（2015）南铁民初字第114号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-11-06

案件名称

广西普盈市场投资有限公司与桂林大地恒林业开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西普盈市场投资有限公司,桂林大地恒林业开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百一��二条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2015）南铁民初字第114号原告广西普盈市场投资有限公司，住所地广西南宁市南站大道3-1号。法定代表人张渊，该公司总经理。委托代理人黄毅，广西广合律师事务所律师。委托代理人唐月勇，广西广合律师事务所律师。被告桂林大地恒林业开发有限责任公司，住所地桂林市七星区东江路28号4#楼1、2楼2号门面。法定代表人肖军，该公司总经理。委托代理人邱龙，该公司员工。原告广西普盈市场投资有限公司（以下简称普盈公司）与被告桂��大地恒林业开发有限责任公司（以下简称大地恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄雪独任审理，书记员刘建军担任记录。在审理过程中，被告大地恒公司在法定期限内向本院提出管辖异议申请，本院于2015年3月30日作出民事裁定，驳回了被告大地恒公司对本案管辖权提出的异议，被告未提出上诉。本案于2015年5月14日公开开庭审理了本案。原告普盈公司的委托代理人唐月勇、被告大地恒公司的委托代理人邱龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普盈公司诉称，原、被告双方就位于南宁市竹溪南路8号新新家园南国大厦20楼01-12号房屋的租赁事宜达成一致意见，于2014年5月28日，签订了《南国大厦房屋租赁合同》，租赁期限从2014年6月1日起至2016年8月31日止，租金为每月24780元，每三个月为周期支付一次租金，每��周期前10天内一次性支付。被告应于2014年6月1日前一次性支付首期租金74340元，即2014年6月1日起至2014年8月31日的租金，但被告并未按合同约定支付租金。经原告多次催促被告支付租金等费用，2014年8月18日被告委托案外人马朝强到原告公司签字领取了《缴租催告函》，承诺于2014年9月10日前支付所欠费用并预付半年的租金，但被告未兑现其承诺，至今仍未按合同约定支付租金。经多次催促被告支付租金未果，原告遂诉至法院，提出如下诉讼请求：1、确认解除原、被告双方于2014年5月28日签订的《南国大厦房屋租赁合同》，并判令被告搬离租赁房屋；2、判令被告向原告支付自2014年6月1日起至法院生效判决确定被告搬离之日止的租金，暂计算至2014年11月30日，共计148680元，此后租金另计；3、判令被告按中国人民银行公布的六个月至一年期贷款利率6%（月利率为0.5%）分段向��告支付拖欠租金产生的利息，暂计至2014年11月30日，共计3345.3元（2014年6月1日至8月31日所欠租金利息为：74340元×0.5%×6个月=2230.2元；2014年9月1日至11月30日所欠租金利息为：74340元×0.5%×3个月=1115.1元），此后利息另计；4、本案案件受理费由被告承担。在本案庭审中，原告当庭变更第1项诉讼请求为：判令解除原、被告双方签订的《南国大厦房屋租赁合同》；变更第2项诉讼请求为：判令被告支付2014年6月1日起至2015年1月28日7个月零28天的租金，共计196588元（24780元÷30天×238天=196588元）。被告大地恒公司辩称，被告同意解除双方于2014年5月28日签订的《南国大厦房屋租赁合同》，根据该合同第三条第一款的约定，被告需在本合同签订之日向原告支付履约保证金49560元，但实际上只支付了5000元订金，没有达到合同约定的生效条件，该租赁合同并未发生法律效力。被告一直未��用过该租赁房屋，被告的法定代表人肖军和案外人马朝强是商业合作伙伴，他们共同使用该租赁房屋注册成立了一家新的公司，该公司与被告是互相独立的两个公司，被告不应为该新设立的公司承担责任。被告从未委托过案外人马朝强与原告接洽交纳租金的事宜，也是马朝强自行对房屋进行装修，其所做的承诺和装修行为均与被告无关。因此被告不应当支付该租赁房屋的租金、滞纳金等费用。请求确认双方之间签订的合同不发生法律效力，并驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年5月28日，原、被告双方签订了一份《南国大厦房屋租赁合同》，约定由原告将位于南宁市竹溪南路8号新新家园南国大厦20楼01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12号房屋（建筑面积为619.5平方米）出租给被告作办公使用。租赁期限为2014年6月1日起至2016年8月31日止，租金为每月24780元（即40元／平方米×619.5平方米），被告需于2014年6月1日前向原告支付2014年6月1日起至2014年8月31日租金74340元，并在合同签订之日向原告支付49560元履约保证金，以后租金按三个月为一个周期支付，于每个周期前10天内一次性支付。被告不按时交付租金和水费、电费、共用设备维修资金、垃圾清理费等各种费用，严重违反小区物业管理规定，逾期15天仍不交费的，（甲方发催租通知书及寄挂号信通知或电话口头通知均视为告知本人），则原告有权终止本协议。本合同自签订之日起生效。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告支付了5000元钱后对租赁房屋进行了装修，并使用该租赁房屋注册成立了一家新公司，此后，被告未再向原告支付过任何费用。原告经多次催促被告支付拖欠的租金未果，于2014年10月10日向被告邮寄了一份《解除合同通知函》，要求解除双方签订的房屋租赁合同并收回租赁房屋，要求被告在收到此函五日内与原告结清拖欠的租金等费用。被告拒收了该封邮件，但对拒收的具体时间无法确定。由于被告拒绝与原告协商处理租赁房屋相关事宜，原告于2015年1月28日强制收回了租赁房屋，随后诉至法院。另查明，2011年11月21日，原告分别与11位产权人签订了房屋租赁合同，承租了涉案房产，原告享有转租权。以上事实，有《南国大厦房屋租赁合同》、解除合同通知函、中国邮政特快专递快递单、《南国大厦房屋租赁合同》10份、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告于2014年5月28日签订的《南国大厦房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方��事人应当遵守合同约定履行自身义务，并享有合法权益。原告在签订合同后将租赁房屋交付给被告使用，被告在接收该租赁房屋后，在没有与原告办理退房手续之前，被告是否实际使用租赁房屋不影响原告主张被告支付房租的权利。因此，被告提出由于其未按照合同约定履行支付履约保证金、房屋租金，所以该合同没有达到生效的条件，不发生法律效力的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于解除租赁合同的问题，根据双方在租赁合同中6.3条的约定，被告逾期支付房屋租金等各项费用达15天原告有权终止合同，被告从签订租赁合同至原告收回租赁房屋之时，只向原告支付了5000元，未按照合同约定履行支付租金的义务，因此，原告提出解除双方签订的租赁合同的主张，有理有据，本院予以支持。对于解除合同的时间，本院认为，原告虽然已于2015年10月10日��被告发出了《解除合同通知函》，要求被告在收到之日起5日内结清拖欠的费用，被告亦认可其确实拒收了该封邮件，但记不清楚具体的时间，也不清楚该函的具体内容，且未就解除合同的事宜与原告进行过接洽、协商。因此，在双方对解除合同的时间未达成一致又不能明确收到解除通知时间的情况下，将合同解除的时间确定为原告收回租赁房屋之日更为适宜，即确认双方签订的租赁合同于2015年1月28日解除。关于支付拖欠租金的问题，原告在合同签订后即依约将租赁房屋交付给原告使用，被告应当依照合同约定向原告支付租金，原告主张被告应按照合同约定的每月24780元的标准支付从2014年6月1日起至2015年1月28日止的房屋租金，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告主张的从未使用过租赁房屋，也没有委托他人装修租赁房屋，因此不应向原告支付任何费用的��张，本院认为，原告依照合同约定将租赁房屋交付被告使用，审查被告是否委托他人进行装修或者自行装修，不是原告应当承担的注意义务范畴，在被告没有与原告办理退场手续，将租赁房屋退还给原告被告之前，仍应继续履行合同义务。被告提出的不应支付租金的主张不能成立，本院不予支持。另外，由于被告在合同签订后向原告支付了5000元，但对于这笔钱的性质双方的意见不一致，原告认为是履约保证金，被告认为是订金，双方均未提供证据证实该笔款项的用途，租赁合同中亦未对进行约定。本院认为，租赁合同中，承租人首要的义务就是支付租金，出租人出租房屋的最主要收益是房屋租金，从实现合同目的的角度考虑，该5000元认定为被告向原告支付的首季度部分租金进行抵扣的事实和法律依据更为充分，那么被告拖欠原告的首季度租金金额应为69340元。因��，被告应向原告支付租金拖欠的租金191588元（24780元÷30天×238天-5000元）。关于逾期支付租金产生的利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告拖欠租金的行为已经构成违约行为，应当承担因此对原告造成的利息损失。原告主张被告以支付拖欠租金产生的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。对于利息的计算方式，应依照合同约定从被告应支付租金的时间起算至被告实际清偿之日，以拖欠租金的数额为基数，按同期银行贷款年利率6%的标准分段计算，即第一段为：以69340元为基数，从2014年6月1日起至实际清偿之日止；第二段为：以74340元为基数，从2014年9月1日起至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人��共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、确认原告广西普盈市场投资有限公司与被告桂林大地恒林业开发有限责任公司2014年5月28日签订的《南国大厦房屋租赁合同》于2015年1月28日解除；二、被告桂林大地恒林业开发有限责任公司向原告广西普盈市场投资有限公司支付房屋租金191588元；三、被告桂林大地恒林业开发有限责任公司向原告广西普盈市场投资有限公司支付利息损失（计算方式为：1、以69340元为基数，从2014年6月1日起至实际清偿之日止，按同期银行贷款年利率6%计算；2、以74340元为基数，从2014年9月1日起至实际清偿之日止，按同期银行贷款年利率6%计算；3、以42908元为基数，从2014年12月1日至实际清偿之日止，按��期银行贷款年利率6%计算）；四、驳回原告广西普盈市场投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3340元，减半收取1670元（原告已预交），由原告广西普盈市场投资有限公司负担42.5元，被告桂林大地恒林业开发有限责任公司负担1627.5元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3340元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判员　黄　雪二〇一五年六月十七日书记员　刘建军微信公众号“”