（2015）沪二中民二（民）终字第816号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-06
案件名称
上海舒馨物业管理有限公司与上海市闸北区申地公寓业主大会业主共有权纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海舒馨物业管理有限公司,上海市闸北区申地公寓业主大会
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《上海市住宅物业管理规定》：第四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第816号上诉人（原审被告）上海舒馨物业管理有限公司。法定代表人张炯。委托代理人韩书美。委托代理人崔鸿祥，上海市集天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市闸北区申地公寓业主大会。负责人崔传良。委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。上诉人上海舒馨物业管理有限公司（以下简称“舒馨物业公司”）因业主共有权纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：自1997年起舒馨物业公司即进驻上海市闸北区申地公寓小区（以下简称“申地公寓小区”），提供物业服务。在舒馨物业公司与上海市闸北区申地公寓业主大会（以下简称“申地公寓业主大会”）于2006年签订的《物业服务合同》履行期届满后，双方未再签订正式的合同，而是通过签订《延续协议》的形式，约定舒馨物业公司继续提供物业服务。直至2012年12月10日，舒馨物业公司向申地公寓业主大会发函要求于12月31日终止服务。后舒馨物业公司于同年12月31日正式退出小区管理。2012年12月24日，上海市闸北区申地公寓业主委员会（以下简称为“申地公寓业委会”）出具《申地公寓小区工作交接需要资料》，要求舒馨物业公司移交维修资金、物业资料、人事资料、物业费、车位管理费明细等资料。原审中，申地公寓业主大会诉称，舒馨物业公司在撤离小区后未向小区业委会移交全部的物业管理档案资料，并拒绝提供关于小区公共收益的账册资料。另外，申地公寓小区南大门两侧建有两栋二层楼房，是开发商为小区配建的公共建筑，提供给申地公寓业主大会作物业管理企业用房、业委会办公用房、业主会议室、门卫室、居委会办公用房等使用。其中，小区南大门东侧沿俞泾港路的一栋房屋（共12间房屋，以下简称“涉案房屋”），除一楼的2间房屋由居委会办公使用外，其余10间一直由舒馨物业公司管理并用于出租，两栋房屋的水、电费均在物业管理费中支出。舒馨物业公司撤离小区后，拒绝移交上述房屋的管理权，仍一直占用并对外出租。为维护小区全体业主的合法权益，特诉至法院要求判令：1、舒馨物业公司将申地公寓小区自2004年1月1日起至2012年12月31日止的公共收益（包括车位车库停车费、申地公寓小区南大门两侧两栋房屋的租赁费、小区内共用部位广告费、申地公寓小区1号楼底层西面电讯间租赁费、业主共用部位净水销售费、资产处置收入、利息）及维修基金的财务资料（含收支明细表、记账凭证、合同、协议、发票、收据、申请审核表）提供给申地公寓业主大会审核对账；2、舒馨物业公司将涉案房屋（除目前由居委会使用的房屋外）移交给申地公寓业主大会占有、使用，并向申地公寓业主大会赔偿以上房屋及土地的侵占费用（以每月5，000元的标准计算，自2013年1月1日起计算至判决生效之日止）；3、舒馨物业公司承担本案的咨询服务费、律师费15，000元。原审中，舒馨物业公司辩称，不同意申地公寓业主大会的诉讼请求。因电讯间系电信局的配套设施，而小区内的净水售卖机是由净水公司在小区内安装、经营，舒馨物业公司从未就上述两个项目收取过任何费用，故申地公寓业主大会诉请1中提及的1号楼底层西面电讯间租赁费、业主共用部位净水销售费的资料并不存在。至于申地公寓小区南大门两侧两栋房屋的租赁费虽然存在，但因该两栋房屋与申地公寓业主大会无关，故舒馨物业公司拒绝提供租赁费的相关资料。关于车位车库停车费、小区内共用部位广告费、资产处置收入、利息以及维修基金的财务资料（含收支明细表、记账凭证、合同、协议、发票、收据、申请审核表）都是存在的，但舒馨物业公司已在对申地公寓小区2006年3月1日至2012年9月30日的维修资金收支情况及小区收益资金收支情况进行审计的过程中提交给了当届业委会，故不同意再次提供。对于诉请2，舒馨物业公司认为申地公寓业主大会对房屋部位描述不准确，该栋房屋应该是申地公寓南侧临房，建筑面积448.8平方米，共计29间房。其中南北方位的18间房屋已经被申地公寓业主大会强占，剩余东西方向的11间中，2间由居委会使用、9间系舒馨物业公司使用，舒馨物业公司将其中的4间对外出租（租金标准是每月500-600元），3间由舒馨物业公司提供给设备管理单位无偿使用，剩余2间系舒馨物业公司职工的值班室。该栋房屋系临时建筑，所占用地属于市政规划的道路拓宽控制用地，当初由开发商无偿交付给舒馨物业公司使用，故申地公寓业主大会无权主张该房屋权利。关于申地公寓业主大会诉请3中主张的咨询费及律师费，舒馨物业公司认为无任何法律依据，故不同意支付。原审法院另查明，2012年12月30日，舒馨物业公司与申地公寓小区新聘物业公司上海爱仁物业有限公司（以下简称为“爱仁物业公司”）签订系列移交清单，对小区总平面图、房屋建筑结构图、电力、煤气、给（排）水管道平面图、车位车库清单、业主收费清册、车位收费清单、净水销售合同、各类钥匙等资料、物品进行了移交。对此申地公寓业主大会表示经核对，除业主收费清册、净水销售合同没有找到外，上述移交清单中所列的其余物品、资料申地公寓业主大会都已收到，但认为舒馨物业公司还应移交有关申地公寓小区公共收益与维修基金的财务资料。为证明存在净水销售费，申地公寓业主大会提供了一份上海祺家实业发展有限公司（乙方）与爱仁物业公司（甲方）签订的《祺家牌自动售水机摆放合同》，该合同上载明甲方提供1.5平方米的场地供乙方摆放祺家自动售水机，乙方每年向甲方支付600元的管理费等内容。对此舒馨物业公司表示，在舒馨物业公司提供物业服务期间，舒馨物业公司从未就此收取过任何费用。原审法院又查明，申地公寓小区建设方（开发商）上海清松房地产有限公司（以下简称“清松房地产公司”）曾就在申地公寓基地东南侧空地上建设约480㎡的简易临房，用于物业管理及便民小店向有关部门进行请示。1997年3月14日，上海市闸北区人民政府和田地区综合整治办公室作出书面答复称，该空地已属俞泾港路西段规划市政道路拓宽段控制用地，经研究同意清松房地产公司的要求，但要求按程序向区城市规划管理局等部门办理有关手续，且在俞泾港路实施市政道路拓宽时，必须无条件拆除上述临房。同年4月，清松房地产公司申领建造上述临房的《临时建设工程许可证》，该许可证中载明临房的幢数为1幢、层数为2层、面积为448.8平方米、有效期为一年半。上述简易临房建成后为两幢二层建筑，分别位于申地公寓小区南大门东、西两侧。后俞泾港路未实施市政道路拓宽项目。根据现有地籍图显示，上述两幢房屋均位于申地公寓小区地籍红线范围内。目前双方争议的房屋为申地公寓小区南大门东侧的二层建筑，其中除一楼两间房屋现为居委会办公使用外，其余房屋均处于舒馨物业公司的控制之下。期间，舒馨物业公司以每月500-600元的标准将其中的部分房屋出租。1999年11月1日，清松房地产公司（甲方）与舒馨物业公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将480㎡简易临房无偿出租给乙方用于物业管理等事项，租赁期限暂定为5年，自1999年11月1日至2004年10月31日，租赁期间乙方承担简易临房的日常维修费用及相应水电等费用。在遇到市政道路建设且上述简易临房需拆除时，乙方应无条件的拆除。后一直由舒馨物业公司无偿使用简易临房。2002年9月5日，申地公寓业委会与舒馨物业公司签订《协议书》，约定就申地公寓临房之事协议如下：一、该临房中8号房占用了申地公寓小区地块，因此为申地公寓全体业主所有；二、该8号临房所得的收益应归申地公寓全体业主所有，并将收益划入维修（基金）。对此，舒馨物业公司称双方曾就临房归属问题达成一致意见，申地公寓业主大会亦认可临房中只有8号房属于占用了小区地块，其余房屋均未占用小区土地。申地公寓业主大会则称该《协议书》只对临房中的8号房屋进行了约定，并未对其余房屋的权属进行约定，且业委会也无权单方与舒馨物业公司就属于小区全体业主所有的财产进行约定。原审法院再查明，申地公寓小区土地使用面积7348.41平方米，共用面积为16659平方米。申地公寓业委会换届前曾委托上海骁天诚会计师事务所有限公司对2006年3月1日至2012年9月30日小区维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，但最终未出具审计报告。2013年9月4日，上海业伟业主咨询服务有限公司向申地公寓业委会开具15，000元的咨询服务费发票。原审审理中，舒馨物业公司提供：1、一份署期为2008年5月6日、以上海申地房地产有限公司（以下简称为“申地房地产公司”）名义出具的《权利确认书》，内容为申地房地产公司于1997年在建设开发申地公寓的过程中，于和田路XXX号甲区域部位建造了简易临房，共计480㎡（东西走向为10间、南北走向为19间），该房产当时是临时占用俞泾港路市政工程规划的土地，言明一旦市政工程实施无条件拆除。但由于迟至目前申地房地产公司即将解散歇业，未有市政规划实施之迹象，故申地房地产公司（包含原申地公寓项目公司清松房地产公司）决定将上述临房的一切权属均划归舒馨物业公司，如若撤销市政规划，存在申请房产转为所有权房的条件时，由舒馨物业公司负责接受及申办，但如果市政规划始终处于待执行状态，则使用权、收益权及处分权等均归舒馨物业公司。对此申地公寓业主大会表示对该份证据的真实性无法确认，即便真实存在，但首先房屋系清松房地产公司建造，申地房地产公司无权处分该房屋；其次该房屋用途为物业管理用房，申地房地产公司无权将应由全体业主使用的配套设施转让给他人。2、上海市测绘院出具的99版测绘成果图，舒馨物业公司称从该图中显示480㎡临房中只有一小部分（即《协议书》中约定的“8号房屋”）位于小区用地范围内，临房的其余部位位于俞泾港路道路拓宽市政工程规划用地的范围。对此申地公寓业主大会表示，对该图纸的真实性无法确认，其上也无法看出8号房屋的具体位置。原审审理中，双方均同意由法院结合本案案情及市场的行情对涉案房屋或其占用土地的使用价值进行酌定。原审法院认为：鉴于小区的公共收益、维修基金的收支情况均与小区业主利益休戚相关，且为日后进行审计的主要依据，故在舒馨物业公司已退出小区管理的情况下，申地公寓业主大会有权要求舒馨物业公司提供有关上述费用的财务资料供申地公寓业主大会核查。但针对申地公寓业主大会诉请中提及的具体项目，原审法院认为，在舒馨物业公司明确表示不存在1号楼底层西面电讯间租赁费、业主共用部位净水销售费的情况下，申地公寓业主大会就存在上述费用的举证尚不充分，故申地公寓业主大会要求舒馨物业公司提供有关上述两项费用的财务资料，难以支持。其余项目的财务资料，舒馨物业公司均认可存在，故其理应全部向申地公寓业主大会提供。较之于上述财务资料的提交问题，双方之间最主要的争议在于涉案房屋的权属问题。对此，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该房屋的性质属于临时建筑，且早已超过了有效的使用期限，在该房屋无合法权利证明的情况下，对建筑物本身及由此产生的利益法律均不予保护，故申地公寓业主大会要求舒馨物业公司移交上述房屋的诉请，难以支持，申地公寓业主大会可通过合法途径申请有关部门对其依法进行拆除。但同时，有关上述临时建筑所占用的土地权益仍应受法律保护。虽舒馨物业公司称包括涉案房屋在内的两幢临时建筑，当初在设计、建造时，均位于俞泾港路西段规划市政道路拓宽段控制用地范围内，不属于小区用地范围，但上述道路拓宽工程最终未能实施，而依现有地籍图显示上述临时建筑位于申地公寓小区的地籍红线范围内，应认定上述临时建筑占用了申地公寓小区的土地面积。现因涉案房屋由舒馨物业公司实际控制、使用，故其应就此向小区全体业主进行补偿。鉴于双方均同意由法院对涉案房屋所占用的土地使用价值进行酌定，原审法院将结合房屋性质、使用、收益等情况酌情确定土地占用费金额。另外，申地公寓业主大会要求舒馨物业公司承担申地公寓业主大会为本案诉讼而支付的咨询服务费、律师费，因无法律依据，不予支持。据此，原审法院作出如下判决：一、舒馨物业公司应于判决生效之日起二十日内向申地公寓业主大会出示申地公寓小区自2004年1月1日起至2012年12月31日止的公共收益（包括车位车库停车费、申地公寓小区南大门两侧两幢临时建筑的租赁费、小区内共用部位广告费、资产处置收入、利息）及维修基金收支情况的财务资料（含收支明细表、记账凭证、合同、协议、发票、收据、申请审核表），以供申地公寓业主大会查阅；二、舒馨物业公司应于判决生效之日起二十日内向申地公寓业主大会支付土地占用费（自2013年1月1日起计算至判决生效之日止，以3，000元／月的标准计算）；三、驳回申地公寓业主大会的其余诉讼请求。原审法院判决后，上诉人舒馨物业公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，被上诉人的诉请荒谬，依法应予驳回。上诉人自1997年即进驻申地公寓小区至2012年12月撤离，连续提供服务15年之久。现申地公寓业委会是2012年新换届的第四届业委会。上诉人与第三届申地公寓业委会签订的《物业服务合同》履行期早已届满，嗣后，双方通过签订《延续协议》的形式继续履行原服务合同。上诉人已经与前申地公寓业委会各自履行了合同约定的权利义务。第四届申地公寓业委会接任后，上诉人亦办理了资料的移交手续和查阅手续，申地公寓业委会已全部确认。对财产权益的保护，一般不超过两年。即使当届申地公寓业委会行使权利主张，向前追溯最多也不能超过两年。被上诉人要求上诉人提供2004年1月起至2012年12月止的公共收益维修资金资料供查阅，显然不当。而且，上诉人提供的2012年12月28日与2015年4月8日的两份审计报告，已经就2006年3月1日至2012年9月30日期间的公共收益及维修基金收支情况进行了审计，相关财务资料交给了审计单位应当等同于交给了申地公寓业主大会。原审判决却未尽充分审查之责，判决缺乏事实基础，违反法律规定。第二，原审法院判令上诉人按月支付3，000元土地占用费不当。上诉人使用涉案房屋，有合法的来源依据。涉案房屋的土地已划入俞泾港路市政道路拓宽规划用地。原该房屋的业主清松房地产公司是在承诺“俞泾港路实施市政道路拓宽时无条件拆除”的前提下才被允许建造涉案房屋。涉案房屋建成后，清松房地产公司在1999年11月即将上述房屋无偿出租给上诉人管理并使用。嗣后，清松房地产公司的控股股东承诺全部涉案房屋均划归上诉人。多年来，因俞泾港路尚未实施市政道路拓宽，故涉案房屋尚未拆除，但俞泾港路实施市政道路拓宽的规划并未改变。上诉人对涉案房屋享有占有权、使用权、收益权，是上诉人经与涉案房屋的实际建造人清松房地产公司签订租赁协议书后合法取得。该租赁协议书没有约定上诉人使用涉案房屋期间需另行支付土地使用费。上诉人与被上诉人也曾签订《协议书》明确涉案房屋中的8号房占用了申地公寓地块，因此为申地公寓全体业主所有。可见，除8号房外，其他涉案房屋没有占用申地公寓土地。该《协议书》仍然合法有效，而原审法院却未予以认定。事实上，上诉人于2012年12月撤离时已将涉案房屋南北方位的6间移交给申地公寓业委会，并且申地公寓业委会又有将涉案房屋南北方位其余十多间房屋抢占获利的事实。原审法院判决上诉人支付每月3，000元的土地占用费，缺乏事实和法律依据，显失公平。请求二审法院撤销原审判决第一、二项，维持原审判决第三项。被上诉人申地公寓业主大会辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，根据相关规定，物业服务企业在合同终止时，应将其代管的公共收益的财务资料移交给业主委员会，且并不存在上诉人所谓“只能向前追溯两年”的时效限制。上诉人称已将相关财务资料提交给了上一届业主委员会，但没有证据证明。其提供的一份2013年2月28日由林基、王华山签字的《审计意见征询表》，不能证明其已将相关财务资料移交给了该二人，该二人在《审计意见征询表》上签字不等于已收到财务资料。且2013年2月28日林基、王华山早已不是业主委员会成员，无权代表业主委员会接受相关材料。上诉人向会计师事务所提供部分财务资料供审计，其性质是配合第三届业委会进行离任审计；而被上诉人诉请移交财务资料，其性质是物业服务企业终止合同后的交接工作。两者的性质并不相同。审计报告并不能免除上诉人向被上诉人移交资料的义务。第二，申地公寓小区的建设用地规划许可证附图、地藉图、房地产权证等权属资料都显示涉案房屋位于申地公寓小区建筑区划内，其占用土地的使用权为业主共有。涉案房屋是申地公寓小区的配套设施，并非独立的建设项目。上诉人提供的两份建设工程施工图显示，申地公寓基地南部的工程项目进行了调整，原计划在此处建设的商品房建设项目被取消，恰恰说明该地块位于申地公寓的宗地范围内。由于规划管理部门对俞泾港路西段有拓宽改造的远期规划，故对申地公寓基地南侧地段的建设进行控制，不允许建造永久性房屋设施。该地块被列入了市政道路拓宽工程的规划范围，并不意味着政府已收回该地块的土地使用权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：第一，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十三条的规定，物业服务企业应当保存小区共有部分经营管理档案及物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料，并在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交上述档案和资料。本案中，上诉人未提供充分的证据证明其于2012年12月31日退出申地公寓小区后已经向申地公寓业委会或业主大会移交了相关档案、资料，故现被上诉人要求上诉人出示申地公寓小区自2004年1月1日起至2012年12月31日止的公共收益及维修基金收支情况的财务资料供查阅，并无不当，理应支持。上诉人所提及的每届业委会离任时对相关财务情况进行审计并形成审计报告，并不能等同于物业服务合同终止时相关财务原始资料的移交。故上诉人关于形成审计报告即等同于移交了相关财务资料的主张，不能成立。此外，上诉人在原审中未曾就被上诉人关于移交相关财务资料的诉请提出诉讼时效抗辩，现于二审中提出，本院不予支持。第二，申地公寓小区现有地籍图显示涉案房屋位于申地公寓小区的地籍红线范围内。既然由上诉人实际控制、使用的涉案房屋确位于申地公寓小区的土地范围内，故原审法院认为上诉人应当就此向申地公寓全体业主进行补偿，并无不当。原审法院酌情确定上诉人应支付的土地占用费金额，较为合理，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，630元，由上诉人上海舒馨物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 邬海蓉二〇一五年六月十七日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”