（2014）厦民终字第3768号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-05
案件名称
廖秀文、雷金福、林华平与林华英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖秀文,林华平,雷金福,林华英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第3768号上诉人（原审原告）廖秀文，女，1975年1月7��出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人王平、陈昱，福建联合信实律师事务所律师。上诉人（原审被告）林华平，女，1958年1月31日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。上诉人（原审被告）雷金福，男，1955年12月1日出生，畲族，住厦门市湖里区殿前高崎。被上诉人（原审被告）林华英，女，1966年6月28日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。上诉人廖秀文与上诉人林华平、雷金福、被上诉人林华英因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖秀文向原审法院起诉，请求判令：1、雷金福、林华英共同返还廖秀文购房款625000元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2006年4月3日起计至实际付款之日止）；2、雷金福、林华英、林华平赔偿原告损失3256189元（其中购房市场差价3025700元、房屋装修损失16889元、中介费24600元、房屋占用费18400元、诉前保全费5000元；3、雷金福、林华英、林华平承担本案诉讼费用。原审判决查明，厦国地房拆（2004）号裁决书裁决拆迁人厦门市思明区人民政府给予被拆迁人雷金福安置位于厦门市莲坂新村春兴阁5号201室（即莲景路81号201室）、205室（即莲景路79号201室）和6号104室（即莲景路85号101室）房产。2006年3月9日，雷金福与案外人卢椿德在厦门亿兴房地产代理有限公司中介下签订一份《房屋认购协议书》，约定卢椿德向雷金福购买位于莲坂新村春兴阁5号201室的安置房，每平方米6000元，建筑面积104.3平方米，总价款625800元，双方保证于雷金福产权证办理好后一周内签订国土资源与房产管理局提供的《厦门市房地产买卖合同》，同时办理房产交易手续。卢椿德于签订该协议当日向雷金福支付100000元定金，于签订正式《厦门市房地产买卖合同》当日支付325800元（含定金100000元），于送件当日申请银行按揭300000元。2006年3月13日，雷金福与廖秀文在厦门住商房地产销售策划有限公司体育路分公司中介下签订一份《房产买卖协议》，约定廖秀文向雷金福购买位于莲坂新村春兴阁5号205室安置房，每平方米6000元，建筑面积105.1平方米，总价款630600元，双方保证于雷金福产权证办理好后一周内签订国土资源与房产管理局提供的《厦门市房地产买卖合同》，同时办理房产交易手续。廖秀文于签订该协议当日向雷金福支付315000元定金，于签订正式《厦门市房地产买卖合同》当日支付315000元（包含定金），于送件当日申请银行按揭315000元。2006年3月15日，雷金福与廖秀文在���门住商房地产销售策划有限公司体育路分公司中介下签订一份《房产买卖协议》，约定廖秀文向雷金福购买位于莲坂新村春兴阁6号104室安置房，每平方米5900元，建筑面积105.1平方米，总价款620090元，廖秀文于2006年4月5日前向雷金福支付310000元（含定金），余款310090元于办理过户时申请银行按揭。雷金福于开发商交付房产后五日内将房产交付给廖秀文。2006年7月27日，雷金福与廖秀文签订一份《购房补充协议（莲坂安置房）》，廖秀文确认收到雷金福交付的上述三套房产，并约定房产内物业管理费、维修费、装修押金、土头运输费均由廖秀文负担，廖秀文应于2006年8月3日前追加购买春兴阁5号201室的购房定金100000元，原2006年3月9日签订的协议其他条款不变。上述合同签订后，廖秀文共支付购房款625000元（其中莲景路79号201室购房款315000元、莲景路85号101室购房款310000��），支付中介费24600元，卢椿德支付莲景路81号201室购房款300000元。2007年8月6日、7日，林华平与廖秀文、卢椿德因上述三套房产产生纠纷并报警，林华平已将其中位于莲坂新村春兴阁6号104室的房产收走。林华平向厦门市思明区人民法院起诉，诉请法院确认廖秀文与雷金福签订的《房产买卖协议》、《房地产买卖合同》及《购房补充协议（莲坂安置房）》无效；确认卢椿德与雷金福签订的《房屋认购协议书》无效；廖秀文、卢椿德立即将坐落于厦门市思明区莲坂新村春兴阁5号201室、205室返还林华平。厦门市思明区人民法院判决于2009年2月13日作出（2008）思民初字第2280号民事判决，支持了林华平的诉讼请求。廖秀文、卢椿德不服提起上诉，厦门市中级人民法院于2009年6月20日作出（2009）厦民终字第1427号民事判决，维持原判。廖秀文、卢椿德不服二审判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2011年9月2日作出（2011）闽民申字第254号民事裁定，指令厦门市中级人民法院对本案进行再审。厦门市中级人民法院于2012年3月15日作出（2011）厦民再终字第39号民事判决，认定“雷金福与廖秀文、卢椿德签订的相关协议合法有效”，撤销了原一、二审判决，判决驳回林华平的诉讼请求。另查明，2009年9月21日，廖秀文、卢椿德向厦门市思明区人民法院起诉，诉请判令：1、雷金福返还购房款925000元及利息220811.45元；2、雷金福赔偿原告损失1668209元，其中购房市场差价1298209元、房屋装修损失100000元、购房过户费234000元、中介费36000元；3、林华平承担连带清偿责任。厦门市思明区人民法院于2010年2月23日作出（2009）思民初字第9988号民事判决，认定合同无效，双方互相返还，判决雷金福返还购房款925000元和房屋装修费85342元，林��平承担连带清偿责任，驳回了卢椿德、廖秀文的其他诉讼请求。该民事判决已于2010年3月12日发生法律效力。又查明，2009年9月4日厦门市房地产交易权籍登记中心填发的厦国土房证00708158号、00708159号土地房屋权证分别载明雷金福为思明区莲景路85号101室、思明区莲景路79号201室的权利人。2009年12月11日，雷金福、林华平与林华英分别签订《厦门市房地产买卖合同》2份，约定雷金福、林华平将莲景路79号201室、莲景路85号101室分别以386244元、383652元的价格转让给林华英。2009年12月23日厦门市房地产交易权籍登记中心填发的厦国土房证00736743号、00736744号土地房屋权证分别载明林华英为上述两套房产的权利人。针对上述行为，廖秀文向厦门市思明区人民法院起诉，请求判令：1、确认雷金福与林华英于2009年12月11日签订的有关厦门市思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室的《厦门市房地产买卖合同》无效；2、雷金福、林华英共同向厦门市国土资源局办理撤销“雷金福与林华英签订的关于厦门市思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室”的《厦门市房地产买卖合同》的登记手续，并撤销“厦门市思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室登记在林华英名下”的产权登记手续，将厦门市思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室登记回雷金福名下，相关税费由雷金福、林华英承担；3、雷金福继续履行廖秀文与其签订的2006年3月13日《房产买卖协议》、2006年3月15日《房地产买卖协议》，并判令雷金福、林华平共同向厦门市国土资源局办理厦门市思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室房屋登记至廖秀文名下的买卖合同登记手续，并将厦门市思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室登记至廖秀文名下等。厦门市思明区人民法院作出（2012）思民初字第4538号民事判决，认定雷金福、林华平与林华英之间的房屋转让行为有效，廖秀文关于雷金福、林华平与林华英之间系恶意串通的主张，没有提供充分证据证明，故判决驳回了廖秀文的诉讼请求。廖秀文不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2012年11月7日作出（2012）厦民终字第2252号民事判决，驳回上诉，维持原判。廖秀文不服该二审判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2013年2月27日予以立案受理，2013年12月14日，福建省高级人民法院作出（2013）闽民申字第79号民事裁定书，裁定驳回廖秀文的再审申请。再查明，2006年3月9日至2009年12月11日期间，雷金福与林华平之间系夫妻。廖秀文因本案申请了诉前保全，支出诉前保全费5000元。案件在审理过程中，廖秀文向原审法院提出申请，要求评估涉案两套房产于2012年11月7���时的市场价值。原审法院依法委托厦门大成资产评估土地房地产估价事务所进行评估，该评估事务所于2014年7月17日作出《房地产估价报告》，确定估价对象在2012年11月7日时的房地产市场价值为380.26万元，为此支出评估费9605元。廖秀文对该份评估报告真实性无异议，但对市场价格保留意见。林华平和林华英对评估报告的真实性无异议，但认为（2009）思民初字第9988号对该案已经进行处理，没有评估的必要性；即使要评估，评估基准日也应当以该案生效时间为宜。原审判决认为，廖秀文与雷金福签订的关于涉案房屋买卖的2份合同是双方当事人真实意思表示，系有效合同。廖秀文已于2009年9月21日向原审法院起诉要求返还购房款及赔偿装修费损失等诉讼请求，原审法院亦已作出相应判决，判决雷金福返还购房款925000元（其中300000元属于案外人卢椿德）和房屋装修费85342元，且该判决已经生效。现廖秀文再起诉要求返还购房款及利息、装修损失，违反了“一事不二理”原则，廖秀文该部分诉讼请求，原审法院不予处理。本案廖秀文其他诉讼请求基于的是合同有效提起的违约赔偿之诉，与前诉合同无效提起的诉讼基础法律事实不同，不违反“一事不二理”原则，该部分答辩意见，没有法律依据，原审法院不予采纳。雷金福与廖秀文签订涉案房屋买卖协议后又将房屋出售给林华英并办理了过户登记手续，属于“一房二卖”，致合同无法履行，廖秀文的合同目的无法实现，雷金福、林华平对此存在过错，应当承担相应的违约责任。廖秀文认为其损失范围包括购房市场差价及中介费损失，符合客观实际，可以支持；廖秀文认为其损失还包括房屋占用费，没有事实和法律依据，不予支持。廖秀文以二审法院终审判决确定其与雷金福之间的��屋买卖合同有效的生效时间作为确定其房屋市场差价的评估基准日，合理合法，予以确认。根据《评估报告》显示，案涉两套房产在评估基准日的市场价值合计为380.26万元，故市场差价为（3802600元－630600元－620090元）＝2551910元。生效判决已经确认雷金福与林华英之间的2份《厦门市房地产买卖合同》合法有效，廖秀文要求林华英承担连带或共同赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，雷金福、林华平应当共同赔偿廖秀文房屋差价损失2551910元和中介费损失24600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告雷金福、林华平应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告廖秀文购房市场差价损失2551910元和中介费损失24600元；二、驳回原告廖秀文的其他诉讼请求。宣判后，廖秀文与林华平、雷金福均不服，分别向本院提起上诉。廖秀文上诉称，一、原审判决认定廖秀文“再起诉要求被告返还购房款及利息、装修损失，违反了‘一事不二理’原则，本院不予处理。”是错误的。（2009）思民初字第9988号民事判决书是基于合同无效提起的，而本案是基于合同有效提起的违约赔偿之诉，两案的诉讼基本法律事实不同，不存在一事二理的情况。而且在前案中，法院只是判决雷金福返还购房款等，本案中，上诉人主张的是要求雷金福、林华平共同返还及赔偿，法院应当予以审理并支持。此外，上诉人并未实际取得购房款及利息、装修损失，因此在本案中主张并没有重复取得相关款项。若是，法院在本案中不予处理该部分款项，反而使得上诉人的该部分款项受到损失。因此，恳请二审法院判决被上���人应当返还上诉人购房款625000元及利息，以及赔偿装修损失16889元。二、原审判决以“生效判决已经确认被告雷金福与被告林华英之间的2份《厦门市房地产买卖合同》合法有效”为由，认定“原告廖秀文要求被告林华英承担连带或共同赔偿责任，没有事实和法律依据”是错误的。上诉人认为雷金福、林华平与林华英（林华平妹妹）恶意串通，将思明区莲景路79号201室、莲景路85号101室过户给林华英，损害第三人合法利益，而且属于以合法形式掩盖非法目的的行为。即便原生效判决认定《厦门市房地产买卖合同》合法有效，也没有排除林华英在明知上诉人与雷金福、林华平存在纠纷的情况下，仍受让房产的责任，因此应当承担连带责任。三、此外，原审诉讼过程中，上诉人除了申请诉前财产保全外，还有申请诉讼财产保全，因此产生的诉讼保全费5000元也应当由雷金福、林华英、林华平承担，原审判决对此遗漏判决，应予以更正。综上，请求判令：一、依法撤销原审判决第二项，改判支持廖秀文的全部诉讼请求。二、雷金福、林华英、林华平承担本案的全部诉讼费用。林华平、林华英答辩称，一、廖秀文就返还购房款利息装修损失曾向思明区法院起诉，案号是2009思民初字第9988号，该法律文书就同一购房款利息及装修损失进行了判决，目前仍是生效法律文书，因此廖秀文再次主张所谓返还购房款利息装修违反了一事不再理原则，原审判决对此认定清楚。二、林华英向林华平购买讼争房产合法有效，这是经过一、二审以及省高院再审认定的法律事实。因此廖秀文所主张的所谓林华英承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。三、廖秀文对林华平、雷金福主张的所谓损失赔偿也没有任何事实和法律依据。林华平在向林华英出售讼争房产时，雷金福和廖秀文的房产买卖协议是经生效判决确认无效的情况下，林华平、雷金福对讼争房产拥有合法和经过司法确认处置权期间，将房产出售给林华英。林华英不存在过错，林华平和雷金福也不存在过错。判令出售给廖秀文的合同有效是发生在省院再审以及厦门中院启动审判监督程序，系在林华英、林华平买卖房产之后。因此，廖秀文主张赔偿的过错责任人林华平、林华英、雷金福并无过错，不应当承担廖秀文所主张的损害赔偿责任。雷金福未作陈述。林华平、雷金福共同上诉称，一、本案廖秀文的全部诉讼请求，不但包括“返还购房款”的诉讼请求，也包括“索赔房屋差价”的诉讼请求，均经（2009）思民初字第9988号案件处理并生效，因此，均违反“一事不二理”的原则，依法应驳回起诉。原审法院在此认定事实错误，依法应予纠正。廖秀文与其夫卢���德作为中介业从业人员的身份，利用雷金德缺乏文化的弱点，明知雷金福有妻子，而以认为其妻已死亡为借口，恶意规避林华平，欺骗其签订《房产买卖协议》。林华平就此起诉，并被厦门市中级人民法院判令协议无效。后，廖秀文以无效诉求返还购房款及赔偿损失等，经生效判决雷金福支付上述费用。雷金福、林华平也主动履行该判决。但廖秀文拒收，则执行法院将该笔款项予以返还。现廖秀文提起本案诉讼，系与原生效的（2009）思民初字第9988号民事判决为同一法律关系，起诉内容一致，应当适用“一事不再理”原则，驳回廖秀文的起诉。二、“一事不再理”的问题姑且搁置不论，仅从林华平出售房产时无任何过错的客观事实出发，原审判决按过错责任的方式判决其承担所谓“市场差价”和“中介费”，也属于错判。因雷金福、林华平出售讼争房屋在厦门市中级人民法院确认雷金福与廖秀文的合同无效情形之下，其不存在过错。三、不能按过错责任的方式判令无过错卖方承担赔偿责任的问题姑且不论，原审判决在承担责任的方式上的自相矛盾，一方面认定讼争买卖合同有效，另一方面，又不采纳自己认定有效的《房屋买卖合同》中明确的违约责任承担方式。合同中明确廖秀文同意适用定金罚则，则雷金福、林华平应当承担是合同约定的违约条款责任。四、原审判决林华平支付所谓“中介费”，认定事实明显错误，依法应予纠正。廖秀文、卢椿德系中介业从业人员，成立合同之时系自己为自己居间，判令雷金福、林华平承担中介费缺乏事实依据。五、原审判决林华平承担本案的保全费用，认定事实明显错误，依法应予纠正。本案中系廖秀文申请查封财产，但又主动申请解除查封，则费用应由廖秀文负担。综上，请求判令���1、撤销原审判决第一项，依法裁定驳回起诉，或改判驳回廖秀文的全部诉讼请求。2、廖秀文承担本案全部诉讼费用。廖秀文答辩称，一、本案并未违反“一事不二理”原则，原审判决应当支持廖秀文的全部诉讼请求。林华平等辩称廖秀文的全部诉讼请求均经（2009）思民初字第9988号案件处理并生效，故违反“一事不二理”原则。廖秀文认为该上诉理由缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。廖秀文认为两案的诉讼基础法律事实不同，起诉内容，被告主体也不尽相同，本案的诉讼请求合法有效并未违反“一事不二理”原则，应得到法院的审理和支持。二、廖秀文认为雷金福、林华平“一房二卖”的行为存在过错，致合同无法履行，廖秀文的合同目的无法实现。雷金福、林华平应当承担相应的违约责任，赔偿廖秀文购房市场差价、装修损失、中介费、房屋占用费等损��。林华平等辩称其行为无过错，不应承担购房市场差价、装修损失、中介费等违约赔偿责任，缺乏法律与事实依据。1、根据（2011）厦民再终字第39号民事判决书，廖秀文与雷金福签订的关于涉案房屋买卖的2份合同均是双方当事人的真实意思表示，系有效合同。而雷金福与廖秀文签订涉案房屋买卖协议后又将房屋出售给林华英，并办理了过户登记，属于“一房二卖”，导致合同无法履行，答辩人的合同目的无法实现。雷金福、林华平对此存在过错，应当承担相应的违约责任。2、根据《房屋买卖协议》中的约定，“若甲乙任何一方违约，均应向中介方支付全部中介费”，雷金福、林华平的违约行为事实清楚证据充分，应当支付全部中介费。公司与个人为不同的独立的法律主体，林华平、雷金福所称的“自已给自已居间”显然于法无据。三、林华平、雷金福认为其承担赔偿应适用《房屋买卖协议》中约定的“甲方中途毁约，双倍返还定金”条款，是错误的。林华平、雷金福违反合同的行为，导致该《房屋买卖协议》的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”因此，廖秀文提出的赔偿范围及赔偿款项，符合客观实际有理有据，应当得到支持。四、林华平认为诉前财产保全应由廖秀文承担是错误的。廖秀文在原审时申请保全的是雷金福、林华平、林华英三个人的财产，后来只撤回对林华英的财产保全。即便只是对雷金福、林华平的财产保全，也是要缴纳一次5000元的保全费，并不会因撤回对其中一人的保全申请而少缴纳保全费。廖秀文认为，原审诉讼过程中，廖秀文除了申请诉前财产保全外，还申请了诉讼财产保全，因此产生的诉讼保全费5000元也应当由林华平、雷金福承担。林华英同意林华平的上诉意见。经审理查明，廖秀文认为原审判决遗漏查明：一、廖秀文就（2009）厦民终字第1427号民事判决申请再审，因再审支持廖秀文的主张，故其对（2009）思民初字第9988号民事判决未申请执行；二、廖秀文因本案缴纳的诉讼保全费5000元。林华平、林华英认为原审判决遗漏查明：一，廖秀文之夫卢椿德既是本案中介机构的负责人，廖秀文是其业务主管，故原审判决支持其中介费存在异议；二、廖秀文主张的（2009）思民初字第9988号判决书没有申请执行，林华平将全部购房款支付到厦门市思明区人民法院，由于廖秀文拒收，厦门市思明区人民法院又退还给林华平。此外，各方当事人对原审判决查明的其余���实均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，廖秀文与雷金福的房屋买卖合同纠纷业经生效判决确认，其与雷金福签订的相关协议均合法有效，而此前廖秀文在厦门市思明区人民法院审理的（2009）思民初字第9988号案件中基于双方之间协议无效而诉求诸项损失，本案与该案诉讼基础不同，则雷金福、林华平以违反“一事不再理”的原则，上诉主张驳回廖秀文的起诉，缺乏法律依据，应当予以驳回。廖秀文与雷金福之间协议有效，则雷金福应依约履行，负有将讼争房产过户至廖秀文名下之义务。因雷金福、林华平嗣后又将讼争房产出售给林华英，致廖秀文与雷金福之间的合同无法继续履行，则雷金福作为合同相对方应承担违约责任，赔偿廖秀文的损失，雷金福、林华平以其未存在过错为由上诉主张不予赔偿，缺乏法律和事实依据，应当予以驳回。现廖秀文诉求赔偿包括购房差价、中介费等损失，系其对违约金和赔偿损失选择行使诉权之结果，且上述损失均存在事实依据，并有相应证据予以佐证，故雷金福、林华平关于应适用合同约定之违约金而非赔偿损失等上诉主张亦予以驳回。至于廖秀文主张的返还购房款及房屋装修费等，因厦门市思明区人民法院作出的（2009）思民初字第9988号生效民事判决，业已对此作出裁判。在生效判决仍维持效力的情况下，本院不再予以处理，廖秀文可通过执行程序或其他合法程序予以处理。另，因林华平未对其承担责任提出上诉主张，故对此予以维持原审判决。因原审判决对廖秀文所进行的诉讼保全费用未予以明确其负担，本院予以补正。综上，原审判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，��决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费39892元，由林华平、雷金福共同负担24848元，廖秀文负担15044元；一审诉讼保全费5000元，由林华平、雷金福负担。本判决为终审判决。审 判 长 李向阳审 判 员 胡林蓉代理审判员 章 毅二〇一五年六月十七日代书 记员 彭丽月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）��判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：