（2015）苏审三民申字第00248号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-24
案件名称
贡毅、陆春燕等与贡毅、陆春燕等房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
贡毅,陆春燕,无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审三民申字第00248号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：贡毅。委托代理人：史浩。委托代理人：程军，江苏双汇律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审上诉人)：陆春燕。委托代理人：史浩。委托代理人：程军，江苏双汇律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会。住所地：江苏省无锡市滨湖区望湖路**号。法定代表人：许强，该居民委员会主任。委托代理人：于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。再审申请人贡毅、陆春燕因与被申请人无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会(以下简称美湖社居委)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院(2014)锡民终字第1172号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。贡毅、陆春燕申请再审称：(一)根据法律规定，一方当事人行使合同解除权的，应当通知双方，否则不能视为合同解除权的行使，而通观美湖社居委2013年5月6日的通知，并没有解除合同的字样，即便该通知中有解除合同的意思表示，由于通知签收时间是2013年5月6日，合同解除时间也应为5月6日，一、二审法院认为美湖社居委2013年5月7日锁门的行为是行使单方解除权是对法律的错误理解。(二)一、二审法院擅自变更当事人的诉讼请求，程序违法。美湖社居委一审时的诉讼请求为“判令原、被告解除房屋租赁合同”，而一、二审法院却判决确认双方合同于2013年5月7日解除，明显超出当事人的诉讼请求范围。(三)美湖社居委2013年5月6日的通知中未明确表示要单方解除合同，仅仅是向贡毅催款，其后，美湖社居委又于2013年5月10日向贡毅发函，要求在7日内结清尚欠租金，逾期将视为双方合同解除。上述内容表明，连美湖社居委自身都认为合同在2013年5月10时尚未解除，一、二审法院却判决合同于2013年5月7日解除，明显偏袒一方当事人。(四)即便美湖社居委有解除合同的权利，也应采取合理的方式行使，但其在合同履行过程中采取擅自锁门、断电的方式，导致富港记饭店产生大量停业损失以及库存物品损失等，应当承担赔偿责任，二审法院对贡毅提出的事实和理由未予采信违反法律规定。(五)根据相关法律及司法解释的规定，解除权的行使应当有一定的期限。本案中，根据合同约定，租金首期缴纳时间为2011年11月1日，同时约定逾期30日的，美湖社居委有权解除合同。因此，美湖社居委应当在2011年12月1日即享有合同解除权，但其未在法律规定的一年内行使，反而要求贡毅履行合同，其解除权应当消灭。(六)涉案房屋在2011年11月1日未经过综合验收，不符合交付条件，故租赁期限不应从2011年11月1日起算。综上，请求对本案进行再审，撤销一、二审判决。被申请人美湖社居委提交意见称：(一)贡毅在长达一年多的时间里一直拖欠租金，美湖社居委已多次要求其履行合同，但其均未履行，故美湖社居委于2013年5月6日发函行使合同解除权，5月7日的锁门行为是解除权的行使方式，故合同应于5月7日解除，一、二审法院对此认定正确。(二)虽然诉状中未明确5月7日解除的字样，但在一审庭审中，美湖社居委多次强调了合同于2013年5月7日解除的主张，故一、二审判决未超出当事人的诉讼请求。(三)由于贡毅拖欠租金的违约行为一直处于持续状态，美湖社居委有权在任何时间节点行使合同解除权，贡毅以2011年12月1日作为解除权除斥期间的起算点是对法律的错误理解。(四)从2011年6月房屋交付使用到2013年5月，贡毅从未对房屋质量提出过异议，也没有因房屋不具备交付条件而影响其使用，且涉案房屋于2012年2月即通过竣工验收备案，证明涉案房屋符合国家标准，故贡毅所提出的房屋不符合交付条件的理由不能成立。综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，贡毅、陆春燕的再审申请缺乏依据，依法应予驳回。本院认为：(一)根据涉案租赁合同第四条的约定，房屋租金半年一付，先付后用，各租赁期到期之前30日付清该期租金；逾期交纳租金的，视为自动放弃房屋租赁权，出租人有权单方面收回房屋。合同第八条、第九条亦约定了承租人逾期缴纳租金的，出租人有权解除合同，收回已租赁的房屋。本案中，贡毅对其未曾向美湖社居委缴纳租金的事实并无异议，其抗辩认为未缴纳租金是因美湖社居委隐瞒房屋未通过竣工验收的事实以及房屋质量存在问题。对此，本院认为，虽然美湖社居委在与贡毅签订合同时，涉案房屋尚未通过竣工验收，但贡毅已实际进场装修，未竣工验收并未影响贡毅使用该房屋，且涉案房屋已于2012年2月通过竣工验收，其2012年2月以后的租金亦未按约支付，故其以签订合同时房屋未竣工验收作为其拒付租金的抗辩理由不能成立。关于房屋是否存在质量问题，贡毅并未提供其曾在承租期间向美湖社居委提出因房屋存在质量问题导致其无法使用的证据，且即便房屋存在漏水等质量问题，亦不构成其拒绝支付全部房屋租金的抗辩，故一、二审法院认定贡毅未支付租金构成违约并无不当。在此情形下，美湖社居委享有合同约定的解除权。(二)关于合同解除的时间问题，美湖社居委于2013年5月6日发函，明确表示因贡毅拖欠房租等违约行为，其将按照合同约定进行处理，后果由贡毅承担，并于5月7日将房屋大门锁闭，美湖社居委以其行为表达收回房屋的意思表示，不违反双方合同约定，虽然其此后又于2013年5月10日发函要求贡毅在7日内结清尚欠租金并办理善后事宜，如逾期不来将视为合同解除，但仅凭该函件不能推翻美湖社居委此前已解除合同的行为，且如按贡毅的主张，合同并非于2013年5月7日解除，将可能使美湖社居委面临因合法行使合同权利而遭受不利后果的局面，与诚信守约的合同精神不符，故一、二审法院认定合同于2013年5月7日解除并无不当。(三)虽然美湖社居委在起诉时的诉讼请求为要求解除双方的租赁合同，但其在一审最后一次庭审中明确表示合同解除时间为2013年5月7日，故一、二审法院根据本案相关事实，结合法律规定，确认双方合同于2013年5月7日解除并未超出当事人的诉讼请求。(四)因贡毅在承租涉案房屋后从未缴纳租金，其拖欠房租的违约行为一直处于持续状态，其以首次欠付租金的时点计算解除权的行使期间缺乏法律依据，故对其认为美湖社居委行使解除权超过除斥期间的主张，本院不予支持。综上，贡毅、陆春燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回贡毅、陆春燕的再审申请。审 判 长 杭 涛代理审判员 张丽华代理审判员 陈良俊二〇一五年六月十七日书 记 员 张璠倩 关注微信公众号“”