（2015）湖民初字第3059号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-11-16

案件名称

厦门市台商会馆管理有限公司与厦门华利荣科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市湖里区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第3059号原告厦门市台商会馆管理有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人陈秀雄，公司董事长。委托代理人陈华河，北京东元（厦门）律师事务所律师。被告厦门华利荣科技有限公司，住所地厦门市思明区。法定代表人李斌。原告厦门市台商会馆管理有限公司（以下简称台商会馆公司）与被告厦门华利荣科技有限公司（以下简称华利荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告台商会馆公司的委托代理人陈华河、被告华利荣公司的法定代表人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台商会馆公司诉称，原告与被告于2014年4月30日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：由被告承租厦门市仙岳路860号的台商会馆大厦6楼C单元房屋（面积为233.16平方米）以作经营之用，租赁期限5年，即2014年4月15日至2019年4月14日，第一年（2014年4月15日至2015年4月14日）月租金每平方米45元；第2年至第5年租金每年上调5%。租金按季度支付，被告应在每期期满前15日内支付下一期租金；被告应在合同签订之日支付相当于2个月租金的合同保证金；被告应按期足额缴纳租金，否则每逾期一日按月租金的3%向原告支付违约金；如被告拖欠超过15日，原告有权解除合同，被告须向原告支付3个月租赁费用作为违约金，且保证金不退还。合同签订后，被告初始还能按时支付租金，但2014年7月1日后拒绝支付房屋租金及违约金。截至2015年4月14日止，被告仍有72953.2元租金未支付。虽经原告多次催缴，被告至今未付分文。截止2015年5月7日，被告未按期足额支付租金已逾310天，业已符合《房屋租赁合同》第8.4条、第9.3条约定的情形，原告有权依约立即解除合同、没收保证金、收回房屋并要求被告支付违约金。为此，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将坐落于厦门市湖里区仙岳路860号台商会馆大楼第6层C单元的房屋腾空归还给原告；3、判令被告支付原告2014年7月15日至2015年4月14日房屋租金72953.2元，并按未付款金额的同期贷款利息4倍标准支付滞纳金9285.3元（按一年期贷款利率6%的4倍，暂计至2015年5月7日）；4、被告支付原告2015年4月15日至实际交房之日止的房屋使用费8079元（按月租金11016.81元的标准计算，暂计至2015年5月7日）；5、被告支付原告违约金31476.6元，被告支付原告的租赁保证金20984.4元归原告所有；6、被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求。被告华利荣公司辩称，同意第一、二项诉讼请求；案涉房屋从2014年11月份开始被原告停电、锁门、被驱赶出来，被告没有使用案涉房屋，不同意支付2014年11月份之后的租金及使用费。经审理查明，2014年4月30日，台商会馆公司（出租人、甲方）与华利荣公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在厦门市仙岳路860号的台商会馆大厦第6层C单元的房屋出租给乙方，租赁面积233.16平方米；租赁期限五年，自2014年4月15日至2019年4月14日；该租赁房屋的月租金单价为每建筑平方米45元，月租金为出租建筑物面积233.16平方米×45元／平方米，小计10492.2元；租金采用转账支付方式，甲方不接受现金支付房租；租金自乙方承租的第二年至第五年每年上调5%；在租赁期内，按每三个月为一期支付租金，乙方于每期期满前15日支付下一期的租金；本合同签订之日，乙方应向甲方支付首期租金31476.6元，首期租金的计算期为2014年4月15日至2014年7月14日；签订合同之日，乙方应向甲方缴付相当于2个月租金的保证金20984.4元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项（包含但不限于租金、保证金、违约金、乙方应向甲方委托的物业管理公司支付的各种费用等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额3%的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用，此违约金将不影响于本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还，同时甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施收回房屋、催收房屋租金和违约金。另查明，厦门市仙岳路860号目前登记在案外人陈秀雄等六十九个单位及个人名下。2011年1月27日，厦门台商会馆全体69个业主（委托方）与台商会馆公司（受托方）、厦门市台商会馆业主委员会签订（受托方）签订《台商会馆出租代理授权委托协议》，并办理公证。再查明，2015年6月5日，华利荣公司搬离讼争租赁物，并搬空物品。庭审中，原、被告均确认以下事实：2014年7月15日至2014年10月14日期间租金有缴交部分，尚拖欠租金10000元，2014年10月15日至今租金未缴交；签订合同后，被告向原告缴交保证金20984.4元；被告曾提出要求解除合同，但双方一直未达成一致意见。以上事实，有原告台商会馆公司提供的《房屋租赁合同》、土地房屋权证、公证书、《租户物品搬离会馆原因通知单》为证，并有庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容与形式均于法不悖，应认定合法有效，原、被告应当依约履行相应的义务。被告自认于2014年10月15日后至今未缴交租金，并拖欠上一季度租金10000元，已超过15日，根据案涉《房屋租赁合同》约定，原告有权依约解除合同，被告在庭审中同意解除合同，因此本院认定案涉《房屋租赁合同》于2015年6月5日解除。被告辩称案涉房屋从2014年11月份开始被原告停电、锁门，被告没有使用案涉房屋，但未提交证据证明，因此本院不予采信。因被告已于2015年6月5日将讼争租赁物交还给原告，因此被告拖欠原告的租金应计至2015年6月5日止。根据约定，2014年4月15日至2015年4月14日月租金为10492.2元，2015年4月15日至2016年4月14日月租金上调5%为11016.81元。因此，2014年7月15日至2015年4月14日期间被告尚欠原告的租金为10000元＋10492.2元×6个月=72953.2元，2015年4月15日至2015年6月5日期间被告尚欠原告租金为11016.81元÷30天×52天≈19095.8元。上述尚欠租金总计92049元，被告应予支付。关于逾期付款违约金，根据案涉《房屋租赁合同》约定，原告有权向被告收取迟付金额3%的违约金，该标准过高，本院调整为按照银行同期同类贷款利率四倍计算。《房屋租赁合同》约定每三个月为一期支付租金，被告应于每期期满前15日支付下一期租金，因此，2014年7月15日至2014年10月14日的违约金应以该期尚欠租金10000元为基数，从2014年6月30日起计；2014年10月15日至2015年1月14日的违约金应以该期应缴租金31476.6元为基数，从2014年9月30日起计；2015年1月15日至2015年4月14日的违约金应以该期应缴租金31476.6元为基数，从2014年12月31日起计；2015年4月15日至2015年6月5日的违约金应以该期应缴租金19095.8元为基数，从2015年3月31日起计。上述逾期付款违约金均应计至本判决确定的付款之日止。原告主张被告支付三个月的租金作为违约金，因被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是融资成本的损失，原告未举证证明存在其他损失，且原告主张的逾期付款违约金已经过高，故对原告该违约金的主张本院不予支持。因被告存在违约行为，原告主张依约没收保证金20984.4元，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告厦门市台商会馆管理有限公司与被告厦门华利荣科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年6月5日解除。二、原告厦门市台商会馆管理有限公司有权没收被告厦门华利荣科技有限公司保证金20984.4元。三、被告厦门华利荣科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市台商会馆管理有限公司支付自2014年7月15日至2015年6月5日尚欠的租金92049元，并支付逾期付款违约金（以10000元为基数，从2014年6月30日起计；以31476.6元为基数，从2014年9月30日起计；以31476.6元为基数，从2014年12月31日起计；以19095.8元为基数，从2015年3月31日起计；均按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，计至本判决确定的付款之日止）。四、驳回原告厦门市台商会馆管理有限公司的其他诉讼请求。如被告厦门华利荣科技有限公司未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4348元，由原告厦门市台商会馆管理有限公司负担294元，被告厦门华利荣科技有限公司负担4054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　邱　烨二〇一五年六月十七日书记员　陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：