（2014）深盐法房初字第191号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
何彩云与彭国虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市盐田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何彩云,彭国虹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深盐法房初字第191号原告：何彩云。委托代理人：李仁尚，广东开野律师事务所律师。被告：彭国虹。原告何彩云诉被告彭国虹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，于2015年5月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李仁尚到庭参加诉讼，被告彭国虹经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月10日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于盐田区梧桐山道XXX的房产以人民币168万元（以下币种均为人民币）的价格卖给原告，并且约定涉案房产不附带租约买卖。原告按照房地产买卖合同履行义务后，被告于2013年11月8日将涉案房产交付给原告，原告于2014年1月24日取得房地产证。但在2014年3月8日，原告发现涉案房产的房门锁被人更换，报警后才发现被告在2013年4月23日委托案外人张某作为代理人办理涉案房产的买卖、出租等事项，而张某在2013年4月25日已经将涉案房产出租给案外人芦某，租赁期限自2013年4月25日至2020年4月25日，月租金为3000元，租金一次性结算。张某一次性收取了芦某租金252000元，涉案房产已经被案外人芦某占用。原告曾向盐田区人民法院起诉要求案外人芦某搬出涉案房产并将房产归还原告，但盐田区人民法院以（2014）深盐法民一初字第763号民事判决书驳回了原告的诉讼请求，并判决确认了案外人芦某与被告的租赁合同有效，致使原告至今尚未取得涉案房产的使用权。被告明知涉案房产已经出租给他人还向原告虚假交付，导致原告无法实际取得涉案房产的使用权，同时被告违反房地产买卖合同的约定时间将涉案房产实际交付给原告。被告隐瞒涉案房产在出卖给原告之前已经出租给他人并收取他人租金的事实，给原告造成巨大的损失，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告赔偿原告租金损失252000元；2、被告向原告支付逾期交楼违约金122640元（违约金以房屋买卖合同约定的转让成交价为基数按日万分之四计算至实际交楼之日止，现暂计至起诉之日），以上两项合计374640元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用；4、公告费800元由被告承担。原告为其诉称事实提供的证据如下：1、房地产买卖合同及交楼确认书，证明原告向被告购买涉案房产并约定该房产不附带租约买卖的事实。以及约定被告要在2013年11月8日将涉案房产交付给原告使用；2、（2014）深盐法民一初字第763号判决书，证明被告在和原告签订房地产买卖合同期间隐瞒了与第三人芦某签订了房屋租赁合同、导致原告不能按照约定的时间收楼以及产生损失的事实；3、房地产证，证明现在房屋所有权登记在原告名下；4、公告费发票，证明原告支付公告费。被告未提交答辩状，亦未提交证据。原告提交的证据1、2、4均为原件，本院予以采信；证据3因涉案房产贷款抵押无原件符合常理，且与证据1、2相互印证，本院予以采信。本院经审理查明：2013年10月10日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定由被告将位于盐田区梧桐山道的XXX房产转让予原告，房屋成交价为168万元，并约定“交易物业现不附有租赁合同”。合同签订后，原告依约履行了付款义务，涉案房产于2013年11月8日向原告交付，双方签订了《交楼确认书》。2014年1月20日，涉案房产转移登记至原告名下。2014年3月8日，原告发现涉案房产房门被更换，并经过调查发现被案外人芦某居住使用，遂向本院提起物权保护纠纷之诉，请求芦某搬出涉案房屋并赔偿原告损失，案号为（2014）深盐法民一初字第763号。根据该案民事判决书查明，2013年4月23日，被告公证委托案外人张某办理涉案房产的买卖、出租等事项，张某于4月25日与芦某签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将涉案房产出租于芦某，租赁期限自2013年4月25日至2020年4月25日，月租金为3000元，张某一次性收取了全部租金252000元。该判决认定上述《房屋租赁合同》依法成立，涉案房产所发生的所有权变动不影响该租赁合同的效力，故驳回了原告全部诉讼请求。该判决已于2014年11月17日生效。涉案房产现仍由芦某占有使用。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》真实有效，双方均应依约履行义务，在原告支付购房款后，被告应当交付符合合同目的的房产。被告在签订《房地产买卖合同》前已将涉案房产出租于案外人，却在签订合同时隐瞒该事实并向原告交付房产，违反了合同约定，致使承租人芦某在此后依租赁合同占有使用涉案房产，原告在取得房屋所有权后仍不能实现合同目的，被告应当承担违约责任。张某一次性收取了芦某252000元的租金，原告以此作为未能按约使用涉案房产的损失有事实依据，本院予以支持。被告已于2013年11月8日将涉案房产交付原告并得到原告的签字确认，且原告依法能够获得相应的租金损失，亦表明其对涉案房产有使用收益的权利，其再主张逾期交楼违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告彭国虹自本判决生效之日起十日内向原告何彩云支付赔偿款人民币252000元；二、驳回原告何彩云的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3459.8元，由原告何彩云负担人民币1132.6元，由被告彭国虹负担人民币2327.2元；公告费人民币800元，由被告彭国虹负担。原告何彩云已预交案件受理费人民币3459.8元，本院退回其人民币2327.2元，被告彭国虹应负担的案件受理费人民币2327.2元于本判决生效之日起七日内向本院交纳，应负担的公告费人民币800元于本判决生效之日起十日内迳付原告何彩云。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 黄 晶 晶人民陪审员 章 宁人民陪审员 张 爱 国二〇一五年六月十七日书 记 员 杨曼丽（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”