（2015）商梁民初字第00191号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-22
案件名称
原告张某某诉被告侯某某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
商丘市梁园区人民法院
所属地区
商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,侯某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百二十条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2015）商梁民初字第00191号原告张某某（反诉被告），男，汉族。委托理人万庆才，商丘市梁园区148法律服务所法律工作者。被告侯某某（反诉原告），男，汉族。委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。原告张某某与被告侯某某租赁合同纠纷一案，于2015年1月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员周孝忠担任审判长，审判员陈瑛、尹德勇参加合议。于2015年4月24日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人万庆才、被告委托代理人侯某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告张某某诉称并反诉辩称：2013年12月22日，原告与被告签订华联国贸时尚街租赁协议一份，协议约定：租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日止，租金每月2023元，每月28日前缴纳下月租金；协议约定签约时原告须向被告缴纳合同保证金5000元，协议还约定任何一方不能履行协议条款，视其为违约并赔偿对方违约损失50000元。协议签订后，原告即缴纳保证金5000元，原告开始入住经营。在协议履行过程中，被告口头承诺各商户租金交至5月份，便送三个月房租，但被告单方变更租金缴纳方式，改为一次交纳三个月租金。2014年9月25日，豫海公司给各商户发函，称因时尚街拖欠豫海公司商场租金，决定收回并予清理。之后私自停止了对时尚街的照明用电，扣押拖欠销售货款，使商户受到巨大损失，请求判令被告返还租赁合同押金5000元、返还（赔偿）柜台使用装修费及未结销售货款5000元、合同违约金50000元，共计60000元。反诉辩称：被告违约在先，原告不存在拖欠租金不应支付违约金。不承担反诉费。被告侯某某辩称并反诉称：2013年12月22日，原、被告签订一份租赁合同，将被告租赁的华联国贸中心商场部分营业场所出租给原告，原告在使用过程中拖欠被告租金共计10117元，现依法提起反诉，请求依法判令原告偿付被告租金10117元，支付被告违约金20000元。原、被告双方的争议焦点：原、被告签订的租赁合同是否有效？原告的诉请有无事实及法律依据？反诉原告侯某某的诉请有无事实及法律依据？原、被告对本庭归纳的争议焦点没有异议。原告为支持其主张向本院提交的证据材料有：证据一、时尚街合同一份，证明按月交纳月租金，乙方已交合同保证金5000元，违约责任50000元，双方之间有因果关系，任何一方违约，并赔偿对方违约金50000元，一年期限；证据二、合同保证金收据一份，证明原告已按合同交被告5000元保证金。证据三、时尚街办公室通知一份，证明2014年8月1日单方擅自变更月租金规定，实行违约在先；证据四、河南豫海商服公司因侯某某欠其租金下发“商函”，要求时尚街商户限期撤离商场，停止经营及造成各自装修柜台损失的事实，证明被告侯某某因豫海公司行为毁约及加害商户的事实；证据五、甲方河南豫海商服公司与乙方侯某某合同，证明豫海商服公司与侯某某合同期限为2013年11月1日－2014年10月31日止，而侯某某与时尚街合同自2014年5月11日－2015年5月10日止（12个月），证明时尚街合同与乙方（现原告）构成合同欺诈行为；证据六、销售凭单，证明商家的销售货款统一由时尚街让豫海公司财务统一收款，每月5号返款上月营业余款项，计款5586元；证据七、视听资料光盘一份，证明动员让所有商户在5月份预交6－8（三个月）租金违约。被告侯某某向本院提交的证据材料有：原、告签订的租赁合同一份。证明原告未按月缴纳租金，存在违约。被告侯某某对原告提交的证据综合质证意见为：证据一真实性及证明目的无异议；据二真实性无异议。证据三真实性及证明目的均有异议，不是被告张贴制作的；证据四真实性无异议，对证明目的有异议。豫海公司是整个商场的所有人，因原告未按时交纳租金，造成被告无法向豫海公司交纳租金，被告对豫海公司违约，豫海公司才要求商户撤出商场；证据五系复印件，不能证明其来源，证明目的有异议。与商户的签订期限与和豫海公司签订的延后，不能证明被告存在欺诈，被告与豫海公司的合同是一年一签订，符合商业经营习惯；证据六系豫海公司出具。请原告做出说明。证据七与本案无关，录音内容杂乱无章，无法辨清说话内容，录音没有通过合法途径取得，也无其它证据相佐证。原告孙凤英对被告提交的证据综合质证意见为：证据真实性无异议。原告不存在违约，因被告擅自更改缴纳租金的约定先违约，原告才未缴纳租金。双方当事人对原告提供的证据一、二、四真实性无异议；被告提交的证据真实性无异议，对其证明力本院予以确认对以上当事人有异议的证据，根据各方质辩理由，本院分别作出如下认定：原告提交的证据三为时尚街办公室于九月份房租数额和缴纳办法的通知，该证据记载内容与本案有关联，可以作为本案的定案依据；证据五虽系复印件，但该证据记载的内容和事实为被告所认可；证据六系原告销售款付款收据，证明被告对原告销售活动的管理情况，提交有原件的收据计款630元，予以认可；证据七为商户蒋欣欣与被告等关于时尚街经营情况的谈话内容，该证据和证据三相印证，可以证明时尚街租金管理的相关情况，可以作为本案的定案依据。被告对上述证据提出的异议不能成立，不予支持。根据当事人的自认及以上采信的有效证据，本院确认以下案件事实：2013年11月13日，被告侯某某与河南豫海商业经营服务有限公司签订华联国贸购物中心租赁合同，合同约定豫海公司将华联国贸购物中心一期项目二、三层平价区1008平方米（公共面积）的柜位提供给被告经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，被告即对上述柜位进行招商，并与原告签订柜位租赁合同，合同约定被告将华联国贸购物中心二楼时尚街区约12.16平方米（公共面积）的柜位提供给原告经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金2023元，每月28日前缴纳下月租金；合同签订时原告须交纳合同保证金5000元；原告销售款统一由豫海公司收取，被告每月5、15日向原告结付上半月销售款；一方违约，须向对方支付违约金50000元。合同签订后，原告向被告交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，被告口头承诺减免原告6－8月份房租；2014年8月1日，被告以时尚街办公室名言在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。原告对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫海公司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求商户于2014年9月26日前将货品即柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。9月26日，原告租赁区被停止供电。2014年11月25日，豫海公司对原告租赁的柜位进行了清理，原、被告之间的租赁终止。原告租金已交至2014年5月30日。原告销售款630元未支付。本院认为：原、被告双方在自愿基础上签订租赁合同，且在原告交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。原告租金虽交至2014年5月30日，但结合被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和原告提供的录音资料中的内容，双方存在免交6－8月份租金的事实。被告虽未经原告同意擅自变更租金交纳方式，要求原告自9月份开始一次交纳3个月租金，但原告仍有义务按约于2014年5月28日前交纳下个月即9月份租金。因被告不能按时交纳豫海公司租金导致原告经营区域停电，并于2014年11月25日进行清理，租赁合同终止。原告要求被告退还租赁押金5000元及部分未结销售款630元的诉讼请求应予支持。原告要求赔偿柜台装修费，返还未结销售款超出部分，因未能提交有效证据加以证明，本院不予支持。因豫海公司于2014年9月26日停止对原告经营区供电，原告租金应交至9月25日止。被告反诉要求原告偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，原告应偿付被告租金1685.33元（2023元÷30天×25天＝1685.33元）。因原、被告双方在合同履行期间均存在过错行为，原告起诉及被告反诉要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告侯某某返还原告张某某合同押金5000元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告侯某某返还原告张某某未结销售款630元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、原告张某某支付被告租金1685.33元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告张某某其他诉讼请求。五、驳回反诉原告侯某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，原告张某某承担1000元，被告侯某某承担300元。反诉费280元，反诉原告侯某某承担200元，反诉被告张某某承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 周孝忠审判员 尹德勇审判员 陈 瑛二〇一五年六月十七日书记员 胡尊林