（2015）大中民终字第140号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-10-25
案件名称
谢雨与大理茶马古道房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢雨,大理茶马古道房地产开发有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大中民终字第140号上诉人（原审原告）谢雨，个体户。委托代理人张崇斌、杨永红，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）大理茶马古道房地产开发有限公司。法定代表人段绚，公司董事长。住所地：大理经济开发区宝源小区。委托代理人杨立高，云南星震律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人谢雨与被上诉人大理茶马古道房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：案外人尹亚梅原系大理经济开发区双鸳路东段“金达酒店”对面原“水花园”内房屋所有权及土地使用权人，案外人张武与尹亚梅系夫妻关系。2010年8月31日张武与原告谢雨签订《修理厂房转让合同》，将在原“水花园”内“大理市晨光汽修厂”厂房包括兰棚一间以80万元的价格转让给原告谢雨，合同约定原告谢雨暂时使用尹亚梅修理厂的执照。2010年10月31日，张武与谢雨签订了《租赁合同》，合同约定甲方（尹亚梅、张武）将原“水花园”内铺面空地（大理市晨光汽修厂对应土地）租赁给乙方（谢雨），租期为10年，期限为2010年10月31日至2020年10月31日，租金每年8万元，《租赁合同》甲方签字人为张武。合同签订后张武收取了转让费80万元及至2013年12月31日的场地租用费。2011年6月27日，尹亚梅与被告茶马古道公司订立了《房地产转让合同》，合同第一条约定：由尹亚梅转让给茶马古道公司位于大理市经济开发区双鸳路东段的房地产一宗，土地证号为（2004）第006**号，土地面积3932.98平方米。房屋的间数、面积，由于建设修理厂，进行了部分拆除和重建，与房产证的间数、面积不一致，以实物为准；合同第二条约定：转让价格为人民币2600万元，包括合同第一条的全部房产和土地，房屋装修装饰、供电等附属设施和修理厂搬迁、原租赁赔偿事项等；合同第七条对原租赁物作了如下约定：合同第一条转让的房地产，在转让前，甲方（尹亚梅）已经出租的，由甲方一次性中止全部出租合同，在转让交付前，收回全部出租房屋，保证转让交付按时进行；合同第八条约定：甲方保证合同第一条转让的房地产，四至界限清楚，产权完整、无抵押、无典当，没有其他转让协议，没有债权债务纠纷。如发生产权纠纷等，概由甲方全权负责处理。合同签订后，茶马古道公司和尹亚梅因合同履行发生纠纷诉至大理白族自治州中级人民法院，中级法院于2011年11月14日作出（2011）大中民初字第96号民事判决书，判决书送达后，尹亚梅不服上诉至云南省高级人民法院。在审理过程中经省高院组织调解，双方达成调解协议，茶马古道公司与尹亚梅双方继续履行2011年6月27日签订的《房地产转让合同》，由尹亚梅转让合同约定的房地产给茶马古道公司，并出具了（2012）云高民二终字第6号民事调解书。调解书送达后，尹亚梅向中华人民共和国最高法院申请再审。2012年6月25日茶马古道公司向中院申请强制执行，要求尹亚梅执行（2012）云高民二终字第6号民事调解书确定的义务。2012年12月25日中级法院作出（2012）大中执字第26-4号执行裁定书，裁定书裁定：位于大理市经济开发区双鸳路东段大国用（2004）00639号土地及大理市房权证下关字第××、20××70号房产的所有权及相应的其他权利归受买人茶马古道公司所有。并向大理市房地产管理处及大理市国土资源局发出“协助执行通知书”，此后茶马古道公司办理了房地产变更登记手续。2013年3月4日原告谢雨办理了“个体工商户营业执照”，将原“水花园”内原“大理市晨光汽修厂”登记为“大理市灰熊汽车美容服务部”。2014年6月26日茶马古道公司对原“水花园”建筑物进行拆除过程中，双方发生纠纷，张武向大理市公安局报警，市公安局出警平息双方纠纷。原“水花园”全部建筑物已被茶马古道公司拆除。2014年10月7日最高法院作出（2014）民申字第411号民事裁定书，驳回尹亚梅的再审申请。原告谢雨以被告在未与其协商一致的情况下就以场地为其购买为由强行让原告搬离并损坏了原告厂房设备、设施，侵害了原告的合法财产权益，要求被告赔偿财产损失898760元、租金损失80000元、误工损失79218元，合计1057978元；诉讼费用由被告承担。原审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、收益、处分的权利。本案被告茶马古道公司与尹亚梅于2011年6月27日签订了《房地产转让合同》，约定由尹亚梅将其享有所有权和使用权的原“水花园”房地产转让给茶马古道公司，后尹亚梅与茶马古道公司因履行合同发生纠纷诉至法院，案件经云南省高级人民法院调解，双方达成调解协议，协议茶马古道公司与尹亚梅继续履行《房地产转让合同》，《房地产转让合同》约定转让的是原“水花园”全部房地产，出让人尹亚梅保证所转让的房地四至界限清楚，产权完整、无抵押、无典当，没有其他转让协议，没有债权债务纠纷；合同还约定在转让前，甲方（尹亚梅）已经出租的，由甲方一次性终止全部出租合同，双方约定的转让价款2600万元，包括房地产转让费，房屋装修装饰，供电等附属设施及修理厂搬迁、原租赁赔偿事项等费用。根据双方合同的约定，2600万元价款中已经包含：“原租赁赔偿事宜及修理厂搬迁”费用，现被告已经按照与尹亚梅签订的《房地产转让合同》将原“水花园”房地产转让款2600万元及（2012）云高民二终字第6号民事调解书确定的相关义务履行完毕，并将原“水花园”房地产过户到其公司名下，办理了原“水花园”土地使用权证书及房屋所有权证书，依法取得了原“水花园”内房产所有权及土地使用权，故茶马古道公司2014年6月26日对原“水花园”建筑物进行拆除行为系对其享有所有权的不动产进行处分的行为，并无不当。原告谢雨向被告茶马古道公司主张原“水花园”内修理厂财产损失及租金赔偿无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：驳回原告谢雨的诉讼请求。案件受理费14322元，由原告谢雨承担。原审判决宣判后，谢雨不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：本案中上诉人提起的是财产损害赔偿纠纷，而非合同纠纷，被上诉人是否合法拥有诉争土地的所有权并不影响其成为侵权人。上诉人通过合法的租赁、转让方式取得了争议土地的用益物权和地上建筑物的所有权，被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下对上诉人的地上房屋进行强行拆除，已构成侵权。一审依照《民法通则》第七十一条、《物权法》第三十九条进行判决，上诉人两条法律条文是针对所有权的取得和性质的规定，与本案所诉的侵权损害赔偿不符，本案应适用《侵权责任法》的规定。上诉人在一审时提交的《租赁合同》、《修理厂房屋转让合同》、《收据》证实了上诉人拥有对原“水花园”洗车场场地的用益物权及地上建筑物的所有权，应予以采信；《清单》虽系上诉人单方提供，但在2组照片中可以得到印证，应当采信。在争议地块的其他租户都与被上诉人协商并得到补偿，只有上诉人的建筑物遭到强拆，如果被上诉人已合法取得不动产的处分权，没有必要与其他租户协商并支付补偿款。被上诉人大理茶马古道房地产开发有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判处恰当，请求予以维持。答辩人与尹亚梅签订的《房地产转让合同》已将尹亚梅所有的原“水花园”房地产转让给答辩人。且该合同履行过程中发生的纠纷已经过大理州中级人民法院、云南省高级人民法院、最高人民法院处理，双方按合同继续履行各自义务。现答辩人已将转让款2600万元支付给尹亚梅，且房产也已经过户在答辩人名下，答辩人拆除自己享有所有权的房产不构成侵权。上诉人签订的《租赁合同》及《转让协议》是与张武签订，张武并非产权人，故两份协议均应无效。根据合同相对性，即使上诉人权利被损害的事实存在，也是因为其与案外人张武签订的《租赁合同》被提前解除引起，与答辩人无关。且尹亚梅在转让房产时也承诺如发生产权纠纷等，由尹亚梅本人负责处理。一审法院对证据的认证符合法律规定，上诉人提交的《清单》系其单方制作，真实性无法确认。即使清单中的物品确实存在，也无证据证实其价值，也不能证明答辩人将《清单》载明物品变卖的事实。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，对原审判决确认的本案事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人大理茶马古道房地产开发有限公司是否应当赔偿上诉人谢雨因拆迁导致的各项损失？本院认为：上诉人谢雨以侵权为由主张被上诉人大理茶马古道房地产开发有限公司赔偿损失，故应先确定被上诉人是否存在侵权行为。在案证据已经证实，原“水花园”房产所有权人尹亚梅已将该房产转让给被上诉人，虽双方在履行过程中发生争议，但经过大理州中级人民法院、云南省高级人民法院审理，双方均同意继续履行转让协议，最高人民法院在办理申诉再审时也已驳回再审申请。现被上诉人依据协议支付了对应价款，且办理了过户手续，已合法取得本案诉争房产即原“水花园”房产所有权，被上诉人拆除其合法取得的房产不构成侵权行为。上诉人谢雨虽与案外人张武签订了《租赁合同》及《修理厂房转让合同》，但张武并不属于登记的房屋所有权人，本案也无证据证实其订立合同的行为得到所有权人尹亚梅的授权。根据《合同法》第二百二十八条第一款的规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，上诉人谢雨不能继续使用期向张武租赁的房屋系由案外人张武导致，其租金损失及误工损失应由出租人张武承担。上诉人主张的80万元的购房款，因该款项系上诉人向张武支付，在上诉人无法取得所购房产的情况下，应由张武退还，与被上诉人无关。上诉人主张的98760元修理设备、办公用品等损失，因其未提交充分证据证实被上诉人损毁、转卖的事实，对该主张不予支持。综上，上诉人谢雨上诉主张不成立，关于请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担的上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费14322元，由上诉人谢雨承担。本判决为终审判决。审判长 左丽梅审判员 普玉松审判员 张德荣二〇一五年六月十七日书记员 邹志洁