（2015）皋开民初字第0465号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-24
案件名称
江苏星球物业服务有限公司与刘宝林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏星球物业服务有限公司,刘宝林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋开民初字第0465号原告江苏星球物业服务有限公司，住所地如皋市如城街道新北商城D1-10室。法定代表人单美芳，执行董事。委托代理人吴正平，江苏九思律师事务所律师。委托代理人张稳云，公司物业经理。被告刘宝林。原告江苏星球物业服务有限公司（以下简称星球物业公司）与被告刘宝林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员陈思航独任审判，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人吴正平、张稳云到庭参加诉讼，被告刘宝林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告星球物业公司诉称：2009年3月31日，被告与上海西部企业（集团）如皋地产置业有限公司（以下简称西部置业公司）签订商品房买卖合同。合同约定：被告购买上海嘉苑12幢401室房屋，被告给付物业管理费每平米0.5元/月，2008年8月8日原告与西部置业公司签订前期物业服务合同约定被告应于房屋交付之日起向原告交纳物业服务费。该房于2009年12月28日交付，2012年4月16日原告与上海嘉苑小区业主委员会签订《上海嘉苑小区物业服务合同》，约定从2012年4月后，各业主物业管理费按每平米0.8元/月交纳，逾期按30%计算违约金。被告从2010年12月28日至2014年12月31日结欠原告物业管理费5409元，原告多次催要，被告均置之不理。现原告诉至法院要求：判令被告立即给付所欠原告物业服务费4481元，承担违约金928元；诉讼费用由被告承担。被告刘宝林未诉答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。经审理查明：原告星球物业公司系如皋市城北街道上海嘉苑小区的物业服务公司，被告刘宝林系上海嘉苑12幢401室业主。南通星球物业服务有限公司（原告星球物业公司前身）与上海嘉苑的开发商西部置业公司于2008年8月8日签订了前期物业服务合同一份，该合同载明：多层住宅的收费标准为：每月0.5元/平方米。业主应于签收物业交接单（拿钥匙）之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在季度第一个月15号之前履行交纳义务。业主未能按照约定交纳物业服务费超过三个月以上的，应自第四个月的第一天起按应付款的万分之二/日支付违约金。上海嘉苑小区业主委员会成立后，分别于2012年4月16日、2013年4月26日、2014年3月28日与原告签订了上海嘉苑小区物业服务合同。合同载明：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取(楼道公用照明电费每月按实向本单元业主分摊收取)。物业管理服务费由原告按12个月向业主预收，业主或物业使用人应在每期的前15日履行缴纳义务；业主逾期缴纳物业管理费的，按应交物业管理费的30%承担违约金；小区生活垃圾处置费用：由原告向住户按每月8元/户收取，如环卫部门调整生活垃圾处置费收费标准，则按新的文件规定执行。上述三份合同的服务期限分别为2012年4月1日起至2013年3月31日止、2013年4月1日起至2013年12月30日止、2014年4月1日起至2014年12月31日止。被告刘宝林自2009年11月28日入住上海嘉苑12幢401室，该房合同约定建筑面积为117.09平米，被告入住同时签订上海嘉苑小区业主临时公约，载明：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照物业合同的约定按时足额交纳物业服务费用，多层住宅每月每平米0.6元。因被告自2010年11月29日起至2014年12月31日止的物业服务费用等未能缴纳，原告经向被告催讨物业费未果，于2015年4月1日向本院提起诉讼，要求判如所请。以上事实，有原告的当庭陈述、商品房买卖合同、前期物业合同、物业服务合同、楼宇交接验收单、临时公约等证据在卷佐证。本院认为，房屋的所有权人为业主，业主负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上海嘉苑小区开发商西部企业与原告签订的前期物业服务合同、上海嘉苑小区业主委员会与原告签订的物业服务合同均不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告刘宝林系上海嘉苑12幢401室业主，其应当履行支付物业服务费用等相关费用的义务。被告刘宝林作为买受人在与西部置业公司签订临时公约中，亦明确约定物业管理费按每平方米0.6元/月收取。被告刘宝林户合同约定建筑面积为117.09平方米。2012年4月16日，被告所在的上海嘉苑小区业主委员会与原告约定多层住宅收费标准为每月0.8元/平米。根据上述协议以及原告的主张，被告在本案中应支付的物业服务费为：2010年11月29日至2012年3月31日至按每平米0.6元/月缴纳物业费，计1124元；自2012年4月1日至2014年12月31日止按照每平米0.8元/月缴纳物业费，计3091.18元。因被告未能及时交纳物业服务费用，原告有权根据物业服务合同的约定主张违约金。业主委员会与原告签订的物业服务合同中约定，业主逾期缴纳物业管理费的，应按应交物业管理费的30%承担违约金。对原告主张的2012年4月1日至2014年12月31日期间所产生的违约金，应计算为927.35元（3091.18元*30%）。生活垃圾处置费用，按照8元每月计算，自2012年4月计算至2014年12月为264元。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘宝林给付原告星球物业公司2010年11月29日至2014年12月31日未交纳的物业服务费用及生活垃圾处置费用合计4479.18元。二、被告刘宝林给付原告星球物业公司未按期交纳物业服务费的违约金927.35元。以上二项均于本判决生效后立即给付。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘宝林负担（该款已由原告垫付，被告在履行本判决义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 陈思航二〇一五年六月十七日见习书记员 沙臻臻