（2014）楼民一初字第809号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
原告邵敏、田庆辉与被告岳阳钧华房地产开发有限公司（以下简称钧华公司）商品房预约合同纠纷民事判决书
法院
岳阳市岳阳楼区人民法院
所属地区
岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
＊＊
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）楼民一初字第809号原告＊＊，女，＊＊出生，汉族，住湖南省＊＊。原告＊＊，男，＊＊出生，汉族，住湖南省＊＊。二原告共同委托代理人＊＊，湖南＊＊律师事务所律师。二原告共同委托代理人＊＊，湖南＊＊律师事务所律师。被告＊＊，住所地＊＊。法定代表人＊＊，委托代理人＊＊，湖南＊＊律师事务所律师。委托代理人＊＊，湖南＊＊律师事务所律师。原告＊＊、＊＊与被告＊＊（以下简称＊＊）商品房预约合同纠纷一案，二原告于2014年12月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人刘＊＊、＊＊、被告委托代理人＊＊、＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告系夫妻关系。2010年3月5日原、被告（原岳阳新泰宁置业有限公司）签订《商品房预定协议书》，依该协议书第一条的约定，原告预定了＊＊开发建设的＊＊一期的C栋东单元C2304商品房。协议第二条约定该商品房地产建筑面积为121平方米，出售单价为2438元／平方；协议书中特别约定：出售单价为成立最终价格，不受市场价格的国家政策调节变化，交房期限为2011年12月31日。协议第八条约定在＊＊开发的项目取得商品房预售许可证后的一个月内应与原告签订正式的商品房销售合同，并在国家规定的时间内向政府部门备案。协议签订后，原告依约向＊＊支付了30000元的保证金以保证协议的履行。因＊＊工程建设延期和其他原因，迟迟无法达到取得商品房预售证的工程进度和发证条件，未能在2011年12月31日如期交房。在此情况下，原、被告双方本着友好协商的原则于2012年1月6日再次与＊＊签订了《补充协议》。补充协议中约定将原告原预定的商品房变更为＊＊1栋1-2803号房屋，该房屋建筑面积为120.49平方米，交房日期变更为2013年10月。《补充协议》中只对楼层、房号的变更、楼层加价方式、最终交房时间作为变更和确认，并约定《补充协议》中没有约定的，以原《商品房预定协议书》约定为准，《商品房预定协议书》和《补充协议》具有同等法律效力。现＊＊开发的＊＊房产项目已竣工，且＊＊1栋早已取得了岳房预字（2014）第097号岳阳市商品房预售许可证。在此情况下，原告多次催告＊＊签订正式的商品房销售合同，向＊＊支付剩余房款以获得该商品房的登记物权，但＊＊却以原协议约定房价过低为由不与原告方签订商品房买卖合同，拒不接受原告支付的剩余房款，拒绝向原告方交付房屋。＊＊在约定条件成就后，仍拒不按合同约定与原告履行签订商品房买卖合同的行为系不诚信的违约行为，给原告造成了严重的利益损失，原告为维护自己的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求法院判令1、被告继续履行与原告签订的《商品房预定协议书》及《补充协议》，在原告按合同约定付清购房余款后，立即向原告交付所购商品房和办理相关产权登记；2、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、原告是＊＊集体签订预约购房人之一。原告已授权团购领导小组与被告签订正式的商品房买卖合同的相关价格。2014年5月28日，＊＊购房领导小组与被告达成了一个协议，每平方米增加560元。原告应当按照其授权代理人与被告达成的上述协议签订正式的买卖合同，否则视同原告放弃预约合同。被告有权将该房屋处理；2、签订的补充协议书属于预约合同，不属于本约合同。综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、＊＊身份证复印件；2、＊＊身份证复印件；3、＊＊与＊＊的结婚证复印件；上述证据拟证明二原告诉讼主体适格；4、＊＊工商登记信息；拟证明被告诉讼主体适格；5、《商品房预定协议书》、《补充协议》；6、收款收据；上述证据拟证明原告在被告处预定了商品房，双方就商品房买卖一事签订了协议，原告为保证协议的履行还交纳了30000元保证金；7、《律师函》。被告因不履行双方所签订协议，原告进行了再次催告；8、录音材料一份。证明增加房屋单价原告并未同意，也不知情。被告对原告提交的证据质证认为，对证据1、2、3、4的真实性无异议；对证据5、6的关联性有异议，只能证明原、被告签订的是预约合同且原告缴纳的是预约购房订金，收据上注明的购房款是财务室书写错误；对证据7的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，该证明不能达到原告的证明目的，原、被告不能签订合同是因为价款不能达成一致，反而证明原告缴纳的30000元为购房订金；对证据8的真实性无异议。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：1、定向建房意向协议、风险告知书、业主会议备忘录、集中购房房屋委托监管协议、商品房团体预订协议；拟证明（1）原、被告签订商品房预订协议的来源为岳阳医卫系统集中购房代表与被告签订的商品房团体预订协议；（2）原告缴纳的30000元为购房定金而非购房款；2、商品房预订协议书、补充协议、医卫系统同时段订房客户名单；拟证明（1）原告是作为岳阳医卫系统集中购房业主与被告签订的商品房预订协议；（2）原告缴纳的30000元为购房定金而非购房款；（3）原、被告签订的《商品房预订协议》及《补充协议》为预约合同；3、楼区经济协作局王天明局长在协调会议上总结的意见、对医卫系统客户三个问题的建议性意见、“2011.11.5复函“、”2011.12.20复函“、”2011.12.31复函“、”2012.1.6公告“。拟证明（1）原、被告之间对所购商品房交房时间、房屋价格、房型与面积进行磋商，终对房屋面积、房型、交房时间达成一致，约定房屋价格待房屋框架完工之后再行协商；（2）原、被告之间签订的《商品房预订协议书》、《补充协议》只是预约合同而非商品房买卖合同；4、民事起诉状、答辩状。拟证明被告之前起诉要求认定预订合同无效，医卫系统购房业主答辩要求认定预订协议属于预约合同。原、被告签订的《商品房预订协议书》、《补充协议》是预约合同；5、协商纪要。拟证明医卫系统购房全体业主同意房屋价格增加560元／平方米，网签商品房买卖合同时间必须在2014年6月30日前，过期不签，视同自动放弃预约合同；6、股东大会关于销售价格的决议、＊＊小区建筑成本预标、签订商品房买卖合同的通知。拟证明（1）被告不得不提高商品房销售起步价的原因是成本增加；（2）被告已经通知原告按照通知内容需在2014年6月30日之前到被告处办理网签《商品房买卖合同》，逾期视为放弃签订《商品房买卖合同》的权利，被告有权不退还其定金30000元，并可将其预订商品房出售。原告对被告提交的证据质证认为，对证据1中定向建房协议书的真实性、合法性、关联性无异议；风险告知书没有原告签字，对真实性、合法性、关联性有异议；对业主会议备忘录、集中购房房屋委托监管协议、商品房团体预订协议的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到被告的证明目的；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告缴纳的30000元是购房订金而非购房款；订购协议及补充协议对当事人的姓名和状况进行了详细的约定应当构成商品房买卖的本约。第七、八条只是约定了面积误差等不确定因素，并不有证明该房屋订购协议书是预定合同；对证据3中的协调会议上的意见、建议性意见的真实性、合法性、关联性有异议；对三份复函及公告的真实性、合法性有异议，没有签字也没有相应的邮寄凭证；对证据4中起诉状的真实性无异议，但对答辩状的真实性有异议，没有签字主体，答辩人栏也是空缺的，不能证明是预约合同；对证据5的真实性、合法性及证明目的有异议，医卫系统的代表授权的内容只是开发商与购房户洽谈有关事实和参与购房户的资金监管，并不能对商品房预定协议和补充协议的价款进行变更，更不能主动放弃业主的权利，也不能证明全体业主都签订了正式的买卖合同；对证据6的真实性、合法性有异议，被告内部的文件不能约束原告，没有相应的盖章也没有通过建设承包单位提供的预决算等开发手续，且没有邮寄凭证和回执，不能证明被告将通知发给了原告。本院认证认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8与本案有关联，可作为定案依据，本院予以采信。被告提交的证据1中的定向建房协议书、业主会议备忘记录、集中购房房屋委托监管协议、商品房团体预订协议、证据2与本案有关联，可反映本案的基本事实，可作为定案依据，本院予以采信；证据1中的风险告知书、证据3没有原告的签名或盖章，无法确认其真实性，故本院不予采信；证据4与本案没有关联，本院不予采信；证据5与本案有关联，可反映本案的部分事实，但不能达到全体业主同意房屋价格增加560元／平方米的证明目的，故本案对该证据予以部分采信；证据6中的股东大会关于销售价格的决议、＊＊小区建筑成本预标与本案没有关联，本院不予采信；证据6中的签订商品房买卖合同的通知没有原告签名，无法确认原告是否收到该通知，对该证据本院不予采信。根据本院认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2009年11月28日以岳阳民进医卫支部为甲方，岳阳新泰宁置业有限公司（以下简称＊＊）为乙方，双方签订《定向建房意向协议》，双方约定将位于岳阳市五里牌路与北港路交汇处西南角”＊＊“小区东北角27层商住楼的第4-27层对甲方定向销售80套。确定均价（地面以上第12楼）为2048元／平方米，每增加一层价格增加40元／平方米，下降一层价格减少40元／平方米。房款分三期支付，一期在项目完成折迁至第4房时支付定金30000元／户，二期在项目施工完成地基梁及地面正负零分次支付预付款30000元／户，三期在项目办理预售许可证以后按房产局备案合同约定方式支付剩余房款。合同同时对其他事项进行了约定。甲方代表＊＊及乙方代表陈卫平、廖剑虹在落款处签名，并由＊＊加盖公章。2010年3月5日以＊＊为甲方，二原告为乙方签订《商品房预订协议书》，双方约定乙方预订坐落于＊＊一期C栋房产东单元第23层东侧，建筑面积为121平方米的2304房。出售单价为2438元／平方米，并明确该房屋出售单价为成交最终价格，不受市场价格和国家政策调节变化，房款按产权面积计，房款不含办证费用和入住费用。付款方式为签订协议时支付订金30000元，当C栋工程进行到正负零时再支付30000元。在C栋房产取得商品房预售许可证，并且甲、乙双方签订商品房预售合同后，乙方支付的订金转为房款。同时乙方根据双方签订的商品房预售合同的约定支付其余房款。双方商定，最迟交房期限为2011年12月31日。此外合同对其他事项进行了约定。同日原告＊＊出具授权委托书，内容为“兹授权＊＊、刘维科、谈谆、季岸琳、汪海组建＊＊一期C栋集中购房户业主委员会。其中＊＊担任主任，刘维科、谈谆担任副主任，和季岸琳、汪海担任委员，该委员会有权代表全体购房户与开发商洽淡与购房户有关的一切事宜，并授权＊＊同志债权参与购房户资金的监管。2010年3月6日二原告向＊＊支付30000元，＊＊出具收据注明为购房款。2010年3月21日，＊＊C栋集中购房筹备领导小组召集C栋全体业主及＊＊有关负责人召开会议，会议表决通过C栋集中购房领导小组人员名单，由＊＊任组长，曾军、谈谆任副组长。但领导小组此后并未与原告等业主办理相关授权手续。由于＊＊设计变更，该公司未能按期交付房屋。2012年1月6日原告＊＊与＊＊签订补充协议，双方约定原告原预定的＊＊C栋东单元C2304房，建筑面积121平方米变更为＊＊1栋1-2803房，建筑面积120.49平方米。且因预定房号楼层变更，双方同意楼层差价仍按原合同约定，每升一层加30元／平方米，每降一层减30元／平方米。交房时间为2013年10月。协议与原协议不一致的，以本协议约定为准，本协议没有约定的，以原协议约定为准。此后由于种种原因，＊＊要求提高房屋出售单价，经与C栋集中购房领导小组多次协商，双方于2014年5月28日达成一致并签订《协商纪要》，明确房价在原预约合同的基础上增加560元／平方米。购房人必须在2014年6月30日前持原预约合同、收款收据、身份证到＊＊网签合同。过期不签，视同卖房人自动放弃预约合同，＊＊有权将该房屋处理。此后二原告要求＊＊签订正式的商品房买卖合同，而＊＊则要求二原告按《协商纪要》的约定每平方米增加560元／平方米才同意签订正式合同。二原告认为该纪要约定的内容未征得自己的同意，不同意在原约定单价基础上增加款项。经双方多次协商未果，二原告于2014年9月23日委托湖南＊＊律师事务所出具律师函，要求＊＊履行《商品房预订协议书》、《补充协议》的内容，与二原告签订《商品房买卖合同》进行备案登记，并及时收取购房余款后向二原告交付所购商品房。但＊＊对此置之不理，二原告遂向本院提起诉讼，请求法院判如所请。另查明岳阳新泰宁置业有限公司于2011年6月27日经工商部门核准更名为＊＊（即本案被告）。现被告开发的＊＊小区1栋已施工完毕符合交付条件。《补充协议》中约定的＊＊1栋1-2803房在房产部门测绘时已将房号变更为1栋2802号房，现该房屋处于空置状态。本院认为，二原告与＊＊签订的《商品房预订协议书》、《补充协议》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效协议。虽然按协议约定二原告应在签订协议时应向＊＊交纳订金30000元，但在二原告向该公司交纳相应款项时，被告注明30000元为购房款，故可视为被告认可二原告所交纳的款项为购房款而非订金。同时《商品房预订协议书》、《补充协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人姓名、商品房基本状况、商品房的出售单价、付款方式、交付条件及日期、装饰、设备标准承诺等主要内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定《商品房预订协议书》、《补充协议》应为正式的商品房买卖合同及相应的补充协议，双方应按合同约定履行各自的义务。＊＊更名为＊＊后，其权利义务应由＊＊承继，故＊＊应按合同约定向二原告履行相应义务。现二原告主张被告继续履行与原告签订的《商品房预定协议书》及《补充协议》，在原告按合同约定付清购房余款后，立即向原告交付所购商品房和办理相关产权登记的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称二原告交纳的30000元为订金而非购房款的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。被告同时辩称被告已与二原告授权的＊＊购房领导小组达成每平方米增加560元的协议。根据原告＊＊出具的授权委托书，原告＊＊仅授权由＊＊等人组建＊＊一期C栋集中购房户业主委员会，且有权代表全体购房户与开发商洽谈与购房户有关的一切事宜，同时由＊＊监管资金。本案中并没有证据证实二原告授权＊＊购房领导小组洽谈与购房户有关的事宜，也没有授权其签订有关协议或合同。因此＊＊购房领导小组与被告达成的协议对二原告没有约束力，被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。此外根据《补充协议》第二条约定，因预定房号楼层变更，双方同意楼层差价仍按原合同约定，每升一层加30元／平方米，每降一层减30元／平方米。二原告预订的房屋楼层为＊＊一期C栋23层，后经协商变更为＊＊1栋28层，两者之间存在5层的楼层差异。根据《补充协议》约定，二原告所购商品房单价应为2588元（2438元＋［5层×30元／层］），总购房款应为311828元（2588元×120.49平方米），剔除已向被告交纳的30000元购房款，实际应支付的剩余房款为281828元。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告＊＊在本判决生效后十日内向原告＊＊、＊＊交付＊＊1栋2802号房屋，交付房屋的同时原告＊＊、＊＊向被告＊＊交纳剩余购房款281828元；二、限被告＊＊自交付房屋之日起90日内为原告＊＊、＊＊办理上述房屋的所有权登记及土地使用权过户手续。二原告及被告逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告＊＊承担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 杨艳红审 判 员 钟 宁人民陪审员 李腊梅二〇一五年六月十七日书 记 员 黎颖琼附法律条文：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注微信公众号“”