（2015）盘法民初字第486号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-13
案件名称
刘玉习诉杨坚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉习,杨坚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第486号原告：刘玉习，男，汉族。委托代理人：王云毅，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨坚，女，傣族。委托代理人：姜晶晶、李光懿，系云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告刘玉习诉被告杨坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法适用简易程序于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告刘玉习及其委托代理人王云毅，被告杨坚的委托代理人姜晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉习诉称：原告于2007年9月16日与被告签订了《租房协议》，约定将位于新迎X组团XXX幢X单元XXX室商铺，面积100平方米出租给被告，每月租金为人民币2500元。随着市场价格的不断上涨，自2011年9月以来，双方协商将租金由人民币2500元逐渐上调。经原告多次交涉，直至2014年9月25日上调到了人民币7000元每月，但这远远低于市场价格（每平方米为人民币200元），原告因工作原因长时间不在昆明，才让被告有机可乘，且被告于2015年3月24日拒绝支付租金至今，长时间占用房屋，被告的行为侵害了原告的权益，故原告诉至本院要求判令：1、依法解除房屋租赁合同；2、被告支付逾期使用房屋的租金人民币7000元整。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求的租金期间自2015年3月24日起至2015年4月25日止。另，原告明确其以合同之诉主张其诉讼请求。被告杨坚答辩称：对于第一项诉讼请求，双方依法签订了《租赁合同》，该合同合法有效且已经实际履行，原告提出解除合同的理由不存在，没有事实和法律依据。关于第二项诉讼请求，原告方在交房租的时间到期前就直接要求被告腾空房屋，是原告违约在先，而非被告不缴纳租金，后来被告支付租金，原告拒绝收取，因此被告也没有支付下半年的租金。在此表态被告是愿意支付下半年租金的。原告刘玉习为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《租赁协议书》、《房屋产权证》原件各一份，欲证实原、被告之间存在租赁关系；二、《房屋租赁合同》、《租房协议书》及寻租要约（手机截屏照片）复印件各一份，欲证实原、被告签署的《租赁合同》严重低于市价，显失公平；三、《通知》复印件一份及照片一份，欲证实被告到期不缴纳租金，长时间占用房屋的违约事实；四、照片两张，欲证实现租赁房屋的使用情况。经质证，被告杨坚对原告刘玉习提交的证据一、四予以认可。对证据二的真实性、合法性及关联性均不予认可。对证据三的真实性、合法性予以认可，但该《通知》系原告要求被告腾空房屋，被告的租金是按期缴纳的，是原告违约在先。被告杨坚为证实其答辩主张，向本院提交如下证据材料：一、《租房协议》原件一份，欲证实被告与原告于2007年9月16日签订《租房协议》，承租原告位于新迎X组团XXX幢X单元XXX号房屋，协议约定租期为18年，租金每半年支付，每月人民币2500元。补充条款约定自2008年6月25日起，房租在每年人民币30000元的基础上递增5%，当月租金达到人民币3000元标准时，合同期内租金不再递增；二、《已付房租明细表》打印件一份，欲证实被告向原告实际支付的租赁期间的房屋租金；三、《房租收据》原件一组，欲证实被告向原告支付房租的相关凭证；四、《物管费发票》原件一组，欲证实被告在承租房屋期间直接向物管公司支付相关物管费用；五、《通知》原件一份，欲证实原告于2015年3月12日向被告通知双方租赁合同到期，并要求被告于2015年3月24日搬空商铺。该通知表明原告单方面决定解除合同，并从行为上表明其不同意被告继续承租房屋，原告的行为实属违约行为；六、2007年9月16日《收条》原件一份，欲证实被告向原告支付了租金；七、2015年4月20日的《物管费发票》原件一份，欲证实被告在承租房屋期间直接向物管公司支付相关物管费用；八、《个体工商户营业执照》（十字绣店）复印件一份及《个体工商户营业执照》（小吃店）、《个体工商户设立登记申请书》、《个体工商户注销登记申请书》原件各一份，欲证实被告租赁的房屋一直都是由被告在经营使用，并未转租。经质证，原告刘玉习对被告杨坚提交的证据一、二、三、四、六、七均予以认可。对证据五的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可。对证据八中的《个体工商户营业执照》（十字绣店）、《个体工商户设立登记申请书》、《个体工商户注销登记申请书》的真实性予以认可，但对其关联性不与认可；《个体工商户营业执照》（小吃店）的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。对原告提交的证据一、四经被告质证予以认可，且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信。证据二系复印件，不符合证据的形式要件且经被告质证不予认可，故本院对该组证据不采信。证据三经被告质证对其真实性予以认可，且能证实原告在双方租赁合同未到期时单方向被告提出解除合同，要求被告搬离租赁房屋，故本院对该证据予以采信。被告提交的证据一、二、三、四、六、七经原告质证予以认可，且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信。证据五经原告质证对其真实性予以认可，且能证实原告在双方租赁合同未到期时单方向被告提出解除合同，要求被告搬离租赁房屋，故本院对该证据予以采信。证据八中的《个体工商户营业执照》（十字绣店）、《个体工商户设立登记申请书》、《个体工商户注销登记申请书》经原告质证对其真实性予以认可，对此本院予以确认，对其证明内容本院将在针对争议焦点的论述中予以详细论述；《个体工商户营业执照》（小吃店）系原件，本院对其真实性予以确认，对其证明内容本院将在针对争议焦点的论述中予以详细论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2007年9月16日原、被告双方签订《租房协议书》约定：原告将其所有的位于昆明市新迎小区X组团XXX幢X单元XXX号房屋租赁给被告使用；租期自2007年9月25日起至2025年9月24日止；租金半年一付，月租金为人民币2500元，物管费为人民币564元／年，押金为人民币2000元；2008年6月23日起，房租在年租金人民币30000元的基础上每年递增5%，即每年租金加收人民币1500元，如月平均租金至人民币3000元时，递增结束，则每年按年租金人民币36000元整收取，合同期内租金不再递增，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告一直按照约定支付租金及物管费。随着市场的变动，租金金额也随之变动，2014年8月双方确认的租金金额增长至人民币7000元每月。2015年3月12日原告向被告发出《通知》称双方的租期于2015年3月24日到期，要求被告在此之前搬离。现原告主张双方约定的租金远低于市场价，合同存在情势变更情形，且被告存在违约转租及逾期支付租金的情形，故诉至本院有以上诉求。另查明：1、被告租金最后交付至2015年3月24日、物管费缴纳至2015年8月30日；2、2007年9月16日被告向原告支付押金人民币2000元；3、现使用的原告租赁房屋的商铺字号为“XX十字绣”及“X记傣家风味馄饨”，“XX十字绣”已于2012年5月28日登记注销，现两家店铺均由“X记傣家风味馄饨”在经营使用。本案争议焦点：1、被告是否存在违约情形，原告是否因此有权单方解除合同；2、是否存在情势变更情形。本院认为：针对第一个争议焦点，原告主张被告存在违约转租及未支付2015年3月25日至2015年9月的房租的违约情形。对违约转租的主张本院认为，被告提交的证据八中记载的个体工商户经营者即为被告，且经营范围亦与现实际经营的项目相一致。被告提交的该组证据能与原告提交的证据四相互印证证实现在使用租赁房屋的即为被告，被告并无违约转租的情形，故本院对原告的该项主张不予采信。对逾期交付租金的主张本院认为，被告最后的租金交付至2015年3月24日，按照约定被告应于2015年3月24日向原告交付之后六个月的租金，但2015年3月12日原告即向被告送达《通知》，以合同到期为由要求被告搬离租赁房屋，此时合同期限并未届满，被告亦未存在逾期交付租金的情形。2015年3月24日后六个月的租金因双方就解除合同一事一直未能达成一致意见，进而原告向本院提起本案的诉讼，此时被告客观上无法履行交付租金的合同义务，现被告亦表示愿意支付2015年3月24日后的租金，故本院认为被告亦无逾期交付租金的情形。本案中，被告并无原告主张的违约转租及逾期交付租金的违约情形，故原告以此为由要求解除合同的理由不成立。针对第二个争议焦点，原告主张因市场变动，致使现原告与给被告约定的租金远低于市场价，造成原告损失，构成显失公平、情势变更，故要求解除合同。对此本院认为，所谓情势变更是指无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案中，原告与被告签订合同时对市场变动是有预见的，故双方约定了租金递增计收的方式，现双方的租金也已远超于原约定的月租金最高限人民币3000元。另，因房屋价格的市场波动造成的租金涨跌系房屋租赁合同本身即存在的商业风险。综上本院认为，本案并不存在情势变更、显示公平的情形。综上所述，对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，双方对租赁期限有明确的约定，现租赁期限尚未届满且被告无法定解除合同的违约情形，现原告要求解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付2015年3月24日至2015年4月25日的租金人民币7000元的诉讼请求，本院认为经庭审查明被告租金最后交付至2015年3月24日，之后的租金确实未予支付，故对原告的该项诉讼请求予以支持，但期间应自2015年3月25日起至2015年4月24日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨坚于本判决生效之日起十日内向原告刘玉习支付2015年3月25日至2015年4月24日期间的租金人民币7000元；二、驳回原告刘玉习的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元减半收取人民币25元，由被告杨坚承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。代理审判员 夏丽雯二〇一五年六月十七日书 记 员 徐莎莎 关注公众号“”