（2015）浙杭民终字第1524号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-31
案件名称
桐庐家园物业服务有限公司与郭美英物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭美英,桐庐家园物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1524号上诉人（原审被告）郭美英。委托代理人饶洪超。被上诉人（原审原告）桐庐家园物业服务有限公司。法定代表人戴强炯。委托代理人郑天兰。上诉人郭美英与被上诉人桐庐家园物业服务有限公司（以下简称桐庐家园物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第225民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：郭美英系桐庐县城南街道迎春南路梧桐公寓7幢1单元602室业主。自2008年1月1日起至2014年12月31日止，桐庐家园物业受梧桐公寓业主委员会委托，对梧桐公寓小区进行物业管理。根据物业管理合同约定，物业管理费标准为每月每平方米0.35元。郭美英房屋面积为142.12平方米、车库面积为20.22平方米，合计162.34平方米。自2009年1月1日起，郭美英一直未向桐庐家园物业交纳物业管理费。桐庐家园物业多次向郭美英催交物业管理服务费，但郭美英至今分文未交。2015年2月，桐庐家园物业诉至原审法院，请求判令：郭美英立即支付拖欠桐庐家园物业的物业费4092元整；本案诉讼费用由郭美英承担。开庭次日，桐庐家园物业向原审法院递交一份情况反映，内容为桐庐家园物业向桐庐县城管办直属二中队反映梧桐公寓小区7幢5号商铺业主李江水装修问题。原审法院认为，郭美英作为梧桐公寓业主，一直接受桐庐家园物业提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。对郭美英辩称桐庐家园物业对某些业主装修不履行监管职责等事项，桐庐家园物业作为物业服务单位，并无执法权，且桐庐家园物业已向有关单位积极反映，履行了相应的义务，故郭美英的抗辩事由尚不足以作为郭美英拒交物业服务费的理由。郭美英在答辩期内未提出管辖权异议，且郭美英也已应诉答辩，故原审法院有管辖权。对桐庐家园物业的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《物业服务条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，判决：郭美英于判决生效之日起十日内支付桐庐家园物业自2009年1月至2014年12月的物业服务费4092元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由郭美英负担，于判决生效之日起七日内交纳。宣判后，郭美英不服，向本院上诉称：一、原审法院对本案没有管辖权。按照被上诉人提交的物业管理服务合同第十条第四项的规定，本案应提交深圳市仲裁委员会仲裁。且该份合同上只有业委会的盖章，没有业委会主任的签字。而实际情况是2008年1月1日被上诉人接手案涉小区时，当时的业委会已经解散，根本没有业委会。二、被上诉人没有尽到专业物业公司应尽的义务，对小区疏于管理。1、7号楼商铺装修时，未征得小区业委会和7号楼住户同意，擅自沿墙挖地60多公分深做地下一层，又破墙开后门，此举严重影响该楼住户的公共安全和公共利益，为此7号楼业主强烈抗议，要求被上诉人履行合同，行使管理责任，制止野蛮装修，但被上诉人熟视无睹、放任不管。7号楼业主联名以书面形式强烈抗议，明确告知被上诉人，如不作为就将拒交以后年度的物业管理费。2、7号楼业主联名致县长信箱后，县电视台对此事进行了曝光和制止，县建设局、县城管执法局几次到现场取证，向当事人发出整改通知书，并明确要求被上诉人监督其整改至恢复原状。被上诉人阳奉阴违、监管不力，以商铺业主很坏，其不敢管为由继续听之任之。3、由于被上诉人的不作为，导致7号楼地基变形，房屋开裂。上诉人住顶楼，受害尤其严重，木地板拱起变形、地砖拱起碎裂、楼顶开裂漏水，上诉人多次请人修复，受损超过12000元，精神也备受困扰。现今地板、地砖依然不断拱起破损，房顶漏水而无法修好，只好在顶上加盖油毡，勉强维持。被上诉人从不关心上诉人现今的房屋状况和受损情况，还故意挑拨上诉人和商铺业主之间的矛盾，居心叵测。综上，上诉人请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人桐庐家园物业答辩称：一、2008年时行业主管部门要求物业合同规范，而深圳在全国物业管理中走在前列，故被上诉人套用了深圳的版本，其中的第十条第四款有一定疏忽。后被上诉人向业委会反映，业委会表示理解，经业委会主任签字确认，双方重新签订了合同，其中第十条第四款已经改为“经桐庐县人民法院裁决”。二、关于郭美英在上诉状中提到的7幢商铺业主李江水挖地面的问题，被上诉人并无相应的处理权利，但被上诉人已经向派出所报警，并向城管办举报，已经尽到了责任。三、业委会没有解散这个概念，只有改选。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人郭美英提交房屋破损照片打印件10张，拟证明经过修理后，房屋仍然还是破损严重。经质证，被上诉人对照片的真实性没有异议，对其关联性有异议，认为郭美英家房屋走形漏水是因李江水挖地面导致的，应找李江水处理，被上诉人已经协助报警并向城管反映，尽到了义务。本院认为该照片无法反映房屋受损系被上诉人原因所致，故不能达到待证目的，本院不予确认。二审中，被上诉人桐庐家园物业提交：2008年至2012年的物业服务合同复印件、2013年的物业服务合同复印件、2014年的物业服务合同复印件各一份，拟证明合同中第十条第四款已经更正，业委会主任也已经签字确认。经质证，郭美英对其真实性不认可，一审时被上诉人提交的合同中第十条第四款还未更正，也不能证明被上诉人的待证内容。本院认为该系复印件，且被上诉人自认系本案一审判决后补签，故本院对该证据不予确认。经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：被上诉人与代表案涉小区全体业主的案涉小区业主委员会分别于2008年、2013年和2014年签订物业管理服务合同，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对案涉小区的全体业主均具有法律约束力。至于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在放任其他业主建造违章建筑并致使上诉人房屋多处受损等瑕疵一节，本院认为，良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动，上诉人房屋受损系其他业主的行为导致，而并非由上诉人服务瑕疵导致，故上诉人以此为由拒交物业费的主张，本院不予支持。若因被上诉人行为造成了上诉人受损，上诉人可就该具体受损事实另行向被上诉人主张权利。此外，郭美英在一审答辩期内未提出管辖权异议，且郭美英也已应诉答辩，故现其主张原审法院对本案没有管辖权，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭美英负担。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年六月十七日书 记 员 周佳 来自