（2015）三中民终字第07171号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-26
案件名称
田旺与许朝辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田旺,许朝辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十四条，第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第07171号上诉人（原审原告）田旺，男，1981年4月12日出生。委托代理人刘电满，北京市顺新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）许朝辉，女，1972年8月12日出生。上诉人田旺因与被上诉人许朝辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第14061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。田旺的委托代理人刘电满到庭参加了诉讼。许朝辉经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。2014年9月，田旺诉至原审法院称：2009年，许朝辉向田旺的母亲余×借款25万元，后因许朝辉未能如期还款，田旺的母亲起诉至法院，经顺义区人民法院调解，于2011年9月27日以（2011）顺民初字第11531号民事调解书作出调解，许朝辉承诺于2012年3月30日前偿还全部借款及利息共计265000元，并承担案件受理费2525元。调解后，因许朝辉不能按调解书履行，田旺的母亲与许朝辉协商，由田旺购买许朝辉在顺义区×的房屋，房屋作价40万元，上述欠款折抵部分房款，田旺再付许朝辉132500元。签订协议当时田旺即将132500元房款一次性付给许朝辉，但在田旺接收房屋时发现许朝辉将上述房屋又转让给张金山。田旺认为许朝辉涉嫌诈骗，故向公安机关报案，顺义区人民检察院经审查认为证据不足，对许朝辉不予起诉。此后田旺将许朝辉及张金山诉至法院，请求撤销二人之间的买卖协议，顺义区人民法院于2013年11月8日以（2013）顺民初字第2733号民事判决书判决支持了田旺的诉讼请求。张金山对判决不服提起上诉，后又撤回上诉，现该判决已经生效。综上所述，田旺现诉至法院，请求：1.确认田旺与许朝辉于2011年11月23日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令涉诉房屋归田旺所有；3.诉讼费由许朝辉承担。许朝辉在原审法院辩称：我与田旺在2011年11月23日签订的房屋买卖协议是无效的。当时签订协议是为了尽快卖房还钱，因为我丈夫一直在外，我找不到他，房屋是夫妻共同财产，不好找到买主，所以我与田旺签订的假房屋买卖协议，���将此房卖给田旺，然后再以田旺的名义出售房屋，卖完之后扣除欠田旺母亲余×的借款265000元，剩余的房款由田旺给许朝辉，余款与田旺无关。我与田旺之间没有真正的买卖行为，田旺根本没有给我135000元，有北京市顺义区人民检察院不起诉决定书为证。签订此协议时田旺没有在场，当时田旺的名字已经写上了，余×让我签名后一起去物业，被告知此房屋已被卖给张金山。我一直没有将房屋卖给张金山，此事就一直被放下了，直到这次起诉。我和我丈夫张正一起生活的时候向张金山借过一笔钱，房屋不是我卖的，是我丈夫在我不知情的情况下卖的，过户我也不知情，购房发票原来在我这里，后来放在我丈夫那儿，至今我也找不到我丈夫。原审法院经审理查明如下事实：田旺之母余×于2011年以民间借贷纠纷为由将许朝辉诉至北京市顺义区人民法院（以下简称顺义法��），要求许朝辉返还借款及利息，经顺义法院主持调解，余×与许朝辉达成一致调解意见，顺义法院于2011年9月27日作出（2011）顺民初字第11531号民事调解书，并确认如下调解意见：一、许朝辉返还余×借款25万元并支付利息1.5万元，共计26.5万元，许朝辉于2011年11月15日前给付3万元，于2011年12月30日前给付8.5万元，剩余借款15万元于2012年3月30日前还清；二、案件受理费2525元由许朝辉负担，于2011年10月8日前给付。后许朝辉未履行上述调解协议中确定的给付义务，因此余×草拟一份《房屋买卖协议》，先交由田旺作为买房人签名，后于2011年11月23日交由许朝辉作为卖房人签名，许朝辉签名时田旺未在场。上述《房屋买卖协议》的内容为：“许朝辉有楼房一套，坐落于南彩镇彩俸小区5号楼5单元301门。经双方协商卖给田旺永久居住，价格为肆拾万元，合计400000元，现金当面���清，双方永不反悔。另外因此房为二手房，小产权，无房本，有购房发票，但因许朝辉不慎将购房发票丢失。特此说明。空口无凭，立字为证，双方签字生效。卖房人：许朝辉。身份证号×××。买房人：田旺。身份证号×××。2011年11月23日。”签订上述协议后，余×与许朝辉一起去办理过户手续，发现上述房屋已经过户至张金山名下。2012年2月，田旺向公安机关举报许朝辉以买卖房屋的名义骗取田旺13.25万元，2012年9月24日北京市顺义区人民检察院作出京顺检刑不诉（2012）0070号不起诉决定书，以北京市公安局顺义分局认定许朝辉涉嫌犯诈骗罪的犯罪事实不清、证据不足、不符合起诉条件为由，决定对许朝辉不起诉。余×于2012年4月16日向顺义法院申请强制执行。2012年5月20日，余×去世，后田旺作为余×的唯一法定继承人继承上述债权。2013年，田旺以许朝辉恶意规避债务为由将许朝辉和张金山诉至顺义法院，要求撤销许朝辉与张金山之间的关于南彩镇彩俸小区5号楼5门301室房屋的转让行为，后顺义法院于2013年11月8日作出（2013）顺民初字第2733号民事判决书，判决撤销许朝辉将北京市顺义区×室房屋转让给第三人张金山的行为。判决作出后，张金山不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，后又申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2014年4月15日作出（2014）三中民终字第05865号民事裁定书，裁定准许张金山撤回上诉，各方当事人均按一审法院判决执行。关于上述房屋买卖协议，田旺称是由余×经手办理的，许朝辉用其名下的一套小产权房折抵欠款，余×考虑到此房以后还要归其儿子田旺所有，所以直接让田旺和许朝辉签订的买卖协议；当时双方约定房屋价格为40万元，扣除调解协议中确定的借款、利息和案件受理费26.7525万元��田旺需向许朝辉支付现金13.25万元；在签订协议之前，田旺分两次向余×给付现金共计14万元，用于向许朝辉给付房款；签协议当天，田旺虽然不在场，没有看到余×将现金给许朝辉，但应该给了，否则许朝辉不会签字。许朝辉称其当时与余×商量先将房屋过户到余×名下，由余×去找买主，卖房的钱款扣除许朝辉欠余×的钱，剩余的钱给许朝辉，因此房屋买卖协议只是一个幌子，没有实际履行，许朝辉没有收到田旺的购房款。另查，涉诉的彩俸小区位于顺义区南彩镇前俸伯村的集体土地之上，小区内的房屋均未办理房屋所有权证；田旺与许朝辉均非前俸伯村村民。庭审中，田旺坚持要求确认其与许朝辉于2011年11月23日签订的《房屋买卖协议》有效，并要求判令涉诉房屋归其所有。原审法院经审理认为：本案中，双方争议的焦点是涉诉的房屋买卖协议是否有效。涉诉房屋建造于北京市顺义区南彩镇前俸伯村的集体土地之上，并未办理房屋所有权证，尚未取得合法的所有权，产权流转受国家法律法规的限制，且田旺与许朝辉均非前俸伯村的集体经济组织成员，故田旺与许朝辉就买卖上述房屋签订的合同已违反了国家的相关法律规定，应属无效合同。现田旺要求确认涉诉的房屋买卖协议有效并确认涉诉房屋归其所有，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：驳回田旺的全部诉讼请求。判决后，田旺不服，上诉至本院称：1、双方房屋买卖价款是以许朝辉向我母亲的借款267500元抵顶了一部分房款，我另付了132500元给许朝辉，故双方买卖合同如无效，我母亲的原债权难以实现。2、涉诉房屋所在小区已建成二十余年，按交易习惯买卖双方只需在小区居委会登记，就可产生交易效力，买受人可取得房屋所有权，该小区居委会也认可该买卖行为。而且该小区大多数现房屋所有人并不是顺义区南彩镇前俸伯村村民，不是该村村民也可以取得房屋所有权。另外，该小区的房屋将来是有可能取得正式登记的。综上，请求撤销原判，依法改判确认我与许朝辉于2011年11月23日签订的《房屋买卖协议》有效，撤回要求确认诉争房屋归我所有的请求。许朝辉未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：2015年3月13日，一审法院曾至彩俸小区居委会进行调查，该居委会副主任答复称：涉诉的彩俸小区是2002年左右开发完成，是前俸伯村的集体土地，属于小产权房。经询问，田旺亦认可诉争房屋系小产权房。本院经审理查明的其他事实与原审法院所查明的事实一致。上述事实，有（2011）顺民初字第11531号民事调解书、房屋买卖协议、（2013）顺民初字第2733号案件卷宗、（2014）三中民终字第05865号民事裁定书、询问笔录以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，田旺与许朝辉签订的《房屋买卖合同》中已明确写明双方买卖的房屋系小产权、无房本，故田旺应预见到购买上述性质的房屋可能存在风险。此外，经法院调查，诉争房屋建造于前俸伯村的集体土地之上。而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。结合田旺并非该集体经济组织成员这一情况，其要求确认其与许朝辉就诉争房屋所签订的买卖合同有效，依据不足，本院不予支持。许朝辉经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由田旺负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由田旺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 夏莉代理审判员 陈茜代理审判员 宁昀二〇一五年六月十七日书 记 员 李惠 关注公众号“”