（2015）鼎民初字第1494号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-15
案件名称
福鼎恒泰物业管理有限公司诉柯金生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福鼎市人民法院
所属地区
福鼎市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福鼎恒泰物业管理有限公司,柯金生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十五条，第四十一条，第四十二条第一款，第四十四条，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2015）鼎民初字第1494号原告福鼎恒泰物业管理有限公司，住所地福鼎市潮音岛小区山水名都会所二层。法定代表人苏忠宣。委托代理人彭淑晶，女，1978年12月8日出生，汉族，该公司副总经理，住福鼎市。委托代理人林丽娟，女，1989年2月1日出生，汉族，该公司客服主管，住福鼎市。被告柯金生，男，1948年9月24日出生，汉族，住浙江省温州市。原告福鼎恒泰物业管理有限公司与被告柯金生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人彭淑晶、林丽娟到庭参加诉讼。被告柯金生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福鼎恒泰物业管理有限公司诉称：2008年5月12日，被告向福建家景置业有限公司购买了坐落于福鼎市桐城潮音岛山水名都第174幢101单元房屋并签订了《商品房买卖合同》，含附件合同补充协议及《前期物业服务合同》等。2009年12月31日，福建家景置业有限公司通知被告交房，被告于2011年5月18日至该公司及原告处办理交接房手续。嗣后，被告交纳相关物业服务费���至2011年12月，自2012年1月起的物业管理费、水电公摊费、绿化养护费等均未交纳，原告多次致电、致函催缴，但被告均以暂未入住、待入住或转售后一次性付清所欠费用为由推托。物业所在小区经原告精心管理，被评为“宁德市物业管理示范小区”、“福建省物业管理示范小区”，确保了被告物业的价值。因原告无力继续垫资履行物业管理职责，遂于2014年1月20日委托福建民哲律师事务所发律师函给被告，催告其将所欠的各项费用累计27064.99元于2014年2月28日前付清，但被告并无反应。为此，原告请求法院依法判令被告立即支付欠交的物业费15708.03元、绿化养护费7820.40元、水费158.8元、水电公摊费440.36元及物业费滞纳金2937.40元（计至2015年3月），累计27064.99元。被告柯金生未到庭，亦未作书面答辩。经审理查明，2007年5月28日，原告与福建家景置业��限公司签订《前期物业服务合同》，为福鼎家景滨海阳光·山水名都小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年6月30日至2012年6月29日，因小区至今未成立业主委员会，福建家景置业有限公司亦未在合同期满前选聘新的物业管理企业，合同期限自动顺延。按照合同约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，双拼住宅、单独住宅以1.2元／平方米／月的标准计付；单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；原告有权代收代缴水电等费用，公共水电费用由全体业务按户分摊。业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，每月10日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每月按应交费用的3‰向原告交纳滞纳金。2008年5月12日，被告与福建家景置业有限公司购买福鼎市桐城潮音岛山水名都第174幢101单元房屋，并签���《商品房买卖合同》，含附件《前期物业服务合同》、《合同补充协议》、承诺书等，房屋建筑面积为335.64平方米，赠送庭院面积约为281平方米。2009年12月30日，福建家景置业有限公司通知被告于当月31日办理交房手续，被告于2011年5月18日至该公司及原告处办理相关手续。嗣后，被告支付物业费等至2011年12月，其后拒不交纳物业费等费用。原告多次催讨未果，于2015年4月28日诉至本院。上述事实，有原告的陈述和经庭审质证及本院审查的营业执照、《商品房买卖合同》、合同补充协议、《前期物业服务合同》、交房通知书、交房通知单、交接手续联系单、告知函、邮寄回执单、欠费明细、水电费收费发票、用水用电读数表、律师函等证据为证。本院认为，原告与福建家景置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，系建筑单位依法与物业服务企���签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主具有约束力。原告依据该合同向被告提供了物业管理服务，被告无故未按期交纳物业费，构成违约，原告要求被告交纳拖欠的物业费，符合合同约定，本院予以支持。自2012年1月至2015年3月，被告应交物业费为335.64平方米×1.2×39月＝15707.95元，对超出部分，本院不予支持。原告因提供小区公共区域物业服务而支出水电费，现请求被告按照合同约定支付电公摊费427.61元及水公摊费12.75元，具有事实依据，符合合同约定，本院予以支持。《前期物业服务合同》第六条约定，单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用经由双方协商确定。原告庭审时自认，被告从未与原告办理过被告专有绿化区域的养护协议，原告未经与被告协商便自行提供养护服务，原告认为由此产生的绿化养护费用及水费系基于无因管理行为而产生的合理费用，不属本起物业服务合同纠纷案件审理范围，对此本院不予认定，原告可另行起诉。被告拖欠物业费情况属实，原告要求其从逾期之日起每月按3‰的标准支付滞纳金，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。截至2015年3月，被告实际应支付的滞纳金为942.48元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告柯金生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第四十四条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告柯金生应于本判决生效之日起七日内给付原告福鼎恒泰物业管理有限公司物业服务费15707.95元、电公摊费427.61元、水公摊费12.75元及物业费滞纳金942.48元，合计17090.79元。二、驳回原告福鼎恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费476.62元，减半后收取238.31元，由原告负担87.82元，被告柯金生负担150.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期未交按自动撤回上诉处理）。代理审判员 肖 婷二〇一五年六月十七日书 记 员 蔡平心执行申请提示：本判决书的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附注：《中华人共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者���行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服���合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有��向同级人民法院提出检察建议。 搜索“”