（2015）昌中民一终字第639号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-05
案件名称
马述明与新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马述明,新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十五条，第九十四条，第一百七十条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第639号上诉人（原审被告）：马述明，男，汉族，1967年8月16日出生，红旗交通管理站职工。委托代理人：张燕荣，新疆旭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司。负责人：王新安，该公司经理。委托代理人：郑吉明，男，汉族，1958年7月2日出生，该公司职工。上诉人马述明因商品房销售合同纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2015）吉民二初字第00110号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后依法组成合议庭，并于同年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人马述明及其委托代理人张燕荣，被上诉人新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔县分公司（以下简称“合兴公司”）的委托代理人郑吉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年9月7日，原告合兴公司与被告签订了一份《购房协议》，约定原告将文化小区2号楼1楼004室，面积为66.02平方米的商铺以660200元的价格出售给被告，协议签订之日被告付购房定金50000元，2014年10月1日前付150000元，2015年1月30日付足首付款即房屋总价的60%，余款在农业银行办理按揭。如被告不能按时付款，原告有权利将房屋另行出售给他人，被告所交定金不予退还。付足首付款20万元后交钥匙。签订合同当日被告支付定金1000元。2014年9月13日被告在新疆金时针广告连登6期出租信息，内容为：本人在万花巷有66平方米新门面房出租。2014年9月26日、9月30日原告受被告委托收取承租人朱建明支付房租35000元，以作为被告支付原告的购房款。2014年9月30日，原告将文化小区2-1-004房钥匙、水卡、电卡交于承租人朱建明。后被告未按约定履行付款义务。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告就涉案商铺所签订的购房协议属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应当全面履行合同义务。被告委托原告出租该商铺，并收取承租人朱建明租赁费35000元，由原告当庭提供的金时针寻租广告及证人朱建明当庭作证证实，对此予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条关于“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定。双方约定被告应交付定金50000元，但被告实际交付定金1000元，应视为变更了定金合同。故原告要求被告补交定金14000元，无事实及法律依据，不予支持。原告认为承租人支付的租赁费35000元为被告支付的定金，不符合法律规定，不予支持，该租赁费应视为被告支付的购房款，应从双方合同约定的2014年10月1日交付150000元购房款中扣除。综上，原告主张购房款150000元中115000元，符合法律规定，予以支持。遂判决：一、原告新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司与被告马述明于2014年9月7日签订的购房协议属有效合同；二、被告马述明于本判决生效后十日内交付原告新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司购房款115000元；三、驳回原告新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司的其他诉讼请求。上诉人马述明上诉称：1、原审法院总结的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《购房协议》是否有效是错误的，本案争议焦点应是合同应当怎样履行，定金法则应当怎样适用。双方在协议中明确约定：“协议签订之日被告付购房定金5万，2014年10月1日前付15万……如被告不能按时付款原告有权将房屋另行出售他人，被告所交定金不予退还。付足20万元后交钥匙，……”最终上诉人以自己的行为表明自己将不购买该房屋，被上诉人只能收取上诉人的1000元不予退还，该协议自动终止。被上诉人强行要求上诉人购买房屋的请求不符合协议约定。2、一审法院认定承租人交给被上诉人的租金是上诉人的购房定金是错误的，被上诉人至今都未将房屋交给上诉人，上诉人对于房屋如何出租、租期，租金数额都不清楚，仅凭被上诉人的陈述就确认一个不存在的事实，是不妥的。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人合兴公司答辩称：2014年被上诉人与上诉人签订购房协议，后上诉人以房屋所有人的身份进行招租，并向被上诉人交纳购房费35000元。后上诉人又通过电话让被上诉人售房部对涉案房屋进行整理，并与承租人签订租赁合同，但上诉人一直未交清房款。2014年12月14日上诉人与被上诉人就租房之事商议，上诉人承认将房屋出租的事实。应上诉人要求，将房屋水电卡等交被上诉人装修，但上诉人至今未取回水电卡，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人马述明提交吉木萨尔县国土资源局于2015年6月8日出具的证明一份，欲证实：上诉人打的门面房出租房的广告是位于万花巷南面国土资源局楼的一套门面房。经质证，被上诉人对该证明的真实性不予认可，认为本案诉争门面房在文化路，不在万花巷。鉴于上诉人马述明提交的证据系原件，被上诉人虽对上述证据的真实性不予认可，但未提交反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认，由于上述证明中并未载明上诉人马述明购买的吉木萨尔县国土资源局的门面房位于万花巷，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。被上诉人合兴公司未提交证据。经二审审理查明的事实除原审法院查明“2014年9月26日、9月30日原告受被告委托收取承租人朱建明支付房租35000元，以作为被告支付原告的购房款”的事实外，与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2014年9月26日、9月30日，被上诉人合兴公司收取朱建明支付诉争房屋的房租共计35000元。本案争议焦点为：双方签订的购房协议是否应当继续履行。本院认为：上诉人马述明与被上诉人合兴公司于2014年9月7日签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订当日，上诉人马述明向被上诉人支付1000元定金。双方当事人对上述事实均无异议，本院对此予以确认。关于双方签订的购房协议是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方签订的《购房协议》约定，在上诉人马述明不能按时付款的情况下，被上诉人有权将上诉人马述明所定房屋另行出售给他人，上诉人马述明所交购房定金1000元不予退还。本案中上诉人马述明仅向被上诉人支付了1000元的定金，后并未按照合同约定按时支付房屋价款，约定解除合同的条件成就。现上诉人马述明在一、二审庭审中明确表示不愿意购买诉争房屋，1000元的定金也不要了，其行为符合上述法律规定中约定解除的条件，故被上诉人要求上诉人继续履行合同的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。关于被上诉人收取朱建明支付的房屋租金35000元的性质。由于双方当事人对于被上诉人收取了朱建明支付的房屋租金35000元的事实并无异议，现被上诉人认为该款是购房款，根据双方签订的《购房协议》中约定，付足首付款20万后交钥匙。由于上诉人马述明尚未按照上述约定取得诉争房屋的使用权，仅是发布了租房广告，其既未与案外人朱建明直接签订租赁合同，也未收取房屋租金，对该款是购房款也不予认可。与之相反，履行租赁合同义务的相对人实际是被上诉人，其在收取朱建明支付的35000元房租后，即向朱建明交付了诉争房屋钥匙、水卡、电卡。故原审法院认定被上诉人收取朱建明35000元系上诉人支付的购房款的事实有误，本院予以纠正。鉴于被上诉人作为诉争房屋的所有权人收取朱建明35000元的房屋租赁费与本案无关联性，本院不予审理。综上，原审法院认定部分事实有误，适用法律不当。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销吉木萨尔县人民法院（2015）吉民二初字第110号民事判决；二、驳回原审原告新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司的诉讼请求。一审案件受理费3580元，减半收取1790元，其他诉讼费用80元，合计1870元；二审案件受理费3580元；以上共计5450元，由被上诉人新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红霞代理审判员 陈学艳代理审判员 杨 敏二〇一五年六月十七日书 记 员 雷苑媛 百度搜索“”