（2015）沪一中民二（民）终字第975号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-26
案件名称
戴检波诉朱静房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴检波,朱静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第975号上诉人（原审被告）戴检波。委托代理人赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱静。委托代理人刘剑锋，上海博德律师事务所律师。上诉人戴检波因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人戴检波及其委托代理人赵成刚，被上诉人朱静的委托代理人刘剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年9月1日，朱静（乙方）、戴检波（甲方）及居间方上海甲房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方为购买上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号103室房屋（即系争房屋），向丙方支付意向金5万元（人民币，下同），如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，朱静（乙方）、戴检波（甲方）还签订《房屋买卖合同》，约定：乙方受让甲方的系争房屋，权利人戴检波，房屋建筑面积95.14平方米；转让价款为199万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。该合同第1.4条关于系争房屋“是否设立抵押”约定为“否”；第4.1条“首期房价款”约定：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）146万元（含尾款5万元）。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。第4.2条“第二期房价款”约定：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款53万元。第17条“补充约定”：该房总价包含地下附属面积88.21平方米，不另算房价。2014年9月1日，戴检波出具收款收据，收取了朱静支付的定金5万元。系争房屋于2014年9月23日经核准登记于戴检波名下，根据上海市房地产登记簿信息记载，系争房屋建筑面积183.35平方米，其中地下建筑面积88.21平方米。该房屋于同日核准设定有抵押权人为中国乙银行股份有限公司上海静安支行、上海市丙置业担保有限公司、债权数额为110万元的抵押登记。2014年9月底，朱静至相关房地产登记部门查阅得知系争房屋上设定有抵押，之后在与戴检波商谈签订示范文本《上海市房地产买卖合同》事宜过程中，朱静提出经过产调发现系争房屋存在抵押，要求减少支付首付款数额，戴检波不同意，双方未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2014年10月9日，朱静通知戴检波解除合同，并要求戴检波对定金退一赔一。之后朱静起诉，原审审理中，戴检波曾提出反诉要求解除合同及要求朱静支付违约金348，000元，后撤回了反诉。原审审理中，朱静请求法院判令戴检波向其双倍返还定金10万元。戴检波则不同意朱静的上述诉讼请求。原审认为，朱静、戴检波签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系双方的意思表示，应为有效。《房屋买卖合同》约定系争房屋无抵押，而系争房屋2014年9月23日核准设定有抵押权人为中国乙银行股份有限公司上海静安支行、上海市丙置业担保有限公司、债权数额为110万元的抵押登记，由于该抵押借款系戴检波向开发商购买系争房屋时向银行贷款，戴检波在与朱静签订《房屋买卖合同》时应当知晓系争房屋将设定该抵押，戴检波未如实告知朱静，朱静之后发现系争房屋设定有抵押，在与戴检波就签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》协商不成的情况下，朱静有权要求解除《房屋买卖合同》。从双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的约定看，关于系争房屋是否存在抵押明确约定为“否”，根据相关约定并不能认定朱静清楚系争房屋上有按揭的事实，戴检波辩称其分不清抵押和按揭的区别，才在合同中关于是否有抵押约定为“否”，朱静对于系争房屋上有按揭是清楚的，戴检波上述辩称缺乏依据，不予采信。《房屋买卖合同》约定系争房屋建筑面积95.14平方米，同时在补充条款中已约定“该房总价包括地下附属面积88.21平方米，不另算房价”，该约定与上海市房地产登记簿记载信息相符，故戴检波提出《房屋买卖合同》中双方填写的房屋建筑面积与系争房屋登记建筑面积误差超过3%、戴检波可以解除合同的辩解意见明显无依据，原审法院不予采纳。戴检波未如实告知朱静系争房屋的抵押状况，应当承担双倍返还定金的违约责任。原审法院审理后于二○一五年二月二十七日作出判决：戴检波应于判决生效之日起十日内双倍返还朱静定金共计10万元。案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由戴检波负担。原审判决后，戴检波不服，向本院提起上诉称：双方买卖合同明确约定被上诉人支付的首付款为146万元，该笔款项是为了归还银行贷款的，上诉人出卖房屋也是因为买房时贷款金额较大。双方签订合同后，上诉人并没有违约行为，且对于房屋抵押状况的告知只是属于误述，原审法院判令上诉人承担双倍返还定金的责任，缺乏法律依据。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人返还5万元。被上诉人朱静辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人是否有权要求上诉人双倍返还定金10万元。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，系争房屋上并未设立抵押，但事实上系争房屋存有抵押，本案亦无证据表明被上诉人在签订《房屋买卖合同》前知晓系争房屋上存在抵押，故上诉人未如实告知被上诉人系争房屋的抵押状况，已构成违约。此后，上诉人与被上诉人就如何继续履行《房屋买卖合同》亦未达成一致，被上诉人在此情况下要求解除合同并主张适用定金罚则，于法有据，本院予以支持。上诉人关于其未告知系争房屋的抵押状况属于误述而不应双倍返还定金的上诉理由，缺乏法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人戴检波负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 蒋庆琨代理审判员 娄 永二〇一五年六月十七日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”