2015年2月28日彭芸芳向郭生洪支付租金6415元。2015年3月26日，郭生洪将涉案门面店门加锁，导致彭芸芳无法营业，彭芸芳通过电话、短信联系郭生洪，郭生洪以彭芸芳拖欠租金为由要求彭芸芳退场，至今使彭芸芳无法营业。因郭生洪严重违约，遂向法院反诉，请求判令郭生洪返还彭芸芳保证金20000元，郭生洪赔偿彭芸芳装修损失65000元。反诉被告（原告）郭生洪反诉辩称：一、保证金20000元不予返还；二、彭芸芳已于2015年1月份在物业公司报备涉案门面停止营业，并欠缴物业费及水费。从彭芸芳2015年4月1日张贴在涉案门面的告示可以看出，彭芸芳自己陈述从2014年8月开始已经停止营业，与其反诉中陈述2015年3月26日开门营业自相矛盾。因郭生洪多次向彭芸芳催交2015年2月23日至3月23日的租金未果，2015年3月26日双方在涉案门面处协商未果，彭芸芳未锁门离开涉案门面，郭生洪为保障店内财产安全不得已将涉案门面里面的玻璃门上锁。2015年3月27日，郭生洪与物业公司一起找彭芸芳协商租金与物业费之事，彭芸芳已将涉案门面锁好，故郭生洪将玻璃门上的锁打开收回；三、郭生洪不存在违约的事实；四、彭芸芳诉请的门面装修费包含216门面的装修费，应分开计算。原告（反诉被告）郭生洪为支持其诉讼请求及抗辩主张，向本院提交如下证据：证据1、郭生洪、彭芸芳身份证复印件，证明郭生洪、彭芸芳的诉讼主体资格；证据2、租赁合同及补充协议，证明郭生洪、彭芸芳双方签订的租赁合同合法有效以及双方的权利义务；证据3、株房权证株字第10000399**号房屋产权证，证明郭生洪系涉案房屋的所有权人；证据4、中国银行存折明细，证明彭芸芳拖欠房租的事实；证据5、株洲市博翰商业物业管理有限公司建宁购物公园管理处的证明，证明彭芸芳于2015年1月停业以及欠缴物业费和水费的具体数额；证据6、房屋欠费催缴通知，证明郭生洪于2015年3月27日向彭芸芳书面催缴房屋租金的事实；证据7、门面转租告知，证明彭芸芳歪曲事实，导致门面出租困难；证据8、短信照片及打印件，证明彭芸芳拖欠郭生洪租金以及郭生洪多次短信催缴的事实；证据9、2014年10月9日株洲晚报B07面“合同到期，房东要不要对装修买单”，证明郭生洪善意提醒彭芸芳不要做违法的事；证据10、照片2张，证明郭生洪于2015年3月26日用插锁锁了里面玻璃门时，外面拉闸门未上锁，后拉闸门由彭芸芳锁了；证据11、株洲市博翰商业物业管理有限公司建宁管理处的证明，证明郭生洪与彭芸芳之间的租赁纠纷情况以及郭生洪于2015年3月27日打开了插锁的事实；证据12、商铺-117、217门面欠费明细表，证明彭芸芳从2015年1月1日-2015年4月30日拖欠郭生洪117、217门面的物业管理费、水费共计2643.5元；证据13、视频资料，证明郭生洪于2015年3月27日打开了插锁，彭芸芳自己将外面的拉闸门上锁。被告（反诉原告）彭芸芳为支持其抗辩主张及反诉请求，向本院提交如下证据：证据1、短信照片，证明郭生洪于2015年3月26日锁门，解除合同；证据2、株洲市多维采暖装饰工程有限公司店面装修合同书，收款收据3张、收条1张，证明彭芸芳花费装修费用146000元；证据3、餐饮服务许可证复印件，证明彭芸芳系合法经营。经庭审质证，对郭生洪提交的证据，彭芸芳的质证意见为：对证据1、3、4无异议；对证据2真实性无异议，对合法性有异议，该合同为格式合同，郭生洪强加义务给彭芸芳；对证据5真实性、关联性有异议，该证据与本案无关；对证据6真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，因彭芸芳有20000元保证金在郭生洪处，可冲抵租金，能证明郭生洪于2015年3月26日锁门，彭芸芳认为在该日已解除合同；对证据7真实性无异议，对关联性有异议；对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明彭芸芳有过拖欠租金的行为，但与合同解除无关；证据9与本案无关；对证据10真实性、合法性、关联性有异议；对证据11合法性、关联性有异议，该证明的出具应该要求双方到场，物业公司偏袒郭生洪，作出不利于彭芸芳的证词；对证据12中一月至三月的物业管理费和水费无异议，对四月份物业管理费的关联性有异议，对4月份的水费有异议，与彭芸芳无关；对证据13真实性、合法性有异议，不符合客观事实。对彭芸芳提交的证据，郭生洪的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，锁门是事实，是因为彭芸芳出去没有锁门，为了保证门面安全才锁的，2015年3月27日打开门了。解除合同是事实，是郭生洪要求的，因为彭芸芳没有交房租；对证据2真实性有异议；对证据3真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院对郭生洪提交的证据认定如下：证据1、3、4，彭芸芳均无异议，本院予以采信；证据2，经审查，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据5与证据12相互矛盾的部分本院不予采信；证据6、8，彭芸芳对其真实性无异议，本院予以采信；证据7，彭芸芳对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据9，与本案无关，本院不予采信；证据10、11、13，能够证据郭生洪于2015年3月26日锁了涉案房屋玻璃门的事实，以及2015年3月27日将上锁的玻璃门打开的事实；证据12，本院对其真实性予以采信。本院对彭芸芳提交的证据认定如下：证据1，郭生洪对其真实性无异议，结合双方当事人的陈述，能够证明涉案门面租赁合同于2015年3月26日解除，及郭生洪锁门的事实；证据2，郭生洪对其真实性有异议，结合双方当事人的陈述，能够证明涉案门面进行过装修，但具体的装修数额无法确认。经审理查明，2013年7月23日，原告（反诉被告）郭生洪（甲方）与被告（反诉原告）彭芸芳（乙方）签署《租赁合同》，约定：……一、乙方（彭芸芳）自愿租用甲方（郭生洪）位于株洲市解放街御丰楼117／217号铺位，给乙方经营茶餐吧使用。二、租赁期限自2013年7月23日起至2016年7月23日止，共计3年。三租赁价格：甲方以7万元／年，人民币柒万元的价格租赁给乙方……七、乙方责任1、乙方要保证按时间向甲方缴纳租金，如欠费达15天以上，甲方有权终止合同……7、合同期满乙方不续租，或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退，甲方不对乙方进行任何形式的补偿。乙方无违约行为甲方也不得提前解除合同，否则赔偿乙方装修费用，赔偿标准：以装修总费用为基准（正规发票为准）每年在上年度基础上折旧30%。八、若乙方未按时交清房租按3%一个月收取罚款滞纳金。九、如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业，连续超过3天，累积超过7天的，甲方有权单方面提前解除合同，强制收回铺面，乙方所交合同保证金不退，并需交清所未缴纳费用……彭芸芳承租涉案房屋之后，对涉案房屋进行了装修。2014年8月7日，郭生洪与彭芸芳签订一份《补充协议》，约定：一、乙方在转让期间，要按月（2014年7月23日至2014年8月23日）付给甲方租金，以后每月顺推；二、如果乙方未按月交付租金给甲方，乙方主动退场。2015年3月23日，经郭生洪催告，彭芸芳仍不缴纳2015年2月23日至2015年3月22日的租金。2015年3月26日，郭生洪以彭芸芳逾期支付租金为由，依约单方面解除了双方之间的租赁合同，并在涉案门面的玻璃门锁上。庭审中，彭芸芳确认了租赁合同的解除日期为2015年3月26日。2015年3月27日，郭生洪将涉案门面玻璃门的锁打开，但是彭芸芳并未与郭生洪进行交接，且庭审中表示不愿意进行交接。庭审中，双方在庭审中均确认2015年2月23日之前的租金已经结清；2015年2月23日之后执行的租金标准为6416元／月，每月23日交上月23日至当月23日的租金；物业管理费和水费是由彭芸芳与物业公司签订合同，由物业公司向彭芸芳收取，且郭生洪并未支付。截止租赁合同解除之日，彭芸芳尚欠1个月零3天的租金未结清，合计7057.60元。2015年4月5日左右，新闻媒体就涉案门面纠纷采访了郭生洪、彭芸芳，并进行了调解。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。双方当事人对于租赁合同效力并无异议。本案的争议焦点为：1、本案2013年7月23日签订的租赁合同是否应当解除；2、彭芸芳是否应当清偿欠付租金14350元；3、彭芸芳是否应当清偿欠付的物业管理费、水费；4、彭芸芳是否应当向郭生洪当众道歉、澄清事情真相，是否应当赔偿郭生洪精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费；5郭生洪是否应当返还彭芸芳保证金20000元；6、彭芸芳是否应当支付逾期支付租金的违约金；7、郭生洪是否应当赔偿彭芸芳装修损失65000元。一、本案2013年7月23日签订的租赁合同是否应当解除双方在庭审中均确认租赁合同已于2015年3月26日解除，因彭芸芳未按合同约定交纳租金，2015年3月26日郭生洪的锁门行为也可视为其行使了单方解约权，事实上双方签订的门面租赁合同已解除。故郭生洪要求解除2013年7月23日签订的租赁合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本案不予支持。二、彭芸芳是否应当清偿欠付租金14350元双方在庭审中均确认2015年2月23日之前的租金已经结清；2015年2月23日之后执行的租金为6416元／月。截止租赁合同解除之日，被告尚欠1个月零3天的租金未结清，合计7057.6元。原告要求被告偿还欠付的租金7057.6元的诉讼请求具备事实和法律依据，本院予以支持。双方在庭审中均确认彭芸芳至今未向郭生洪返还房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，彭芸芳未有合同依据继续使用郭生洪房屋的，郭生洪请求参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。因郭生洪于2015年3月27日才将涉案门面锁打开，房屋占有使用费可从2015年3月28日开始参照月租金6416元／月计算，计算至2015年4月30日为7271.47元，实际应计算至彭芸芳返还涉案门面之日止。三、彭芸芳是否应当清偿欠付的物业管理费、水费庭审中，郭生洪、彭芸芳均确认物业管理费和水费由彭芸芳与物业公司签订合同，由物业公司向彭芸芳收取，且郭生洪也未缴纳物业管理费和水费，故郭生洪要求彭芸芳支付物业管理费和水费的诉讼请求缺乏无事实和法律依据，本院不予支持。四、彭芸芳是否应当向郭生洪当众道歉、澄清事情真相，是否应当赔偿郭生洪精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费。郭生洪提供的证据不足以证明彭芸芳实施侵权行为造成其损害。因此，郭生洪要求彭芸芳当众道歉、澄清事情真相，赔偿精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。五、郭生洪是否应当返还彭芸芳保证金20000元双方在庭审中均确认彭芸芳向郭生洪支付了20000元保证金。租赁合同第七条约定：……或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退。故彭芸芳要求郭生洪返还保证金20000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六、彭芸芳是否应当支付逾期支付租金的违约金《租赁合同》第八条约定：若乙方未按时交清房租按3%一个月收取罚款滞纳金（实为违约金）。该合同对于违约金的约定不明确，无法确定“3%”按何标准计算。在彭芸芳已承担20000元保证金不予退还的违约责任情形下，郭生洪要求彭芸芳支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。七、郭生洪是否应当赔偿彭芸芳装修损失65000元租赁合同第七条第七款约定：……或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退……。补充协议约定：一、乙方在转让期间，要按月（2014年7月23日至2014年8月23日）付给甲方租金，以后每月顺推；二、如果乙方未按月交付租金给甲方，乙方主动退场。依据双方当事人的约定，彭芸芳应在2015年3月23日交纳2015年2月23日至2015年3月22日的租金，但彭芸芳未按期交纳。郭生洪依据前述约定，以彭芸芳逾期支付租金为由，于2015年3月26日单方面解除租赁合同，庭审中彭芸芳对于租赁合同解除的事实亦予以确认。因彭芸芳的违约导致合同提前解除，故彭芸芳要求郭生洪赔偿装修费损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告彭芸芳自本判决生效之日起十日内向原告郭生洪支付2015年2月23日至2015年3月25日期间的租金7057.6元，2015年3月28日至2015年4月30日期间的房屋占有使用费7271.47元（其后房屋占有使用费按6416元／月的标准计算至涉案门面实际返还之日止）；二、驳回原告郭生洪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告彭芸芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费836元，减半收取418元，由原告郭生洪承担260元，被告彭芸芳承担158元；反诉案件受理费963元，由反诉原告彭芸芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 李美林二〇一五年六月十七日书记员 唐 琼附：判决书适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”