（2015）嘉民三（民）初字第82号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-09-16

案件名称

平甲与上海乙置业有限公司、上海丙物业咨询有限公司王丁商品房预售合同纠纷案一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

平甲,上海乙置业有限公司,上海丙物业咨询有限公司,王丁,上海戊投资管理有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百四十条

全文

上海市嘉定区人民法院民事��决书（2015）嘉民三(民)初字第82号原告平甲。委托代理人高黎宏，上海董道律师事务所律师。被告上海乙置业有限公司。法定代表人吴某某，执行董事。委托代理人章大卫，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托代理人陆舟，上海宏仑宇君律师事务所律师。被告上海丙物业咨询有限公司。法定代表人李某某，总经理。委托代理人李国栋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告王丁。第三人上海戊投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇沙河路３３７号３层。法定代表人孙某某。原告平甲与被告上海乙置业有限公司（以下简称乙公司）、上海丙物业咨询有限公司（以下简称丙公��）、王丁商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年3月19日、5月12日公开开庭审理。审理中，本院依法追加了第三人上海戊投资管理有限公司（以下简称戊公司）。原告平甲及其委托代理人高黎宏、被告乙公司之委托代理人章大卫、陆舟、被告丙公司之委托代理人李国东、被告王丁到庭参加诉讼。第三人戊公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告乙公司系嘉定区马陆镇某某路58弄某某葡提公馆（又名马陆某某台州城）房产开发商，被告丙公司为该楼盘的销售商，被告王丁系丙公司员工。原告为购买房产，在该楼盘售楼处按照王丁要求，分两次支付了以“团购费”为名义的购房款16万元，并于2013年12月26日与被告乙公司签订《上海市商品房预售合同》。后因该房产��能落户，经过协商原、被告解除了合同。此后原告多次要求返还该16万元购房款，但被告王丁拒不退还，被告丙公司也一直推诿，直至房产销售代理商变更为戊公司，其承诺同被告乙公司一起协助原告追讨该16万元款项。但至今为止，原告仍未收到上述退款。为此原告起诉要求：一、被告乙公司返还购房款16万元并支付利息（以16万元为基数，从2014年1月27日起按照同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；二、被告丙公司、王丁对此承担连带给付责任。被告乙公司辩称，不同意原告诉请。事实上，原告以84万元的总价向被告购买了1003室房屋，其亲属以总价85万元向被告购买了1103室房屋。上述两份商品房预售合同签订后，购房人分别向本被告支付了房款42万元和43万元。之后由于购房人不购买房屋，解除了合同，被告也已经向购房人退还了上述全部房款，双方就��同项下的房屋款项无其他纠纷。原告诉称的16万元并非购房款，双方买卖合同中没有约定，实际也没有支付给本被告。故请求法院驳回原告对本被告的诉请。被告丙公司辩称，不同意原告的诉请。被告王丁确系本公司派驻至涉案楼盘售楼处的员工，于2014年6月因长期旷工被本被告辞退。根据乙公司与被告间的委托销售合同，乙公司并未授权本被告收取房款，本被告对王丁的授权中也没有收取房款的权利。故请求法院驳回原告对本被告的诉请。被告王丁辩称，涉案楼盘一开始由乙公司委托丙公司独家代理销售，本被告系丙公司的员工。到了2013年11月底，由于销售情况不理想，乙公司又委托了戊公司共同销售，所以当时售楼处有两家销售公司。戊公司进驻后找了许多房地产中介来寻找客户，并且在销售现场打出广告称付5万抵10万，具体的优惠还可以进一步协商。乙公司给我们两家销售公司一份销售底价，只要不低于该底价均可以销售。原告就是戊公司的房地产中介带来的客户。由于戊公司对外报价较高，我公司对外报价较低，因此该房地产中介了解情况后就想跳过戊公司直接找我与原告签约。我与该名中介并不认识，由于我公司从2013年12月开始不再接待客户，所以业绩很少，我为了提高业绩就同意这名中介帮他与原告办理了签约手续。在签约过程中，原告分两次给了我16万元现金，我都交给了该名中介，当时也让中介写了收条。由于房屋买卖手续已办完，故我没有留意保管，收条现已丢失。由于丙公司不允许员工代收房款，否则要进行处分，故我帮助中介代收款项一事，除了我本人之外，丙公司以及其他员工均不知晓。由于我已将房款交给了中介，故不同意原告要求返还16万元的诉请。第三人戊公司未作陈述。经审理查明，2013年12月26日，原告与被告乙公司签订《上海市商品房预售合同》约定被告乙公司以总价84万元、单价每平方米13,548元将嘉定区某某路58弄《马陆某某台州城》7号1003室出售给原告，原告应于签约当日支付首付款5万元，并于2014年2月26日前支付房款37万元，于2014年4月26日前支付房款42万元，被告应于2015年4月30日前将房屋交付原告。同日，案外人平某某也以总价85万元、单价每平方米13,709.68元向被告购买相邻的1103室房屋，双方另签订了《上海市商品房预售合同》，其中付款进度和交房时间均与上一份合同一致。签约当日，原告和平某某各支付了每套房屋5万元的首付款。合同签订后，2014年1月26日，原告支付了上述1003室和1103室两套房屋共计40万元的房款。2014年5月7日，原告又向被告支付了两套房屋共计35万元的款项。上述合计85万元，原告申请退房后，被告乙公司于2014年10月16日全额退还原告。另查明，原告购房期间，被告乙公司售楼处有销售广告称“交5万抵10万”。2013年12月26日，即原告与被告乙公司签订预售合同当日，原告在售楼处向被告王丁交付现金6万元，被告王丁出具收条称，收到原告6万元团购费，并带领原告签订了前述《上海市商品房预售合同》。2014年9月26日，被告王丁陪同原告至银行取款，原告取款后即将现金10万元交付被告，被告王丁再次出具收条称，收到原告团购费10万元。2014年10月9日，第三人戊公司出具一份《追款协议》，称现有平甲、平某某购买的7#1003、7#1103室，因不能落户故申请撤销合同，由于王丁私下收取16万元团购费，丙公司约定2014年10月15日退还平甲16万元团购费，若平甲未收到上述款项，则由戊公司及开发商继续追讨，时限为2014年12月15日前，同时平甲予以配合协助。又查明，2013年4月28日，被告��公司与丙公司签订《商品房销售合同》，约定丙公司代理销售乙公司“马陆某某台州城”房屋，销售底价为每平方米12500元，销售溢价由乙公司与丙公司按比例分配。被告王丁系丙公司派驻“马陆某某台州城”销售项目的销售人员。2014年6月25日，王丁被丙公司辞退。审理中，原告陈述由于被告乙公司售楼处的广告牌上写着预付5万，优惠5万的广告，并且原告听被告王丁及另一销售人员称交16万元可以优惠16万元，而两套房屋如没有优惠则总价在200万元以上，现优惠后合同总价为185万元。因此，原告向被告缴纳了团购费，王丁所说的房产中介并不存在。此外，案外人平某某向本院出具情况说明称，其与父亲平甲共同购买被告房屋过程中并未对购房款作区分，合同解除后开发商退款时也未作区分，其也同意由原告对外主张共计16万元的团购费。以上事实，有《上海��商品房预售合同》、收据、退款单、《追款协议》、《商品房销售合同》、退工单及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、16万元团购费的性质究竟是房款还是中介费用。根据原告及被告王丁的陈述，团购费用以冲抵双倍房款，且是售楼处现场的销售广告，因此该团购费应当视作为房款的组成部分。二、王丁收款的行为是否构成表见代理。虽然乙公司未授权丙公司收取房款，丙公司也未授权其员工收款，但作为外部人员，原告并不知晓被告的内部规定。由于原告与被告乙公司间的预售合同系在售楼处由被告王丁带领签订，原告基于此产生对被告王丁的信任，认为其有权代表被告乙公司，并按王丁指示向其交付现金，符合一般常理，对此原告并无过失。而被告乙公司对售楼处“交5万抵10万”的广告应当知情，但��未提出异议，可见乙公司许可该种促销手段，其应当对售楼处的销售行为进行监管，现乙公司放任销售公司不将优惠房款纳入合同之内，造成部分房款走向不明，对此被告乙公司具有一定过失。综上，原告有理由相信被告王丁有权代表被告乙公司，且其不具有过失，故本院依法认定王丁收取16万元团购费的行为构成对被告乙公司的表见代理。三、被告王丁、丙公司是否应当承担连带责任。根据上述对于第二个争议焦点的分析，被告王丁的收款行为构成表见代理，故其行为的后果由被告乙公司承受。原告要求被告王丁、丙公司对此承担连带责任，于法无据，本院不予支持。四、对于原告的主体资格。虽然本案中的16万元团购费是由两份不同买受人的预售合同产生，系不同合同项下的款项，但被告在收取该两笔款项时予以混同，并向其中一位买受人即原告开具了收据，��另一位买受人也同意由原告一人对外主张全部款项，故对被告所作原告主体不符的抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告乙公司应当向原告返还团购费16万元，乙公司可在承担责任后向无权代理人追偿。对于原告主张的该款项的利息损失，被告本应在退还房款时一并退还该款，故对自2014年10月17日起的利息损失，本院予以支持。原告要求被告支付该款项自支付之日起至2014年10月15日期间的利息损失，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海乙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告平甲团购费160,000元；二、被告上海乙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内以160,000元为基数、按照银行同期同类贷款利率标准偿付原告平甲自2014年10月17日起至本判决生效之日止的利息损失；三、驳回原告平甲的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,500元，减半收取1,750元，由被告上海乙置业有限公司负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　庄羽凤二〇一五年六月十七日书记员　　顾　叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。微信公众号“”