（2015）秦民终字第1071号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2017-03-10
案件名称
秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司、申立荣商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司,申立荣
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第1071号上诉人（原审被告）秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区。法定代表人马东升，该公司总经理。委托代理人张娜，该公司职员。被上诉人（原审原告）申立荣，女，1982年1月6日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司（以下简称金盛达公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明，2010年10月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋认购协议书》。约定原告认购被告开发的腰占庄片区的C栋C2－21户型，约87㎡，21层，3925元/㎡。总价款约为341475元。乙方在签订本协议时交15万元，余款待甲方取得商品房预售许可证，与乙方签订正式《商品房买卖合同》时付清。协议第六条约定将计划在2013年12月31日前交工；第七条约定违约责任：1、甲方如未按照协议约定的期限将房屋交付使用，除本协议中约定的特殊原因外，甲方以乙方已交房款为基数，按照同期银行贷款利率向乙方支付利息；2、略。3、本协议签订后，除双方协商同意外，不准退房、转让或重复售房，否则向对方承担本协议项下房屋价款20%的违约金。4、本协议于签订正式《商品房买卖合同》后解除。协议签订当日，原告向被告交纳了15万元房款，被告给原告出具了《客户交款单》。另查明，原告预定的房屋工程项目，被告已经于2014年5月7日取得《预售许可证》，但被告未能在2013年12月31日前交工。被告称，房屋在2006年1月1日可以交付。原审法院认为，原告与被告签订的《房屋认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。双方签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思，不违反法律强制性规定，合法有效。按照协议书的约定被告应当按照约定在2013年12月31日前交付房屋，被告虽取得了预售许可证，但未能按约定的日期交付房屋，致使原告的合同目的无法实现，故对原告要求解除《房屋认购协议》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的购房款15万元返还原告；被告长期占用原告资金用于经营，被告应当自收到原告房款之日起向原告支付同期银行贷款利息。关于协议书第七条第3项关于原告不准退房的约定，被告作为提供格式条款的一方，该约定免除自己一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除原告申立荣与被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于2010年10月18日签订的《房屋认购协议书》；二、被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告申立荣购房款15万元，并自2010年10月18日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告申立荣支付上述15万元的利息。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取，由被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。上诉人金盛达公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为原告的合同目的无法实现不成立。商品房有其特殊性，建设过程中受许多因素的影响，逾期交房不等于不能交房，另外，被上诉人所购买的房屋己经取得预售许可证，房屋基本封顶，不属于合同目的无法实现。《房屋认购协议书》第七条第一款约定“甲方如未按照协议约定的期限将房屋交付使用，除本协议中约定的特殊原因外，甲方以己付款为基数，按同期银行贷款利率向乙方支付利息”，协议是双方签订的，且是《房屋认购协议书》，被上诉人不会不知道，更不会急用。因此，本案没有《合同法》中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。二、本案没有《合同法》第四十条“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形。双方签订的办议书不仅有除双方协商同意外，不准退房，转让或重复出售的约定，还有甲方如果未按照协议约定的期限将房屋交付使用，除本协议约定的特殊原因外，甲方以乙方己交房款数额为基数，按同期银行贷款利率向乙方支付利息。因此，没有一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，相反上诉方的责任更重。三、如果解除协议，被上诉人应向上诉人支付约7万元违约金双方签订的协议是有效的，按照协议约定:除双方协商同意外，不准退房，转让或重复出售。否则向对方承担本协议项下房屋总价款20%的违约金。一审认定解除协议的理由均不成立，如果被上诉人要解除，理应向上诉人承担违约金。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人申立荣辩称：1、2010年申立荣为解决住房问题，与金盛达公司签订了房屋认购书，当时金盛达公司未取得房屋预售许可证，实际取得预售许可证的时间为2014年5月7日，晚于约定的交房时间。2、金盛达公司存在明显的违约行为。合同约定交房时间为2013年12月31日，但到目前为止，该楼房未封顶，何时交房是未知数，申立荣购房目的无法实现。3、购房协议是金盛达提供的，其中明显存在免除自身责任，加重对方责任的条款应认定为无效。综上，请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，申立荣与金盛达公司签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《房屋认购协议书》属于商品房买卖合同的预约合同，金盛达公司不能依据合同约定期限交付房屋，申立荣长时间内无法取得房屋，购房使用的合同目的不能实现，原审判决解除双方合同并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年六月十七日书 记 员 孙秀丽 来源：百度搜索“”